Lãi suất đang là một trong những vấn đề được cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhất hiện nay, khi chi phí vay duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Tuy nhiên, tin vui là sau cuộc làm việc của Thủ tướng Lê Minh Hưng với Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các tổ chức tín dụng ngày 13/8, thị trường đã ghi nhận thêm nhiều động thái giảm lãi suất cho vay.
Chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập cho biết mặt bằng lãi vay ưu đãi hiện đã giảm tương đối nhiều so với khoảng 6 tháng trước.
Hiện nay, nhiều ngân hàng còn áp dụng mức lãi suất cố định khác nhau đối với người mua căn nhà đầu tiên và người mua từ căn nhà thứ hai. Cách tiếp cận này cho thấy nhóm khách hàng mua nhà để ở đang được ưu tiên hơn so với nhóm nhà đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất được quảng cáo, bởi chi phí thực tế còn phụ thuộc vào thời gian ưu đãi, mức áp dụng sau đó và các điều khoản đi kèm. Do đó, nếu cân nhắc vay mua bất động sản ở thời điểm này, người mua cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề.
 |
| Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên. Ảnh: Phương Lâm. |
Phải tính được mình thực sự có thể trả bao nhiêu mỗi tháng
Theo ông Kiên, trước hết người mua phải xác định tổng số tiền gốc và lãi có thể trả ngân hàng mỗi tháng.
Có thể hình dung đơn giản, với khoản vay khoảng 700 triệu đồng, số tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng có thể vào khoảng 10 triệu đồng (tùy thuộc vào lãi suất và thời hạn vay cụ thể). Từ đó, người mua có thể ước tính quy mô khoản vay lớn hơn.
Sau khi trừ khoản trả nợ, phần thu nhập còn lại phải đủ đáp ứng các chi phí sinh hoạt của gia đình.
Tuy nhiên, khả năng trả nợ của mỗi gia đình rất khác nhau. Ngoài khoản trả ngân hàng, cần tính đầy đủ các chi phí như ăn uống, nhà ở, đi lại, học hành của con cái, hiếu hỉ, hỗ trợ bố mẹ hoặc người thân...
Đồng thời, gia đình vẫn nên duy trì một khoản tích lũy thường xuyên khoảng 10% thu nhập, để xử lý những tình huống phát sinh.
Do đó, ông nhấn mạnh một gia đình có thu nhập 60 triệu đồng/tháng không có nghĩa là có thể dùng 50-60 triệu đồng để trả nợ. Nếu sau khi trừ chi phí sinh hoạt và các khoản dự phòng, gia đình chỉ còn khoảng 30 triệu đồng có thể dành cho ngân hàng, thì chính 30 triệu đồng này mới là cơ sở để xác định khoản vay phù hợp.
Nên có khoản dự phòng ít nhất 6 tháng trả nợ
Điều thứ hai ông Kiên đặc biệt lưu ý là người vay nên có một khoản tiền dự phòng đủ để thanh toán nghĩa vụ với ngân hàng trong ít nhất 6 tháng.
Nếu mỗi tháng phải trả ngân hàng 30 triệu đồng, khoản dự phòng nên ở mức khoảng 180 triệu đồng. Khoản tiền này nên được tách riêng, có thể gửi tiết kiệm và không sử dụng cho các nhu cầu chi tiêu thông thường.
Theo ông Kiên, thu nhập không phải lúc nào cũng ổn định. Nếu chẳng may mất việc, thu nhập giảm hoặc công việc kinh doanh gặp khó khăn, khoản dự phòng sẽ giúp người vay có thêm thời gian xử lý tình hình.
Trong 6 tháng đó, người vay có thể tìm công việc mới, điều chỉnh chi tiêu, tái cơ cấu tài chính, bán bớt tài sản hoặc, nếu cần, tính đến phương án bán chính căn nhà đang vay trước khi khoản nợ rơi vào tình trạng quá hạn, phát sinh nợ xấu.
Chỉ nên vay lãi suất ưu đãi trong 1 năm
Một yếu tố khác cần quan tâm là thời gian cố định lãi suất. Theo ông Kiên, trước đây khi mặt bằng lãi suất chỉ khoảng 6-8%/năm, người mua có thể ưu tiên các gói cố định trong 2-3 năm để giảm rủi ro chi phí vốn tăng trở lại. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng hiện vẫn ở mức tương đối cao, việc cố định trong thời gian quá dài không phải là phương án tối ưu.
Ông Kiên nêu ví dụ tại một ngân hàng thương mại cổ phần, người mua căn nhà đầu tiên đang được hưởng mức lãi suất khoảng 10,5% trong thời gian ưu đãi. Do đó, thay vì cố định trong nhiều năm, người mua có thể cân nhắc chọn gói vay ưu đãi khoảng một năm.
Đồng thời, người vay cần đặc biệt chú ý đến phí trả nợ trước hạn. Theo ông, trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, khoản phí này ở một số ngân hàng có thể lên tới 3-5%, nhằm hạn chế việc người vay tất toán hoặc chuyển sang ngân hàng khác khi hết ưu đãi. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ông cho rằng người vay có thể đàm phán mức phí thấp hơn, chẳng hạn khoảng 0,5-1%.
Hiện nay, người mua nên vay cố định lãi suất ưu đãi trong một năm, đồng thời đàm phán kỹ phí trả nợ trước hạn để nếu lãi suất thả nổi sau đó tăng cao, có thể chủ động chuyển khoản vay sang ngân hàng khác
Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên
Điều này sẽ tạo thêm sự linh hoạt cho người vay. Sau khoảng một năm, nếu lãi suất thả nổi tăng cao, người vay có thể cân nhắc tất toán và chuyển khoản vay sang ngân hàng khác có điều kiện tốt hơn.
Về bản chất, đây là phương án tái cấp vốn, trong đó khoản vay mới được sử dụng để tất toán khoản vay cũ. Tuy nhiên, trước khi thực hiện, người vay phải tính cả phí trả nợ trước hạn, chi phí liên quan và tổng nghĩa vụ tài chính của khoản vay mới.
"Không phải cứ ngân hàng khác đưa ra mức lãi suất thấp hơn là chuyển khoản vay sẽ có lợi. Điều quan trọng là tổng chi phí sau khi chuyển phải thực sự thấp hơn phương án đang sử dụng", ông nói.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
