Có lo 'bong bóng' bất động sản hạng sang?

CBRE cho biết trong năm 2025, TP.HCM có khoảng 7.600 căn hộ mở bán mới, trong đó 90% thuộc nhóm cao cấp và hạng sang. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại Diễn đàn bất động sản nhà ở "Kết nối hiện tại, Kiến tạo tương lai" do CBRE tổ chức mới đây, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - cho biết trong năm 2025, TP.HCM có gần 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, gồm 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ.

Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung tăng 50% so với năm 2024, trong đó 90% thuộc nhóm cao cấp và hạng sang. Sự lệch pha nguồn cung khiến giá sơ cấp quý IV tăng 18% so với cùng kỳ, đạt khoảng 90 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu tính theo năm, giá căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM tăng 21%, "hạ nhiệt" so với mức tăng 23-25% của các năm trước.

Các khu vực giáp ranh như Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ) và Long An (cũ), giá căn hộ quý IV lần lượt đạt 46 triệu, 40 triệu và 42 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 10%, 12% và đặc biệt 45% tại Long An (cũ). Thị trường thứ cấp cũng tăng mạnh 13-18%, duy trì xu hướng leo thang suốt 3 năm và kéo dài từ năm 2014 đến nay.

Rủi ro "bong bóng" bất động sản có thể xảy ra

Giá nhà tăng mạnh trong nhiều năm khiến một số ý kiến lo ngại thị trường Việt Nam có thể đi vào "vết xe đổ" như Trung Quốc 10 năm trước.

Trả lời vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng kịch bản ở Việt Nam và Trung Quốc là khác nhau, mặc dù cả hai thị trường đều trải qua giai đoạn tăng giá.

Cụ thể, ở Trung Quốc, hạ tầng phát triển quá nhanh và mục tiêu tăng trưởng GDP cao khiến nguồn cung nhà ở vượt xa nhu cầu thực, tạo khoảng trống lớn và làm gia tăng rủi ro. Ngược lại, ở Việt Nam, tốc độ phát triển hạ tầng lại chậm hơn nhiều so với tốc độ đô thị hóa. Nguồn cung nhà ở không đáp ứng nổi nhu cầu, đặc biệt tại khu vực trung tâm, khiến sức cầu luôn lớn hơn cung và đẩy giá tăng mạnh.

"Chính yếu tố khác biệt này giúp giảm thiểu rủi ro tương tự như Trung Quốc, nhưng không có nghĩa là không có rủi ro", ông Kiệt nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông cảnh báo kịch bản xấu vẫn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục bị đẩy lên quá cao, cộng thêm cú sốc tín dụng tương tự giai đoạn 2007-2011, khi đó "bong bóng" giá và "bong bóng" tài sản rất dễ vỡ.

Ông cho rằng việc nguồn cung quá ít khiến giá cao vẫn có người mua, từ đó tiềm ẩn nguy cơ bão hoà cục bộ ở phân khúc cao cấp, hạng sang và thị trường có thể xảy ra tình trạng "bong bóng" ở phân khúc này.

Dù thị trường hiện chưa chạm đến kịch bản tiêu cực, ông Kiệt nhận định rủi ro sẽ lớn dần nếu chủ đầu tư và nhà đầu tư tiếp tục đẩy giá lên mức phi thực tế.

Khi đó, thanh khoản sẽ chậm lại và gần như đi ngang. "Người cần mua đã mua, người muốn mua thêm không còn thấy lời nên dừng lại, còn người cần bán lại chần chừ vì chưa đạt mức kỳ vọng. Giao dịch từ đó dễ rơi vào đình trệ", ông nói.

Dù vậy, theo ông Kiệt, điểm sáng nằm ở việc Chính phủ và Thủ tướng đang thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc kéo giảm giá nhà và ổn định thị trường. Các chính sách kiểm soát đang được chuẩn bị, trong đó thuế bất động sản được xem là một công cụ tài khóa quan trọng cho các kịch bản thị trường vượt ngoài tầm kiểm soát.

Ông đánh giá sự chủ động này tạo tâm lý tích cực hơn cho người tham gia thị trường, bởi những rủi ro lớn đã được nhận diện và có phương án ứng phó từ sớm.

Có giảm được giá nhà?

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Phạm Trung Quân, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển sản phẩm CTCP Đầu tư Nam Long cho rằng giảm giá nhà là nhu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, điều này gần như bất khả thi vì toàn bộ chi phí đầu vào đều tăng mạnh.

Cụ thể, ông cho biết giá cát, sắt, thép, xi măng... liên tục leo thang. Riêng cát san lấp đã tăng từ mức hơn 100.000 đồng/m3 đã lên 400.000-500.000 đồng/m3.

Cùng với đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc mua lại dự án phát triển cũng cao hơn nhiều so với trước. Vì chi phí không thể giảm mà còn tăng, chủ đầu tư không thể ép giá bán xuống theo ý muốn.

"Giờ Nam Long thực sự rất muốn làm những sản phẩm 20-30 triệu đồng/m2, nhưng đâu có quỹ đất làm được sản phẩm đó, có quỹ đất giá rẻ rồi thì cũng không còn nguyên vật liệu giá rẻ để làm", ông nói.

Ông Phạm Trung Quân (ngoài cùng bên phải), ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (ở giữa) và bà Dương Thùy Dung trao đổi tại diễn đàn. Ảnh: BTC.

Trong bối cảnh không thể giảm giá, Nam Long đang nâng chất lượng sản phẩm để tạo lợi thế cạnh tranh.

Ông Quân cho biết doanh nghiệp chọn hướng bất động sản xanh, dù chi phí đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, LEED hay LOTUS cao hơn sản phẩm thông thường. Tuy nhiên, Nam Long vẫn chấp nhận khoản chi phí này để tạo ra sản phẩm tốt hơn và phù hợp nhu cầu mới của người mua.

Thực tế, xu hướng này cũng được ông Kiệt đề cập trong báo cáo. Thep ông, sau đại dịch Covid-19, nhà ở không chỉ còn là nơi để đi về, mà phải đáp ứng các yêu cầu về chất lượng sống, an toàn sức khỏe và không gian xanh.

Người mua chuyển từ ưu tiên sinh lời sang ưu tiên trải nghiệm sống: môi trường trong lành, tiết kiệm năng lượng, hạn chế chất thải và ứng dụng công nghệ để tối ưu sức khỏe. Những xu hướng sức khoẻ hay bất động sản xanh vì thế không còn là trào lưu mà trở thành một lối sống lan rộng.

Theo đó, các chủ đầu tư đang tập trung phát triển bất động sản xanh, áp dụng công nghệ để giảm chất thải, tiết giảm năng lượng và tăng cường sử dụng năng lượng tái tạo. Về mặt kinh doanh, ông Kiệt cho rằng đây là cách để tăng yếu tố cạnh tranh của sản phẩm, đồng thời mang lại nhiều lợi ích cho người dùng cuối.

Nhìn về thị trường, đại diện CBRE dự báo năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn tăng trưởng khi hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng hoàn thành, kéo theo nhu cầu ổn định đối với nhà ở chất lượng cao. Riêng 5 tỉnh phía Nam dự kiến có hơn 50.000 sản phẩm mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025, trong đó 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ.

Giá bán sẽ phân hóa mạnh giữa khu vực lõi TP.HCM và các khu vực lân cận, tạo ra nhiều lựa chọn nhưng cũng khiến quá trình ra quyết định của người mua kéo dài hơn. Trong bức tranh chung, thị trường căn hộ vùng lõi TP.HCM được dự báo tăng khoảng 14%/năm, trong khi Bình Dương (cũ) dự kiến tăng khoảng 11%/năm.