Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực phía Tây tiếp tục khẳng định vai trò là cực tăng trưởng quan trọng của thị trường văn phòng Thủ đô. Chỉ trong ba tháng đầu năm, khu vực này đã đón thêm khoảng 29.900 m² diện tích cho thuê thuần mới.
Nguồn cung mới tạo sức ép lên thị trường
Đáng chú ý, trong giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 370.000 m2 diện tích văn phòng mới. Tuy nhiên, nguồn cung không phân bổ đồng đều mà tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây, chiếm tới 76% tổng nguồn cung tương lai.
 |
| Trong giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 370.000 m2 diện tích văn phòng mới (khu vực phía Tây, chiếm tới 76% nguồn cung). |
Không chỉ gia tăng về quy mô, chất lượng các dự án văn phòng mới cũng được nâng lên đáng kể. Theo Cushman & Wakefield, các chủ đầu tư đang chú trọng phát triển các tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh, tối ưu hiệu quả vận hành và đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững ngày càng được khách thuê quan tâm.
Trên thực tế, nhóm khách thuê chủ lực hiện nay đến từ các lĩnh vực ngân hàng, tài chính và công nghệ. Đây là những doanh nghiệp có yêu cầu cao về hạ tầng kỹ thuật, chất lượng dịch vụ quản lý cũng như môi trường làm việc hiện đại.
Sự xuất hiện liên tiếp của các dự án mới chất lượng cao đang làm gia tăng áp lực cạnh tranh trên toàn thị trường. Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy phân khúc văn phòng hạng A vẫn duy trì sự ổn định với giá thuê trung bình khoảng 32,1 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.
Trong khi đó, văn phòng hạng B chịu nhiều sức ép hơn khi tỷ lệ lấp đầy giảm xuống còn 83%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới gia tăng nhanh trong ngắn hạn, tạo thêm nhiều lựa chọn cho khách thuê.
Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Tư vấn cho thuê và Đại diện khách thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam - nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn, nơi khách thuê ngày càng ưu tiên các tòa nhà có chất lượng vượt trội, vận hành bền vững và được quản lý chuyên nghiệp.
"Cuộc đua" tái định vị các tòa nhà cũ
Làn sóng nguồn cung mới không chỉ tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp mà còn đặt các tòa nhà văn phòng hiện hữu trước áp lực phải thay đổi.
Các chuyên gia cho rằng những dự án đã vận hành nhiều năm sẽ đối mặt với nguy cơ giảm sức hút nếu không được nâng cấp kịp thời. Trong bối cảnh khách thuê ngày càng khắt khe hơn về chất lượng không gian làm việc, việc cải tạo cơ sở vật chất, nâng cấp công nghệ quản lý, tiết kiệm năng lượng và bổ sung tiện ích trở thành yêu cầu cấp thiết.
Dự báo từ Savills Việt Nam cũng cho thấy áp lực cạnh tranh sẽ còn gia tăng trong những năm tới. Trong đó, phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế và tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây cùng khu vực nội thành mở rộng, trong khi nguồn cung mới tại khu vực trung tâm khá hạn chế.
Theo Savills, xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển rõ nét của thị trường sang các khu vực có quỹ đất lớn hơn, thuận lợi cho việc phát triển các tổ hợp văn phòng quy mô lớn và hiện đại. Đồng thời, nhu cầu đối với các không gian làm việc chất lượng cao cũng ngày càng rõ rệt.
Nguồn cầu trong thời gian tới được dự báo tiếp tục duy trì tích cực nhưng sẽ mang tính chọn lọc hơn. Các doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến giá thuê mà còn chú trọng đến chất lượng vận hành, khả năng kết nối hạ tầng, môi trường làm việc và trải nghiệm của nhân viên.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang dần hình thành các cụm văn phòng mới gắn với các khu đô thị hiện đại và hệ thống giao thông hoàn thiện. Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò là nơi đặt trụ sở của các doanh nghiệp lớn và các hoạt động có giá trị gia tăng cao.
Ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội - cho rằng, việc mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm không còn chỉ là bài toán chi phí, mà đã trở thành quyết định mang tính chiến lược.
"Xu hướng này được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự gia tăng của nguồn cung chất lượng cao, cùng với nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và các tiện ích phục vụ vận hành hàng ngày của doanh nghiệp", vị chuyên gia Savills nhấn mạnh.
