Phép thử cho Đồng Nai

Đồng Nai đang bước vào giai đoạn bản lề của phát triển, với nhiều kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng mới của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Địa phương này hội tụ các động lực quan trọng từ công nghiệp, logistics đến hạ tầng chiến lược, đồng thời đang tăng tốc để hiện thực hóa mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của Việt Nam.

Trong tiến trình đó, dòng vốn đầu tư, đặc biệt là khối nhà đầu tư nước ngoài được xem là yếu tố then chốt, không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn định hình cấu trúc phát triển trong dài hạn.

Để hiểu rõ hơn góc nhìn từ khối nhà đầu tư nước ngoài này, Tri Thức - Znews đã có cuộc trao đổi với ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam. Với gần 20 năm làm việc trong lĩnh vực tư vấn bất động sản tại Việt Nam, ông Jackson là người theo dõi sát những chuyển động mang tính cấu trúc của thị trường cũng như các địa phương.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam.

Điểm nghẽn hạ tầng

- Sau khi mở rộng địa giới hành chính, Đồng Nai đã thay đổi đáng kể về quy mô và cấu trúc phát triển. Ông đánh giá đâu là lợi thế nổi bật của địa phương này và đâu là điểm nghẽn cản trở đà tăng trưởng?

- Sau sáp nhập, Đồng Nai có tiềm năng đủ lớn để trở thành một cực tăng trưởng mới, khi vươn lên đứng thứ 3 cả nước về dân số, thứ 9 về diện tích và thứ 4 về quy mô kinh tế.

Không chỉ rộng về quy mô, Đồng Nai mới còn có lợi thế chiến lược kết hợp giữa công nghiệp - quỹ đất - nguyên liệu. Khu vực Đồng Nai (cũ) vốn đã có nền tảng công nghiệp vững chắc và khả năng thu hút FDI trong nhiều năm, trong khi Bình Phước đóng góp quỹ đất lớn cùng nguồn nguyên liệu dồi dào, đặc biệt là cao su và điều. Sự kết hợp này tạo ra một không gian phát triển liên hoàn, từ sản xuất đến chế biến, với lợi thế về chi phí đầu vào.

Không dừng lại ở đó, với vai trò cửa ngõ của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và động lực từ sân bay quốc tế Long Thành dự kiến khai thác thương mại trong thời gian tới, Đồng Nai đang có điều kiện để chuyển dịch vị thế, từ "công xưởng sản xuất" sang "trung tâm trung chuyển và logistics".

Tuy vậy, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở việc chất lượng hạ tầng và phát triển đô thị chưa theo kịp quy mô kinh tế. Kết nối liên vùng, đặc biệt với TP.HCM, vẫn còn hạn chế. Đồng thời, hệ thống đô thị và các tiện ích xã hội chất lượng cao còn thiếu. Đây là rào cản trực tiếp trong việc thu hút dòng vốn đầu tư cũng như nguồn nhân lực chất lượng cao trong giai đoạn tới.

- Thường xuyên làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài, ông nhìn nhận thế nào về cách các nhà đầu tư đánh giá Đồng Nai, cả về cơ hội lẫn những điểm còn khiến họ cân nhắc?

- Một trong những lợi thế đáng chú ý của Đồng Nai là nền đất cứng, phù hợp với phát triển công nghiệp nặng, giúp giảm đáng kể chi phí gia cố nền móng - yếu tố không phải địa phương nào cũng có.

Nhờ vậy, tỉnh đã và đang duy trì sức hấp dẫn với các nhà đầu tư, thể hiện qua nhu cầu thuê đất và tài sản công nghiệp có xu hướng tăng trong thời gian qua. Hiện giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai dao động khoảng 220-240 USD/m2/kỳ hạn đối với các khu công nghiệp mới, và 180-190 USD/m2/kỳ hạn đối với các khu hiện hữu.

Đồng Nai đã và đang duy trì sức hấp dẫn với các nhà đầu tư, thể hiện qua nhu cầu thuê đất và tài sản công nghiệp có xu hướng tăng trong thời gian qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, cùng với sự tăng trưởng này là các tiêu chí lựa chọn ngày càng khắt khe. Nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm quỹ đất sạch, mà còn chú trọng đến việc hình thành một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, bao gồm logistics, chuỗi cung ứng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Trong bối cảnh đó, dự án sân bay Long Thành được xem là một yếu tố "thay đổi cuộc chơi". Khi sân bay đi vào khai thác thương mại, kết hợp với các công trình hạ tầng quan trọng như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và cầu Cát Lái, mặt bằng giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trong trung hạn, đồng thời nâng cao sức cạnh tranh của Đồng Nai trên bản đồ công nghiệp khu vực.

Tuy vậy, chỉ trông chờ vào hạ tầng là chưa đủ. Để thực sự thu hút dòng vốn FDI xanh và thông minh, Đồng Nai cần nâng cấp đồng bộ cả hệ thống logistics lẫn chất lượng khu công nghiệp, đảm bảo các dự án phát triển không chỉ đáp ứng nhu cầu hiện tại mà còn hướng tới sự bền vững trong dài hạn.

Trở thành thành phố trực thuộc Trung ương chỉ là điều kiện cần

- Theo ông, định hướng đưa Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương có đủ để địa phương này bứt phá hay vẫn cần thêm những "đòn bẩy" về cơ chế và nguồn lực?

- Định hướng này có cơ sở và phản ánh một tầm nhìn dài hạn. Việc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương không chỉ mang ý nghĩa về danh nghĩa, mà còn mở rộng dư địa về cơ chế, chính sách và quy hoạch, tạo nền tảng thuận lợi để thúc đẩy phát triển.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ để tạo ra bước bứt phá thực chất. Để hiện thực hóa mục tiêu này, Đồng Nai cần đồng thời đáp ứng một số yếu tố then chốt.

Trước hết là khả năng tạo nguồn thu ngân sách ổn định, đủ để chủ động tái đầu tư cho hệ thống hạ tầng. Bên cạnh đó, quy hoạch phát triển cần được tích hợp trong tổng thể vùng, đặc biệt là liên kết với TP.HCM mở rộng, bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác.

Đồng thời, đẩy mạnh phát triển đô thị hiện đại, nâng cao chất lượng sống để thu hút và giữ chân nhân lực chất lượng cao.

- Khi đặt Đồng Nai trong tương quan quốc tế, đặc biệt với các mô hình phát triển gắn với sân bay, ông đánh giá tiềm năng của địa phương này đến đâu?

- Mô hình phát triển quanh sân bay Long Thành của Đồng Nai có thể so sánh với các trung tâm hàng không quốc tế như Changi (Singapore), Incheon (Hàn Quốc) hay Schiphol (Hà Lan), nơi sân bay đóng vai trò hạt nhân trong việc hình thành hệ sinh thái logistics, thương mại và công nghiệp công nghệ cao.

Nếu Đồng Nai hình thành được một khu thương mại tự do quy mô lớn gắn với sân bay, địa phương hoàn toàn có khả năng trở thành một cực tăng trưởng mới, với tác động lan tỏa đáng kể về việc làm, dân cư và đóng góp vào kinh tế khu vực.

Nếu Đồng Nai hình thành được một khu thương mại tự do quy mô lớn gắn với sân bay Long Thành, địa phương hoàn toàn có khả năng trở thành một cực tăng trưởng mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất trong quá trình hiện thực hóa tầm nhìn này nằm ở quy hoạch tổng thể và tính đồng bộ của hệ thống hạ tầng giao thông, bao gồm cao tốc, vành đai, metro và đường sắt, nhằm kết nối Long Thành với TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Nếu công tác phát triển hạ tầng chậm trễ hoặc bị phân mảnh, sân bay Long Thành có thể chỉ đóng vai trò trung chuyển mà chưa thực sự thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.

- Nếu tận dụng hiệu quả các cơ chế và dư địa phát triển, ông đánh giá Đồng Nai sẽ thay đổi ra sao trong những năm tới?

Nếu trung tâm logistics hàng không gắn với sân bay Long Thành được triển khai đồng bộ và đúng tiến độ, Đồng Nai hoàn toàn có thể vươn lên thành trung tâm trung chuyển và sản xuất với quy mô khu vực

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam

- Đồng Nai hiện giữ vai trò cầu nối trong một "thế kiềng" phát triển chiến lược. Trong đó, TP.HCM đóng vai trò trung tâm R&D, tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo; Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu là các hạt nhân sản xuất công nghiệp; còn hệ thống cảng biển và sân bay đảm nhận xuất khẩu, logistics.

Cấu trúc này cho phép tối ưu toàn bộ chuỗi giá trị từ sản xuất - vận chuyển - thương mại - dịch vụ, tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho toàn vùng.

Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là kết nối vùng, đặc biệt là việc hình thành trung tâm logistics hàng không gắn với sân bay Long Thành. Nếu hệ thống này được triển khai đồng bộ và đúng tiến độ, Đồng Nai hoàn toàn có thể vươn lên thành trung tâm trung chuyển và sản xuất với quy mô khu vực. Ngược lại, nếu hạ tầng chậm trễ, lợi thế tiềm năng có thể bị suy giảm đáng kể.

- Hiện nay TP.HCM cũng đang đặt nhiều tham vọng lớn trong việc thu hút đầu tư và tăng trưởng, liệu TP.HCM - Đồng Nai có vô tình cạnh tranh nhau?

- Mối quan hệ giữa Đồng Nai và TP.HCM mang tính bổ trợ chiến lược, chứ không phải cạnh tranh. TP.HCM hướng tới trở thành trung tâm tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo của khu vực, trong khi Đồng Nai định vị là cực tăng trưởng tập trung vào công nghiệp công nghệ cao và logistics.

Khi được điều phối hiệu quả, chuỗi giá trị này sẽ tạo thành một hệ thống liên kết hoàn chỉnh, nâng cao năng lực cạnh tranh của toàn vùng Đông Nam Bộ. Đồng thời, đây sẽ là mô hình tương tự các đại đô thị - vùng kinh tế lớn ở châu Á, nơi mỗi địa phương giữ vai trò riêng nhưng liên kết chặt chẽ để tối đa hóa giá trị chung.

- Xin cảm ơn ông!