Khoảng 5 năm trở lại đây, thị trường căn hộ tại 2 đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM chứng kiến xu hướng tái cơ cấu mạnh mẽ về nguồn cung và phương thức triển khai dự án.
Hiện các nhà phát triển bất động sản không nhất thiết phải tự tạo lập toàn bộ một dự án ngay từ đầu. Thay vào đó, họ đẩy mạnh phương án mua hoặc nhận chuyển nhượng một phần quỹ đất, dự án trong những đại đô thị đã được quy hoạch và đầu tư hạ tầng.
Masterise, MIK Group đi theo Vinhomes
Sự chuyển dịch rõ nét nhất bắt đầu khi Vinhomes đẩy mạnh chiến lược "bán buôn" cả lô đất dự án đã hoàn thiện quy hoạch 1/500 và hạ tầng kỹ thuật trong các đại đô thị quy mô hàng trăm ha như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes Global Gate (Đông Anh) Ocean Park 2-3 (Hưng Yên), Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) hay Vinhomes Grand Park (TP.HCM).
 |
| Vinhomes giữ vai trò áp đảo trên thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội với 2 đại đô thị Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park. Ảnh: Ngọc Đẹp. |
Trước năm 2022, Vinhomes giữ vai trò áp đảo trên thị trường căn hộ sơ cấp. Tuy nhiên, chỉ sau hơn 2 năm, MIK Group và Masterise Homes đã vươn lên mạnh mẽ. Theo một thống kê của OneHousing, trong 6 tháng đầu năm 2025, hai doanh nghiệp này chiếm tổng cộng 58% thị phần bán căn hộ cao tầng tại Hà Nội.
Đáng chú ý, sự đi lên của hai tên tuổi này có một phần quan trọng đến từ việc họ tham gia phát triển các dự án nằm trong những đại đô thị do Vingroup tạo lập.
Với Masterise Homes, sau khi xây dựng vị thế tại TP.HCM, doanh nghiệp mở rộng nhanh ra phía Bắc thông qua loạt dự án trong hệ sinh thái Vinhomes. Tại Vinhomes Ocean Park, Masterise phát triển Masteri Waterfront và Masteri Lakeside; tại Vinhomes Smart City có Masteri West Heights và Lumière Evergreen; còn tại Vinhomes Global Gate là Masteri Grand Avenue và Lumière Prime Hills.
 |
| Dự án của Masterise tại Vinhomes Ocean Park 2 - 3. Ảnh: Việt Hùng/An Ninh Tiền Tệ. |
Tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3 ở Hưng Yên, Masterise tiếp tục đưa vào thị trường Lumière SpringBay, Masteri Trinity Square và Masteri Era Landmark. Doanh nghiệp cũng mở rộng sang Vinhomes Đan Phượng với Masteri Sky Quarter.
Một trường hợp khác là Hanoi Seasons Garden tại khu đất Cao - Xà - Lá trên đường Nguyễn Trãi (Hà Nội). Dự án hiện do Masterise Homes phát triển, nhưng lịch sử khu đất có liên quan đến Vingroup khi đây từng là địa điểm được Vingroup nghiên cứu phát triển trước khi quyền phát triển dự án chuyển sang nhóm nhà đầu tư thuộc hệ sinh thái Masterise.
Tại TP.HCM, mô hình tương tự được thể hiện qua dự án Masteri Centre Point và Lumière Boulevard, đều nằm trong dự án đô thị Vinhomes Grand Park.
Danh mục này cho thấy mối quan hệ chặt chẽ của Masterise trong các đại đô thị Vinhomes.
MIK Group cũng đi theo con đường tương tự. Bắt đầu từ năm 2019, Hà Nội cho phép CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ cho Công ty cổ phần HBI. Phần đất chuyển nhượng gồm 4 lô với tổng diện tích hơn 3,34 ha, được quy hoạch 5 tòa chung cư và các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật. Giá trị chuyển nhượng được công bố là 1.136,8 tỷ đồng. HBI sau đó phát triển dự án với thương hiệu Imperia Smart City của MIK Group.
 |
| Đại đô thị Vinhomes Ocean Park. Ảnh: Ngọc Đẹp. |
Từ Imperia Smart City, MIK tiếp tục mở rộng hiện diện tại các đại đô thị lớn của Vinhomes. Trong đó, The Sola Park là bước đi tiếp theo của chủ đầu tư này tại Vinhomes Smart City, trong khi Imperia Ocean City - The Parkland được phát triển tại Vinhomes Ocean Park 2. Tại Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội), MIK cũng triển khai dự án Imperia Signature Cổ Loa với 5 tòa tháp, cung cấp hơn 3.800 căn hộ.
Dù MIK Group vẫn có một số dự án độc lập tự phát triển như The Matrix One (Mỹ Đình) hay Imperia Garden, Imperia Sky Garden... giai đoạn trước, nguồn cung căn hộ chiếm tỷ trọng lớn của doanh nghiệp này trong nửa thập kỷ qua vẫn gắn liền với quỹ đất thứ cấp từ Vinhomes.
Sự xuất hiện ngày càng nhiều của MIK Group và Masterise trong các đại đô thị Vinhomes cũng diễn ra cùng lúc với sự thay đổi trong cơ cấu sản phẩm của chính Vinhomes.
Giai đoạn 2021-2023 là thời gian Vinhomes đẩy mạnh các đại dự án thấp tầng tại phía đông Hà Nội. Vinhomes Ocean Park 2 có quy mô khoảng 459 ha, với hàng chục nghìn sản phẩm thấp tầng; Vinhomes Ocean Park 3 có quy mô 294 ha, cũng tập trung đáng kể vào biệt thự, liền kề và shophouse. Những năm qua, việc bàn giao các sản phẩm thấp tầng đã đóng góp phần lớn vào doanh thu của Vinhomes.
Sunshine Group đẩy mạnh M&A đa nguồn
Khác với nhóm chủ đầu tư trên, Sunshine Group lại có cách cách tiếp cận khác để mở rộng quỹ đất. Doanh nghiệp bắt đầu tạo dấu ấn tại Hà Nội với các dự án độc lập trên những khu đất có vị trí đắc địa như Sunshine City. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chủ đầu tư này bắt đầu chuyển sang đẩy mạnh mua bán sáp nhập (M&A).
Một trong những khu vực tập trung nhiều dự án của Sunshine là Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra). Tại đây, bên cạnh các dự án đã phát triển, doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua việc tham gia vào các pháp nhân sở hữu hoặc phát triển dự án thành phần. Các lô đất CT05, CT06 và những khu đất lân cận trục Võ Chí Công - Phạm Văn Đồng trở thành cơ sở để Sunshine phát triển loạt dự án như Sunshine Empire, Noble West Lake hay Noble Crystal Tây Hồ.
Cách tiếp cận này cho phép Sunshine mở rộng danh mục dự án ngay tại những khu vực đã hình thành hạ tầng và có vị trí tốt, thay vì phải chờ phát triển một khu đô thị hoàn toàn mới từ đầu. Tuy nhiên, so với mô hình MIK Group và Masterise Homes phát triển nhiều dự án trong các đại đô thị Vinhomes, quỹ đất của Sunshine được hình thành từ nhiều nguồn và nhiều giao dịch khác nhau.
 |
| Sunshine Group tuyên bố có đủ quỹ đất để phát triển trong ít nhất 10 năm tới và đặt mục tiêu tăng trưởng tối thiểu 50% mỗi năm. Ảnh: SSH. |
Chiến lược M&A của Sunshine cũng đang được mở rộng ra ngoài khu vực Tây Hồ - Ciputra. Năm 2025, chủ đầu tư này cùng các đối tác nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Xuất nhập khẩu Thanh Xuân, qua đó tham gia phát triển khoảng 54,99 ha thuộc Khu đô thị sinh thái Alluvia City tại Hưng Yên. Toàn khu đô thị có quy mô 198,4 ha, do Xuân Cầu Holdings làm chủ đầu tư.
Đến năm 2026, M&A tiếp tục được Sunshine xác định là một trụ cột trong chiến lược mở rộng. Tài liệu phiên họp ĐHĐCĐ thường niên 2026 cho thấy doanh nghiệp dự kiến đầu tư, nhận chuyển nhượng và nắm quyền chi phối tại hàng loạt dự án, pháp nhân liên quan. Trong đó có Khu vườn sinh thái Cẩm Đình - Hiệp Thuận tại Phúc Thọ; Công ty TNHH Đầu tư Big Gain; CTCP Phát triển Đầu tư - Xây dựng Bách Giang - DCI; cùng các pháp nhân liên quan đến dự án tại các lô CT05-HH và CT06-HH, Khu đô thị Nam Thăng Long.
Danh mục dự kiến còn mở rộng ra nhiều địa phương và phân khúc khác, gồm Khu du lịch Đại Dương tại Vũng Tàu, công trình thương mại hỗn hợp tại lô TM13 Khu đô thị Nam Thăng Long giai đoạn II, Khu dân cư Phú Hữu tại Đồng Nai, dự án Thái Hà Spring Garden tại Hà Nội và tổ hợp thương mại, nhà ở tại 189 Trần Bình.
Mới nhất, Sunshine công bố kế hoạch chi 2.277 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu trung tâm đô thị Tây Hồ Tây. Khu đất K1-HH2 rộng khoảng 11.483 m2, được quy hoạch cho chức năng dịch vụ công cộng, thương mại kết hợp nhà ở cao tầng.
Trong báo cáo thường niên 2025, Sunshine Group cho biết quỹ đất hiện có đủ để tập đoàn phát triển trong ít nhất 10 năm tới và đặt mục tiêu tăng trưởng tối thiểu 50% mỗi năm. Việc sở hữu danh mục dự án lớn thông qua cả phát triển trực tiếp và M&A giúp chủ đầu tư này có thêm nguồn cung cho những năm tới, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu lớn về vốn, pháp lý và khả năng triển khai.
Trong năm 2026, Sunshine Group đặt mục tiêu doanh thu 40.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 15.000 tỷ đồng, đều là những con số kỷ lục nếu đạt được.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
