Chung cư Hà Nội lên cơn 'sốt' giá

Đầu tháng 3, chị Minh Hằng (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) quyết định chốt mua căn chung cư hơn 55 m2 thuộc phân khu S dự án Vinhomes Smart City với giá gần 2,7 tỷ đồng, tương đương 48-50 triệu đồng/m2.

"Năm ngoái, căn hộ diện tích tương đương tại đây được rao bán chỉ khoảng 2,2 tỷ đồng, nhưng nay đã tăng thêm 400-500 triệu. Gia đình tôi vội chốt mua luôn vì sợ giá sẽ còn tăng tiếp", chị Hằng nói.

Thực tế, từ cuối năm 2022 đến nay, giá căn hộ thuộc nhiều phân khu của dự án Vinhome Smart City đã liên tục tăng giá. Một căn hộ hơn 60 m2 loại 2 ngủ 2 vệ sinh thời điểm tháng 11/2022 có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, đến nay, đã được rao bán giá gần 3,3 tỷ đồng/căn.

Tăng khắp Hà Nội

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung căn hộ khan hiếm là nguyên nhân khiến giá phân khúc bất động sản này liên tục tăng cao. Trong quý IV/2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại Hà Nội, đặc biệt tăng mạnh tại các khu vực trung tâm.

Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (35-50 triệu đồng/m2), căn hộ chung cư cao cấp trên 50 triệu/m2 và phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Tại quận Bắc Từ Liêm, giá căn hộ chung cư tại các dự án khu vực này liên tục tăng theo từng năm, đặc biệt là dự án ở khu vực gần Hồ Tây.

Cụ thể, chung cư N03-T7 khu Ngoại giao đoàn (phường Xuân Tảo), giá căn hộ 5 năm trước chỉ vào khoảng 20-24 triệu đồng/m2. Đến nay giá được nhiều môi giới rao bán đã lên tới 58-65 triệu đồng/m2.

Chung cư Han Jardin N01-T6 khu Ngoại giao đoàn (phường Xuân Tảo), giá căn hộ giữa năm 2023 neo ở mức 80-85 triệu đồng/m2 đến nay tăng lên tới 90-95 triệu đồng/m2.

Hay dự án Sunshine City Ciputra (phường Đông Ngạc) giai đoạn 2020 giá bình quân một căn hộ chỉ khoảng 37-45 triệu đồng/m2, nhưng đến nay, nhiều môi giới đã rao bán giá lên tới 51-65 triệu đồng/m2 với căn thông thường. Thậm chí, nhiều căn vị trí đẹp, giá bình quân đã chạm ngưỡng 75 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tại quận trung tâm là Thanh Xuân, giá bán chung cư cũng ở mức rất cao. Với phân khúc cao cấp, giá một căn hộ tại dự án Royal City được môi giới rao bán lên tới 115 triệu đồng/m2. Đơn cử, căn hộ 3 phòng ngủ tại phân khu R3 diện tích 175 m2 đang được rao bán với giá 20 tỷ đồng.

Theo dữ liệu từ Batdongsan, giá căn hộ chung cư tại dự án này đã tăng 18,2% chỉ trong vòng một năm qua. Mức giá căn hộ chung cư thông thường ở dự án này đang dao động 55-80 triệu đồng/m2 và phổ biến ở mức 63 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá chung cư ở các quận cận trung tâm như Hà Đông, Hoàng Mai... cũng ghi nhận mức tăng liên tục. Nhiều dự án đã vượt mức 40 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 50 triệu đồng/m2 nhờ sự cải thiện về hạ tầng giao thông, xã hội.

Chẳng hạn, tại dự án Grand Sunlake nằm trên đường Trần Phú (phường Văn Quán, Hà Đông) mở bán từ giữa năm 2022 với giá khoảng 35-46 triệu đồng/m2 thì đến nay, mức giá của dự án này đã tăng lên 38-54 triệu đồng/m2. Theo đó, người mua phải bỏ ra khoảng 3,7 tỷ đồng để sở hữu căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m2.

Hay dự án Seasons Avenue (phường Mỗ Lao, Hà Đông) cũng chứng kiến mức tăng giá căn hộ gần 15% trong vòng một năm qua, hiện dao động ở mức 45-58 triệu đồng/m2, trung bình 48 triệu đồng/m2.

Tại khu đô thị Gamuda Garden (phường Trần Phú, Hoàng Mai), với 5 tòa chung cư thuộc 3 phân khu, giá căn hộ chung cư bình quân tại đây đã tăng 15-17% trong hơn một năm qua. Còn nếu tính từ giai đoạn 2020-2021 đến nay, giá căn hộ tại đây đã tăng 50-70%.

Anh Phạm Đức (phường Trần Phú, Hoàng Mai) cho biết đầu năm 2020 đã mua lại căn hộ 72 m2 thuộc tòa The One trong khu Gamuda Garden với giá 1,75 tỷ đồng từ chủ cũ, tương đương giá bình quân hơn 24 triệu đồng/m2. "Đến nay, giá các căn với diện tích tương tự đang được môi giới rao bán hơn 2,8 tỷ đồng, tức gần 39 triệu đồng/m2", anh Đức nói và cho biết mức tăng giá của các căn hộ thuộc tòa The Two và The Zen trong dự án này còn cao hơn.

Nằm cách xa trung tâm Hà Nội, ngay cả căn hộ chung cư tại dự án Vinhomes Ocean Park 1 (huyện Gia Lâm) cũng chứng kiến mức tăng mạnh. Một môi giới bất động sản cho biết từ tháng 12/2023 đến nay, giá chung cư tại dự án này đã tăng thêm 300-500 triệu đồng/căn.

Chỉ trong hơn 3 tháng qua, môi giới cho biết giá chung cư tại dự án Vinhomes Ocean Park 1 nằm dọc theo cao tốc Hà Nội - Hải Phòng đã ghi nhận mức tăng 300-500 triệu đồng/căn. Ảnh: Việt Linh.

"Cuối tháng 3 này, chủ đầu tư cũng dự kiến thu hồi các căn còn lại để điều chỉnh giá bán. Chung cư tăng giá thời gian qua chủ yếu là hàng thứ cấp do độ hot của các dự án mở bán mới kéo giá các dự án cũ tăng theo. Nhiều người thấy vậy cũng rút tiền gửi ngân hàng ra đầu tư do lãi suất tiết kiệm thấp", môi giới này cho hay.

Theo dữ liệu của Batdongsan, mặt bằng giá trung bình của một căn hộ chung cư điển hình tại Hà Nội đang được rao bán ở mức 3,2 tỷ đồng/căn, giá trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm và tốc độ tăng giá sẽ có sự khác biệt theo từng khu vực.

Giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay đã tăng đến 17% so với cùng kỳ năm 2023. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Lệch pha cung - cầu

Báo cáo về thị trường bất động sản của CBRE Việt Nam trong quý cuối năm ngoái cũng cho thấy giá chung cư tại Hà Nội đang tăng liên tục.

Cụ thể, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm 2023, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp. Có thể thấy, trong năm vừa qua, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM ba năm về trước.

Cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt hơn 54 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3,3% theo quý và gần 14% theo năm. Đây cũng là giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020-2021.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng, đạt hơn 34 triệu đồng/m2, tăng 5,2% theo năm. Nguồn cung duy trì hạn chế, trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội sôi động hơn.

Nhu cầu mua căn hộ chung cư Hà Nội đang lớn hơn cung 5% khiến giá phân khúc bất động sản này không ngừng tăng

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng ở Hà Nội, nhu cầu mua căn hộ chung cư đang lớn hơn cung 5% khiến giá phân khúc bất động sản này không ngừng tăng.

"Mặt bằng giá chung cư Hà Nội bị đẩy lên cao chủ yếu vẫn do thực trạng khan hiếm nguồn cung, trong khi tốc độ đô thị hóa vẫn tăng mạnh và nhu cầu sở hữu nhà ở của người lao động còn lớn", ông nhìn nhận.

Theo ông Quốc Anh, tốc độ đô thị hóa tại Hà Nội hiện vài khoảng 51%, và mỗi năm thành phố cần khoảng 70.000 căn hộ để ở cho người lao động. Trong khi đó, nhiều năm qua, nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường chiếm tỷ lệ quá thấp so với nhu cầu.

"Do đó, nhiều khả năng thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2024 vẫn tiếp tục khan hiếm trong bối cảnh lực cầu vẫn gia tăng không ngừng, đẩy giá chung cư lên cao, liên tục thiết lập mặt bằng mới", Phó tổng giám đốc Batdongsan dự báo.

Chuyên gia của CBRE Việt Nam cũng dự báo trong năm nay, nguồn cung mới được kỳ vọng tăng trưởng trở lại, đạt gần 15.000 căn hộ chung cư mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông thành phố. Tuy vậy, trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.