Bất động sản Phú Quốc sẽ ra sao sau cú hích APEC 2027?

Bước xuống sân bay Phú Quốc thời điểm này, di chuyển về phía nam đảo, không khó để bắt gặp không khí thi công nhộn nhịp tại hàng loạt công trường, với tiếng máy móc, xe vận chuyển vật liệu và các hạng mục xây dựng đang được đẩy nhanh tiến độ.

Đó là một phần trong bức tranh thi công hạ tầng phục vụ Hội nghị Cấp cao APEC 2027, khi Phú Quốc đang triển khai 21 dự án trọng điểm với tổng vốn đầu tư khoảng 137.138 tỷ đồng.

Từ mở rộng cảng hàng không quốc tế, phát triển hệ thống giao thông đến xây dựng trung tâm hội nghị, các công trình đang được triển khai đồng thời nhằm đáp ứng yêu cầu tổ chức sự kiện quốc tế vào năm tới.

Nhiều loại hình bất động sản hưởng lợi

Trao đổi với Tri Thức - Znews, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, nhận định APEC 2027 mang lại cho Phú Quốc hai yếu tố quan trọng, gồm một sự kiện quốc tế và một mốc thời gian cụ thể để hoàn thiện hạ tầng.

Theo bà, sân bay, giao thông, trung tâm hội nghị, hệ thống cấp nước và xử lý rác thải vốn là những điểm nghẽn trong quá trình phát triển của đảo. Tuy nhiên, để phục vụ APEC, các hạng mục này đang được đẩy nhanh tiến độ cùng lúc.

APEC 2027 mang lại cho Phú Quốc hai thứ: một sự kiện quốc tế và một mốc thời gian cụ thể để hoàn thiện hạ tầng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam

"Với nhà đầu tư, đây là tín hiệu rõ ràng: rủi ro hạ tầng giảm xuống, còn khả năng tiếp cận và vận hành dài hạn của đảo được cải thiện rõ rệt", bà Hương đánh giá.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, cho rằng APEC 2027 đang tạo cơ hội để Phú Quốc đẩy nhanh tiến độ đầu tư hạ tầng. "Nếu không có sự kiện này, có thể phải mất nhiều năm mới hoàn thành", ông nói.

Trong số các công trình đang triển khai, ông đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc.

Theo ông, khi năng lực phục vụ được nâng cao, sân bay có điều kiện thu hút thêm các hãng hàng không, mở rộng đường bay thẳng quốc tế và gia tăng lượng khách đến đảo. Điều này có thể cải thiện tỷ lệ lấp đầy, doanh thu cho thuê và giá trị tài sản của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng, cơ sở bán lẻ và dịch vụ du lịch.

Dự án mở rộng Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc được xem là một trong những động lực hạ tầng quan trọng đối với thị trường bất động sản trên đảo. Ảnh: NĐT.

Ông David Jackson cho rằng việc cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối quốc tế sẽ mang lại lợi ích cho toàn đảo. Trong đó, phía nam Phú Quốc, đặc biệt là An Thới, có thể ghi nhận tác động rõ nét hơn trong ngắn hạn nhờ vị trí gần trung tâm hội nghị mới và khả năng kết nối thuận lợi hơn với sân bay.

Theo ông, bất động sản nghỉ dưỡng, gồm khách sạn, khu nghỉ dưỡng và cơ sở lưu trú dịch vụ tại các vị trí thuận lợi, sẽ là nhóm hưởng lợi trực tiếp. Bên cạnh đó, các loại hình bất động sản thương mại phục vụ nhà hàng, bán lẻ, giải trí và dịch vụ hội nghị cũng có thêm cơ hội phát triển.

Theo chuyên gia, trong ngắn hạn, bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng là nhóm hưởng lợi trực tiếp khi Phú Quốc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng phục vụ APEC 2027. Ảnh: NĐT.

Đồng quan điểm, bà Hương cũng cho rằng giá trị bất động sản sẽ có xu hướng dịch chuyển về những khu vực gắn với hạ tầng mới và sở hữu hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills, yếu tố quyết định không đơn thuần là khoảng cách đến một công trình hạ tầng, mà còn nằm ở khả năng thu hút lượng khách thực tế, hệ thống tiện ích và các hoạt động dịch vụ đi kèm.

Vì vậy, dòng tiền đầu tư nhiều khả năng ưu tiên các khách sạn, khu nghỉ dưỡng được vận hành bởi thương hiệu quốc tế, sản phẩm phục vụ du lịch hội nghị, hội thảo, triển lãm (MICE) và những dịch vụ gắn với trải nghiệm du khách.

Ngoài bất động sản du lịch, ông David Jackson còn lưu ý đến nhu cầu nhà ở phục vụ lực lượng lao động trong ngành du lịch, dịch vụ. "Khi kinh tế địa phương phát triển, nhu cầu nhà ở thực, bán lẻ thiết yếu, logistics và các dịch vụ hỗ trợ sẽ gia tăng. Đây là những thành tố nền tảng giúp thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển bền vững", ông bổ sung.

"Đừng để bất động sản Phú Quốc trở lại vòng xoáy đầu cơ"

Nhìn lại thị trường Phú Quốc, bất động sản nơi đây từng trải qua nhiều đợt tăng giá theo kỳ vọng về hạ tầng, chính sách và du lịch, trước khi bước vào giai đoạn điều chỉnh hoặc trầm lắng.

Dù đánh giá tích cực về tác động của APEC 2027, các chuyên gia cũng lưu ý hạ tầng mới không đồng nghĩa mọi phân khúc bất động sản đều tăng giá, nhất là khi thị trường từng phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ.

Nói với Tri Thức - Znews, ông David Jackson cho rằng chu kỳ tăng trưởng tiếp theo ở đảo ngọc cần dựa nhiều hơn vào giá trị thực của tài sản, thể hiện qua lượng khách, nhu cầu tiêu dùng, tỷ lệ lấp đầy, doanh thu cho thuê và hiệu quả kinh doanh, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

"Phú Quốc không cần thêm một đợt bùng nổ bất động sản rồi lại bước vào chu kỳ điều chỉnh khắc nghiệt. Điều hòn đảo cần là tăng trưởng bền vững, chứ không phải một vòng xoáy đầu cơ mới được khoác lên chiếc áo đầu tư", ông nhấn mạnh.

Phú Quốc không cần thêm một đợt bùng nổ bất động sản rồi lại bước vào chu kỳ điều chỉnh khắc nghiệt. Điều hòn đảo cần là tăng trưởng bền vững.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia

Tại Phú Quốc, ông David Jackson dẫn chứng thực tế có những khu nghỉ dưỡng đông khách, nhà hàng phục vụ bữa sáng kín chỗ nhưng các cửa hàng, nhà hàng lân cận vẫn vắng khách.

Theo ông, nguyên nhân một phần đến từ việc các điểm tham quan phân bố ở cả phía bắc và phía nam đảo, trong khi kết nối giữa các khu vực chưa thực sự thuận tiện. Điều này khiến nhiều du khách lựa chọn lưu trú và sử dụng dịch vụ trong khu nghỉ dưỡng hoặc tham gia các tour được tổ chức sẵn, thay vì tự khám phá và chi tiêu tại các cơ sở kinh doanh địa phương.

Do đó, lượng khách tăng chưa chắc chuyển hóa thành doanh thu cho bất động sản thương mại. Theo ông, ngoài các dự án phục vụ APEC, Phú Quốc cần cải thiện kết nối giữa các khu nghỉ dưỡng, điểm vui chơi, nhà hàng và dịch vụ địa phương để khuyến khích du khách khám phá, chi tiêu tại nhiều khu vực hơn.

Đồng thời, chính quyền cần kiểm soát quy hoạch, mật độ xây dựng, bảo vệ môi trường và cân đối cơ cấu sản phẩm, tránh lặp lại tình trạng phát triển, bán hàng ồ ạt như những chu kỳ trước.

Phú Quốc cần cải thiện kết nối giữa các khu nghỉ dưỡng, điểm vui chơi, nhà hàng và dịch vụ địa phương để khuyến khích du khách khám phá, chi tiêu tại nhiều khu vực hơn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, nhận định thị trường Phú Quốc trước đây chủ yếu tăng trưởng nhờ kỳ vọng và dòng tiền ngắn hạn, trong đó nhiều sản phẩm được bán dựa trên cam kết lợi nhuận hơn là hiệu quả vận hành thực tế.

Ở chu kỳ mới, bà cho rằng nhu cầu du lịch thực, chất lượng vận hành và năng lực tài chính của chủ đầu tư sẽ đóng vai trò quyết định. Đặc biệt, chi phí vốn cao khiến các dự án nhỏ, đơn lẻ khó triển khai hơn, còn dự án lớn phải bảo đảm từng giai đoạn có thể vận hành hiệu quả.

Theo bà Hương, APEC 2027 giúp quảng bá Phú Quốc ra thế giới, nhưng thước đo thành công thực sự nằm ở giai đoạn sau sự kiện. Để duy trì sức hút, đảo cần thu hút khách quanh năm thay vì phụ thuộc mùa vụ, mở rộng các đường bay thẳng quốc tế và đa dạng hóa trải nghiệm để du khách lưu trú lâu hơn, quay trở lại nhiều lần. Khi đó, giá trị bất động sản mới có thể được hỗ trợ bởi nguồn doanh thu thực tế thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng.

Với những nhà đầu tư đang xem xét bất động sản Phú Quốc thời điểm này, ông David Jackson lưu ý kỳ vọng tăng giá từ APEC có thể đã được phản ánh vào mặt bằng giá chào bán hiện tại. Vì vậy, cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế, đồng thời đánh giá khả năng khai thác của từng loại hình.

Cụ thể, với bất động sản nghỉ dưỡng, cần xem xét tỷ lệ lấp đầy, giá phòng, chi phí vận hành và nguồn cung cạnh tranh. Với bất động sản thương mại, yếu tố quan trọng là lượng khách, mức chi tiêu và giá thuê thực tế; còn nhà ở phải dựa trên nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả. Pháp lý dự án, mục đích sử dụng đất và năng lực chủ đầu tư cũng cần được thẩm định kỹ.