Tại các khu vực từng là “điểm nóng” như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước cũ), Lâm Hà, Bảo Lâm (Lâm Đồng), Phú Giáo (Bình Dương cũ) hay Thủ Thừa (Long An cũ)… không khó để bắt gặp các nền đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp đang được rao bán với mức giá giảm sâu. Nhiều lô đất từng bị đẩy giá lên tới hàng tỷ đồng, nay chấp nhận bán lại chỉ còn khoảng một nửa, song thanh khoản vẫn rất hạn chế.
Đáng chú ý, tình trạng này không còn là hiện tượng cá biệt của một vài nhà đầu tư “ngộp hàng”, mà đang lặp lại trên diện rộng, ở nhiều địa phương và nhiều phân khúc. Thị trường dường như cũng không còn phản ứng mạnh với yếu tố “giảm giá sâu” như trước.
Chị H.H (ngụ phường Bình Cơ, TP.HCM) chia sẻ: "Năm 2021 tôi mua một lô đất 100 m2 ở Bảo Lâm với giá 850 triệu đồng. Khi thị trường đi xuống, rao bán cắt lỗ 20%, rồi 30% vẫn không ai hỏi mua. Đến hiện tại, đang rao bán 500 triệu đồng vẫn chưa ai chốt".
Câu hỏi được đặt ra, vì sao một tài sản giảm tới gần nửa giá trị vẫn không thể tìm được người mua?
Thị trường đang “định giá lại”
Trả lời phóng viên Báo Điện tử VTC News, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu cao cấp Savills TP.HCM cho rằng cần nhìn lại bản chất pháp lý của loại hình đất nền phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp.
 |
| Thời điểm "sốt đất", bảng rao bán được treo khắp nơi, dẫn dụ người mua vào những vùng đất không có người sinh sống. |
Theo bà Hương, pháp luật hiện hành cho phép tách thửa đất nông nghiệp nếu đáp ứng các điều kiện nhất định. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa phần đất này trở thành đất ở hay có thể giao dịch như một nền nhà ở hợp pháp.
“Phân khúc đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, đặc biệt ở khu vực thưa dân cư, đã tăng giá rất mạnh trong giai đoạn 2020-2022 nhờ kỳ vọng hạ tầng, đô thị hóa và tâm lý mua lướt sóng. Khi việc quản lý ngày càng chặt chẽ, thị trường đang sàng lọc mạnh nhóm sản phẩm này”, bà Hương phân tích.
Theo bà, khi người mua bắt đầu nhìn kỹ hơn vào pháp lý, quy hoạch và khả năng sử dụng thực, những lô đất chỉ được chia nhỏ về mặt hình thức nhưng chưa đủ nền tảng pháp lý sẽ rất khó giữ thanh khoản, kể cả khi giảm giá sâu.
“Nói cách khác, đây không đơn thuần là câu chuyện bán ngộp của một vài nhà đầu tư, mà là dấu hiệu cho thấy một phần thị trường đang bị tái phân loại rủi ro”, bà Hương nhấn mạnh.
Bà cũng lưu ý, diễn biến này không phải xu hướng của toàn bộ thị trường đất nền. Những dự án có pháp lý rõ ràng, gắn với nhu cầu ở thực hoặc có thể khai thác vẫn ghi nhận giao dịch và giữ giá, dù tốc độ tăng đã chậm lại.
Ngược lại, sản phẩm hình thành từ đất nông nghiệp phân lô tự phát, ở khu vực ít dân cư, thiếu hạ tầng và không có động lực phát triển sẽ bị thị trường “chiết khấu” rất mạnh.
Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết ngay từ năm 2023, khi thị trường đất nền bắt đầu xuất hiện dấu hiệu “vỡ trận”, HoREA đã có những kiến nghị siết chặt hoạt động phân lô bán nền.
 |
| Chính quyền địa phương liên tục cắm bảng cảnh báo thận trọng khi giao dịch đất nền phân lô. |
Theo ông Châu, thời điểm đó, HoREA đã góp ý vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung quy định bắt buộc các trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết với “đầu nậu”, doanh nghiệp để phân lô bán nền cũng phải thực hiện giao dịch thông qua sàn bất động sản, đặc biệt khi bên mua không có quan hệ huyết thống hay hôn nhân.
Mục tiêu của kiến nghị này là nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi và những cơn “sốt đất” từng xảy ra trong giai đoạn trước.
Ông Châu nhận định diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đang đi đúng hướng khi các sản phẩm đất nền phân lô tự phát, thiếu pháp lý và không gắn với nhu cầu sử dụng thực đang bị sàng lọc mạnh, thanh khoản suy giảm rõ rệt.
Giảm 50% vẫn chưa chắc là “giá thật”
Ở góc nhìn mạnh mẽ hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự chấm dứt của trào lưu phân lô đối với nhiều sản phẩm đất nền.
 |
| Đến hiện tại, "bánh vẽ" trở về giá trị thực, những lô đất từng sốt nóng nay hoang hoá, rớt giá thảm hại. |
Theo ông Kiệt, đây là quá trình đào thải các “tài sản chết”, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” bất động sản nghỉ dưỡng. Những loại tài sản này đang mất thanh khoản khi bị siết chặt định danh.
“Trong chu kỳ mới, những tài sản thiếu nền tảng pháp lý và không gắn với nhu cầu sử dụng thật sẽ ngày càng khó giao dịch. Thị trường sẽ không còn chỗ cho tình trạng phân lô bán nền tràn lan như trước”, ông Kiệt nhận định.
Ông cũng cho rằng dòng tiền đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nhà đầu tư không còn ưu tiên “lướt sóng” đất nền mà chuyển sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, như bất động sản cho thuê.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting nói, diễn biến hiện tại không chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà phản ánh quá trình thanh lọc của thị trường sau một chu kỳ tăng nóng.
Ông Thắng chỉ ra rằng trong giai đoạn 2015-2022, đất nền là phân khúc được ưa chuộng nhờ giá trị đa dạng và tâm lý “lướt sóng” theo hạ tầng. Nhiều khu đất phân lô từ đất nông nghiệp được quảng bá rầm rộ, giá có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ sau vài tháng.
“Tuy nhiên, tổng thể giá trị không có, vì bản chất vẫn là đất nông nghiệp, làm từ ruộng, từ đồi chè…”, ông Thắng nói.
 |
| Dự án "biệt thư" nằm sâu hút, tách biệt khu dân cư ở Bảo Lâm (Lâm Đồng) từng rao bán hơn 3 tỷ đồng. Ảnh chụp tháng 12/2025. |
Khi tín dụng bị siết và pháp lý được quản lý chặt từ năm 2022, thị trường lập tức điều chỉnh mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền phân lô. Có những khu vực giảm 30% vẫn không có thanh khoản, thậm chí cắt lỗ tới 50% vẫn chưa phù hợp với thị trường.
"Thời điểm sốt đất khách hàng "đu đỉnh" tới cả tỷ đồng cho một lô đất giữa rừng cà phê, xung quanh không có dân sinh sống. Vốn dĩ lô đất đó chỉ có giá khoảng 300 triệu đồng, nhưng qua tay các "đầu nậu" quảng cáo ảo, đã thổi giá gấp 3 lần. Nên đến hiện tại, dù bán cắt lỗ còn 500 triệu thì vẫn chưa về giá thật, nhà đầu tư không mặn mà", ông Thắng phân tích.
Theo ông Thắng, nguyên do cốt lõi là khẩu vị đầu tư đã thay đổi. Người mua hiện nay "tỉnh táo hơn", ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế.
Nhìn tổng thể, hiện tượng cắt lỗ sâu vẫn không bán được không chỉ phản ánh khó khăn của một nhóm nhà đầu tư, mà cho thấy sự thay đổi căn bản của thị trường.
Nếu trước đây, giá có thể được đẩy lên bằng kỳ vọng và tâm lý đám đông, thì hiện nay, người mua đã thận trọng hơn, đòi hỏi giá trị thực và khả năng khai thác rõ ràng. Và trong bối cảnh đó, việc giảm giá 50% có thể vẫn chưa đủ, nếu mức giá đó chưa thực sự phản ánh đúng giá trị của tài sản.
