Đại gia nước ngoài ồ ạt mở trung tâm thương mại tại Hà Nội

Thị trường bán lẻ Hà Nội liên tục đón thêm nguồn cung mới trong năm nay. Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, thành phố đã có thêm khoảng 51.000 m2 sàn bán lẻ từ 2 dự án, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,25 triệu m2.

Dự án có quy mô lớn nhất là Hanoi Centre tại Tiến Bộ Plaza (phường Ô Chợ Dừa, quận Ba Đình cũ), vừa khai trương hồi đầu tháng 7. Trung tâm thương mại rộng hơn 41.000 m2, quy tụ gần 200 thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, ẩm thực và giải trí. Tổ hợp này gồm văn phòng hạng A, khách sạn Hyatt Centric Hanoi Centre và trung tâm thương mại, được Keppel định vị là điểm đến mua sắm, giải trí và phong cách sống khu vực trung tâm Thủ đô.

Trước đó, khu thương mại tại ROX Tower Goldmark City cũng đi vào vận hành ở phường Phú Diễn. Ngoài ra, từ nay đến năm 2029, Hà Nội dự kiến tiếp tục đón thêm nhiều dự án quy mô lớn như Westlake Square, Thiso Mall và Vincom Mega Mall Global Gate.

Vì sao Hà Nội hút vốn ngoại?

Trong danh sách các dự án mới, sự hiện diện của các tập đoàn nước ngoài ngày càng rõ nét. Keppel là cái tên mới nhất gia nhập thị trường.

Trước đó, Lotte đã vận hành Lotte Mall West Lake Hanoi và Lotte Center Hanoi. AEON đã xây dựng mạng lưới với 2 trung tâm thương mại quy mô lớn là AEON Mall Long Biên và AEON Mall Hà Đông. Đại gia Thái Lan Central Retail cũng đã hiện diện từ sớm với hệ thống GO!. Còn Takashimaya sẽ lần đầu xuất hiện tại Hà Nội thông qua dự án Westlake Square.

Các doanh nghiệp này theo đuổi những mô hình trung tâm thương mại khác nhau nhưng đều đang mở rộng hiện diện tại Thủ đô.

Doanh nghiệp Singapore Keppel vừa khai trương dự án trung tâm thương mại Hanoi Centre, bổ sung hơn 41.000 m2 sàn cho thị trường Thủ đô. Ảnh: Keppel.

Việc nhiều tập đoàn quốc tế cùng mở rộng hiện diện không phải là xu hướng ngẫu nhiên. Trong nhiều năm, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao tại Hà Nội tăng khá chậm so với tốc độ phát triển đô thị. Trong khi đó, thành phố liên tục xuất hiện các khu dân cư quy mô lớn ở phía tây và phía đông Thủ đô, kéo theo nhu cầu mua sắm và vui chơi giải trí ngày càng tăng.

Theo Cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ, riêng nửa đầu năm 2026 tăng 12,9% và đạt gần 3,89 triệu tỷ đồng. Cùng với sự phục hồi của du lịch quốc tế và sự gia tăng tầng lớp trung lưu, Hà Nội được đánh giá là một trong những thị trường bán lẻ giàu tiềm năng nhất cả nước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết thị trường bán lẻ của Thủ đô vẫn còn dư địa phát triển khi nguồn cung mới được đưa ra theo từng giai đoạn, chưa xuất hiện tình trạng bùng nổ quá nóng như một số phân khúc bất động sản khác.

Cuộc cạnh tranh giữa các 'đại gia'

Việc có thêm nhiều tập đoàn quốc tế liên tục mở rộng đầu tư vẫn khiến thị trường bán lẻ Hà Nội trở thành một trong những phân khúc có mức độ cạnh tranh cao nhất trong lĩnh vực bất động sản thương mại.

Thực tế, bên cạnh các "đại gia" nước ngoài, Vincom Retail của tỷ phú Phạm Nhật Vượng vẫn là doanh nghiệp sở hữu mạng lưới trung tâm thương mại lớn nhất. Doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Vingroup có lợi thế về quỹ đất và kinh nghiệm vận hành chuỗi đại siêu trong nước nhiều năm qua.

Theo góc nhìn của bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn, tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất giá thuê, đặc biệt tại các thị trường ngoài khu vực trung tâm.

Bà Minh nhìn nhận những dự án có tệp dân cư xung quanh vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có vị thế tốt hơn trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và khả năng chống chịu về giá thuê trong giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Còn theo quan điểm của bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia CBRE, xây dựng một trung tâm thương mại chỉ là bước đầu. Thách thức lớn hơn là duy trì sức hút sau khi khai trương thông qua việc lựa chọn thương hiệu, bố trí ngành hàng, tổ chức hoạt động và liên tục cập nhật xu hướng tiêu dùng.

Các trung tâm thương mại mới thường đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%, nhiều dự án vượt 90% ngay khi mở cửa. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ phản ánh sức hút ban đầu.

"Khách thuê thay đổi rất nhanh theo xu hướng tiêu dùng. Chủ đầu tư phải liên tục điều chỉnh cơ cấu ngành hàng và nâng cấp trải nghiệm nếu muốn giữ chân cả thương hiệu lẫn khách hàng", bà An nhận định.

Nguồn cung liên tiếp được bổ sung gây áp lực lên tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại hiện nay. Ảnh: Tuấn Anh.

Trước đây, thị trường Việt Nam từng chứng kiến không ít doanh nghiệp phải rời cuộc chơi. Parkson là ví dụ điển hình khi từng vận hành nhiều trung tâm thương mại tại Việt Nam nhưng dần thu hẹp hoạt động và rút khỏi thị trường do thay đổi hành vi tiêu dùng cũng như sức ép cạnh tranh.

Theo CBRE, phát triển trung tâm thương mại không đơn thuần là đầu tư một tòa nhà rồi cho thuê mặt bằng, hơn thế, đây là lĩnh vực kết hợp giữa bất động sản, bán lẻ và marketing. Từ quy hoạch mặt bằng, lựa chọn khách thuê, giao thông nội khu, bãi đỗ xe đến các hoạt động trải nghiệm đều tác động trực tiếp đến hiệu quả khai thác.

Trong những năm tới, khi nguồn cung tiếp tục gia tăng và ngày càng nhiều nhà đầu tư quốc tế góp mặt, cuộc cạnh tranh trên thị trường bán lẻ Hà Nội được dự báo sẽ chuyển từ quy mô sang chất lượng vận hành. Với người tiêu dùng, điều đó đồng nghĩa sẽ có thêm nhiều lựa chọn. Còn với các chủ đầu tư, áp lực giữ chân khách hàng và các thương hiệu lớn sẽ ngày càng lớn hơn.