CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) mới đây đã có báo cáo cập nhật về ngành Bất động sản Nhà ở, trong đó theo dõi 15 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở niêm yết.
Theo TCBS, quý II vừa qua là một quý nổi bật của ngành bất động sản khi tổng doanh thu đạt hơn 69.800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 29.815 tỷ đồng, tăng 265% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận nhóm doanh nghiệp này đã tăng gấp 5,2 lần cùng kỳ.
Tuy nhiên, theo đơn vị phân tích này, khi xét sâu hơn về mức độ tập trung và nguồn gốc lợi nhuận, bức tranh có sự khác biệt đáng kể. Trong đó, Vinhomes (VHM) chiếm 75,7% lợi nhuận toàn nhóm, trong khi riêng Vinhomes và Sunshine Group (KSF) chiếm tổng cộng 90,6%. Với 13 doanh nghiệp còn lại, lợi nhuận trong quý gần như không đến từ hoạt động bàn giao cốt lõi.
Doanh nghiệp bất động sản chờ điểm rơi bàn giao
TCBS cho biết tại 13 chủ đầu tư còn lại, doanh thu từ hoạt động bàn giao nhà quý II giảm mạnh, trong khi lợi nhuận lại được hỗ trợ đáng kể bởi các thương vụ thoái vốn, đây là điểm đáng chú ý trong quý.
Theo báo cáo, có 3 thương vụ giải thích phần lớn khoản lợi nhuận này. Nhà Khang Điền (KDH) ghi nhận 896 tỷ đồng lãi tài chính từ chuyển nhượng quyền kiểm soát CTCP Bất động sản Bình Trưng Mới, trong khi hoạt động cốt lõi lỗ 53 tỷ đồng.
Novaland (NVL) ghi nhận 1.039 tỷ đồng từ việc thoái toàn bộ 99,93% cổ phần tại Công ty Ngôi Nhà Mega, còn lợi nhuận cốt lõi chỉ đạt 23 tỷ đồng. Trong khi đó, Phát Đạt (PDR) ghi nhận 473 tỷ đồng từ thoái vốn tại Tam Hiệp và Serenity Phước Hải, nhưng hoạt động cốt lõi lỗ 233 tỷ đồng.
| KẾT QUẢ LỢI NHUẬN 6T2026 CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN | |||||||||||
| Nguồn: BCTC. | |||||||||||
| Nhãn | Vinhomes | Sunshine Group | Novaland | Khang Điền | Taseco land | Bluemarq Group | Hà Đô | Văn Phú | Quốc Cường Gia Lai | Nam Long | |
| Lợi nhuận sau thuế | tỷ đồng | 52092 | 4832 | 1772 | 1097 | 315 | 250 | 208 | 197 | 183 | 176 |
Theo công ty chứng khoán này, doanh thu bàn giao cũng sụt giảm mạnh tại nhiều doanh nghiệp lớn khác. Trong đó, Nhà Khang Điền chỉ đạt 161 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ; Nam Long (NLG) đạt 415 tỷ đồng, giảm 46%; Đô thị Từ Liêm (NTL) đạt 5 tỷ đồng…
Nguyên nhân chủ yếu đến từ tiến độ chốt giao dịch và bàn giao chậm lại, đặc biệt ở nhóm sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn.
Trong đó, Tập đoàn Nam Long thuộc nhóm doanh nghiệp đang chờ điểm rơi bàn giao, khiến lợi nhuận giảm do các đợt bàn giao lớn được dồn về nửa cuối năm.
Tồn kho bất động sản tiếp tục tăng
Về hàng tồn kho, TCBS cho biết đây vẫn là khoản mục lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản lên tới 74,7% tại Nhà Khang Điền, 61,4% tại Hoàng Huy Group (TCH), 61% tại Novaland… Đáng chú ý, riêng Novaland có 157.712 tỷ đồng hàng tồn kho, lớn hơn tổng tài sản của bất kỳ doanh nghiệp nào khác trong nhóm TCBS theo dõi ngoài Vinhomes.
Giá trị hàng tồn kho cũng tăng tại hầu hết doanh nghiệp so với cuối quý I/2026. Vinhomes tăng từ 138.885 tỷ lên 206.728 tỷ đồng; Taseco Land tăng từ 8.044 tỷ lên 11.648 tỷ đồng; Novaland tăng từ 154.609 tỷ lên 157.712 tỷ đồng...
Đây là dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang đẩy mạnh triển khai dự án. Điều này sẽ tích cực nếu tốc độ bán hàng tốt, nhưng có thể trở thành gánh nặng chi phí vốn nếu thanh khoản không theo kịp.
Phân hóa theo quỹ đất và năng lực triển khai
Dựa trên vị thế quỹ đất, hiệu quả khai thác, năng lực triển khai dự án, sức khỏe tài chính và thanh khoản cổ phiếu, 15 chủ đầu tư bất động sản trong diện theo dõi của TCBS được chia thành các nhóm khác nhau.
Trong đó, Nhà Khang Điền, Nam Long và Hoàng Huy Group được xếp vào nhóm có quỹ đất ở vị trí trung tâm, hiệu quả khai thác cao, năng lực triển khai đã được kiểm chứng và nền tảng tài chính lành mạnh.
 |
| Dự án Paragon Đại Phước quy mô 45 ha của liên doanh chủ đầu tư Nam Long và đối tác Nhật Bản phát triển tại TP Đồng Nai. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Ngoài ra, Nam Long và Hoàng Huy Group đều ở trạng thái tiền ròng, trong đó Hoàng Huy Group không có nợ vay tài chính. Nhà Khang Điền sở hữu quỹ đất sạch tại khu vực nội đô TP.HCM và tham gia dự án hạ tầng BT.
Tuy nhiên, lợi nhuận cốt lõi quý II/2026 của các doanh nghiệp này vẫn ở mức thấp. Theo TCBS, đây là nhóm chủ đầu tư được đánh giá dựa nhiều hơn vào chất lượng tài sản và năng lực dài hạn thay vì kết quả của một quý.
Trong khi đó, Vinhomes được xếp riêng một nhóm nhờ quy mô và hiệu quả vượt trội. Doanh nghiệp chiếm 75,7% lợi nhuận và 71,4% vốn hóa toàn danh sách theo dõi, trong khi doanh số bán hàng năm 2026 được dự báo chiếm 87,6%.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
