Lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang đối mặt với nhiều khó khăn khi phải sống chung với dịch bệnh, nhà đầu tư cũng đang loay hoay tìm những hướng đầu tư mới. Hình thức đầu tư "mua chung" BĐS trên nền tảng blockchain (blockchain BĐS) được quan tâm không chỉ bởi nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư dự án cần bán hàng thông qua nền tảng này.
Việc nắm vững hành lang pháp lý là cơ sở để các nhà đầu tư quyết định tham gia vào mô hình. Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Lộc đã chỉ ra một số khía cạnh pháp lý của mô hình đầu tư mới này.
Không nên nhập nhằng khi huy động vốn
Đánh giá về nhu cầu đầu tư BĐS theo các mô hình phi truyền thống, đặc biệt là đầu tư trên các nền tảng công nghệ, LS Nguyễn Văn Lộc khẳng định đây là nhu cầu có thực ở cả bên mua và bên bán.
Theo đó, khi bên bán cần tạo thanh khoản cho sản phẩm trong điều kiện bán hàng khó khăn, việc sáng tạo ra các kịch bản kinh doanh là điều kiện bắt buộc. Người bán cũng đang rất linh hoạt trong cam kết bán hàng để thích nghi thị trường, thường bắt đầu từ nhóm khách hàng thân thiết.
LS Nguyễn Văn Lộc khẳng định hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam có những nét đặc thù pháp lý về giao dịch và quyền sở hữu. Vì vậy, việc so sánh hay học hỏi theo các quốc gia khác cần nhiều yếu tố, mà ở đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết.
"Hiện nay xuất hiện nhiều mô hình lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ là tiếng chuông báo động, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi sự việc đã rồi", ông Lộc nói.
 |
| Nhiều sản phẩm bất động sản tại Việt Nam đang được "số hóa" và bán dưới hình thức đầu tư trên các nền tảng blockchain. Ảnh: Chí Hùng. |
Trên cơ sở pháp lý, luật sư này cho rằng có thể xác định việc "mua chung" bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản, đó có thể là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ. Theo ông, có ba cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Một là, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, kinh doanh BĐS được hiểu là "việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng..." để sinh lợi, còn đây là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.
Hai là, hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên.
Và ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng BĐS - trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.
Do việc mua chung hay sở hữu chung hiện nay pháp luật không cấm nên người dân cần lấy những giới hạn của luật pháp làm tham chiếu khi xác định một mô hình có hợp pháp hay không.
"Khi một bên trên blockchain sở hữu cho rằng đang sở hữu BĐS, cần xác định họ có đủ tư cách pháp lý để sở hữu BĐS hay nhận ủy thác đầu tư không. Ví dụ, một nền tảng công nghệ mà chủ sở hữu đăng ký kinh doanh ở nước ngoài, không có pháp nhân tại Việt Nam thì họ sở hữu BĐS với tư cách gì? Hay một bất động sản ở Tây Ninh, Lâm Đồng kia thì việc sở hữu hợp pháp ra sao?", ông Lộc dẫn chứng.
Nhiều người vẫn đầu tư bằng "niềm tin"
Vị luật sư cũng khẳng định khi một nền tảng blockchain quảng cáo họ giữ giấy tờ nhà đất và việc đầu tư là "mua chung để đầu tư bán lại, không sở hữu quyền sử dụng BĐS", đây là đầu tư tài chính. Nhà đầu tư cần hiểu biết về công nghệ, đặc biệt là các "chiêu bài" tài chính và mô hình Ponzi trong huy động vốn đa cấp trên nền tảng công nghệ.
Theo LS Nguyễn Văn Lộc, dịch bệnh kéo dài cũng là lúc các luật sư được mời tư vấn giải quyết lừa đảo đầu tư trên nền tảng công nghệ. Khi một nhà đầu tư vào tài sản số khi hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, họ thực hiện bằng niềm tin.
 |
| Nhiều nhà đầu tư không nắm rõ kiến thức về pháp lý cũng như thông tin cụ thể về sản phẩm mình đầu tư có thể chịu nhiều rủi ro. Ảnh: HB. |
Không ít trường hợp nền tảng khi muốn chiếm dụng tiền đầu tư thường yêu cầu nhà đầu tư muốn rút tiền ra thì phải nộp khoản tiền thuế - phí rồi sau đó thông báo nhà đầu tư rửa tiền để khóa tài khoản.
Khi cho rằng bị lừa hay tranh chấp, nhà đầu tư cần ý thức rất rõ rằng việc kiểm soát rủi ro theo phương pháp "chấp nhận rủi ro". Việc đi kiện cáo sau đó để thu hồi tiền là câu chuyện dài, rất dài và kết quả họ thu được thường là bài học kinh nghiệm.
Luật sư khẳng định trong đầu tư kinh doanh, Nhà nước có vai trò hoạch định hàng lang pháp lý để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ các bên tham gia. Cơ quan chức năng thực thi luật pháp nhằm đảm bảo môi trường đầu tư công bằng.
Đối với hoạt động kinh doanh mới như blockchain BĐS, cơ quan chức năng cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro. Nếu chủ sở hữu nền tảng huy động vốn được đặt tại nước ngoài, việc kiểm soát là cần thiết.
Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần theo dõi hoạt động của cá nhân tạo nền tảng, đại diện pháp lý đứng ra kêu gọi huy động vốn hay các KOL "chim mồi". Ông Nguyễn Văn Lộc khẳng định đây là các cá nhân có liên quan, phải chịu trách nhiệm với nhà đầu tư và trước pháp luật nếu xảy ra sự cố hay có liên quan đến hoạt động lừa đảo sau này.
