Biến nhà máy thành cao ốc, Hà Nội sẽ lặp lại 'sai lầm Lê Văn Lương'

"Giá trị quỹ đất trống ở Hà Nội được so sánh như kim cương, không chỉ mang ý nghĩa về tài chính mà còn mang ý nghĩa tinh thần, khi thành phố vốn thiếu không gian công cộng, trường học và tiện ích xã hội phục vụ người dân", PGS Phạm Thúy Loan, Phó viện trưởng Viện Kiến trúc Quốc gia, nhận định về quỹ đất Hà Nội có được khi di dời cơ sở nhà máy ra khỏi nội đô.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng thành phố có thể mất đi những mảnh đất này vĩnh viễn nếu cho doanh nghiệp mua lại và đầu tư chung cư, nhà ở thương mại. Đồng thời, xu hướng biến nhà máy thành cao ốc nếu tiếp diễn sẽ gây ra những hệ lụy lớn cho đô thị, hạ tầng.

Hạ tầng quá tải vì nhà máy thành cao ốc

Theo Quyết định 130 của Thủ tướng ban hành năm 2015, quỹ đất sau khi di dời cơ sở sản xuất công nghiệp được ưu tiên để phát triển, xây dựng công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị.

Nhưng trên thực tế, hầu hết quỹ đất từ các nhà máy đã di dời ở Hà Nội đều được các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản thâu tóm để xây chung cư, nhà ở thương mại.

Hàng loạt chung cư mọc lên ở đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) nằm trên nền đất của các nhà máy cũ đã được di dời khỏi nội đô. Ảnh: Việt Linh.

Theo một khảo sát độc lập vào năm 2021, 69% diện tích nhà máy cũ của Hà Nội đã được chuyển đổi thành nhà ở thương mại, chỉ 1% làm dịch vụ công cộng, còn lại dành cho công năng khác hoặc chưa có kế hoạch sử dụng.

Điển hình nhất là hàng loạt chung cư mọc lên ở đường Nguyễn Tuân hầu hết xây trên nền đất từ các nhà máy, xí nghiệp cũ như: Xí nghiệp Xe buýt 10/10 (tòa nhà 90 Nguyễn Tuân), Công ty CP In Thống Nhất (Thống Nhất Complex)...

Chỉ với chiều dài 700 m và chiều rộng 10-20 m, đường Nguyễn Tuân có đến gần 20 tòa chung cư với tổng dân số ước tính 25.000 người. Hạ tầng và giao thông ở tuyến đường này luôn trong tình trạng quá tải, ùn tắc triền miên.

Do có điểm giao cắt, việc quá tải dân số ở khu vực trên cũng gây áp lực lên hệ thống giao thông trên đường Nguyễn Trãi, nơi đang phải gánh 3 tòa chung cư quy mô lớn và 2 trường đại học.

Tuyến đường này có thêm một tổ hợp công nghiệp lớn nhất thủ đô là cao su - xà phòng - thuốc lá. Trong đó Nhà máy Thuốc lá Thăng Long cũng trong danh sách phải di dời khỏi nội đô trong 5 năm tới và đang có kế hoạch chuyển đổi thành tổ hợp chung cư, nhà ở thương mại.

Nếu tiếp tục xu hướng này, người dân khó có thể kỳ vọng về việc cải thiện tình hình giao thông và hạ tầng vốn đã rất tệ trên tuyến đường Nguyễn Trãi.

Giao thông quá tải ở đường Nguyễn Trãi khiến Sở GTVT Hà Nội phải tìm cách điều phối bằng cách phân làn. Ảnh: Mạnh Đạt.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cho rằng dù đã có chủ trương yêu cầu các nhà máy cũ cần được chuyển đổi thành mục đích công cộng, vẫn chưa có cơ chế rõ ràng cho việc này.

"Công trình công cộng rất đa dạng, ngay cả trung tâm thương mại phục vụ người dân cũng có thể coi là một dạng công cộng. Vì vậy, chính sách cần rõ ràng hơn về việc sử dụng từng quỹ đất, sau khi di dời sẽ để làm các hạng mục cụ thể nào, vườn hoa hay công viên hay trường học, chứ không thể chung chung", ông Tùng nêu quan điểm.

Vị chuyên gia đề cập đến bài học về chung cư mọc lên dày đặc ở đường Lê Văn Lương và cho biết nếu tiếp tục xu hướng chuyển đổi nhà máy thành cao ốc, Hà Nội có thể lặp lại sai lầm này.

Ứng xử với nhà máy cũ

Ở góc nhìn rộng hơn, KTS Phạm Thúy Loan cho rằng Hà Nội là một thành phố mà giá trị đất đai được so sánh như kim cương. So sánh này không chỉ mang nghĩa về tài chính mà còn nói về sự quý giá của đất đai khi người dân vốn thiếu không gian công cộng, thiếu trường học và tiện ích xã hội.

"Với một thành phố đang có sức hút dân số rất lớn như Hà Nội, mọi quỹ đất trống đều quý giá. Chính vì vậy, sau khi nhà máy được di dời, đây là những không gian mà nhiều người mong muốn có được", bà Loan phân tích. Bà cũng chỉ ra điều đáng buồn khi đa số quỹ đất này đã dùng để xây chung cư.

Nêu quan điểm về ứng xử với cơ sở công nghiệp sắp di dời cho phù hợp, KTS Phạm Thúy Loan dẫn những ví dụ đã thành công của việc cải tạo các nhà máy cũ trở thành điểm đến vui chơi, không gian sáng tạo của Hà Nội như các tổ hợp Zone 9, Complex 01, L'Espace...

Chuyên gia cho rằng đây là những mô hình mà thành phố có thể cân nhắc để lựa chọn khi xem xét tận dụng các quỹ đất sắp có được từ di dời nhà máy.

"Mọi can thiệp vào các cơ sở này nếu không được cân nhắc kỹ lưỡng đều có nguy cơ xóa đi những di sản công nghiệp mà Hà Nội đang có. Do đó, điều đầu tiên thành phố cần làm là tạm dừng tất cả dự án đầu tư có xu hướng phá bỏ các nhà máy này", bà Loan khuyến cáo.

Tổ hợp Complex 01 ở phố Tây Sơn được cải tạo lại trên nền của Nhà máy In Công đoàn trước đây. Ảnh: Duy Anh.

Chung góc nhìn, KTS Phạm Trung Hiếu, Giảng viên Đại học Kiến trúc Hà Nội, cho rằng Hà Nội đang thiếu vắng một hệ thống cơ sở hạ tầng vững chắc phục vụ công cuộc phát triển sáng tạo bền vững.

Bên cạnh đó, tồn tại thực trạng một bộ phận cấu trúc cũ của thời kỳ cách mạng công nghiệp không được sử dụng, cải tạo một cách hợp lý.

Ông Hiếu kỳ vọng về những phương án nhằm "phục hồi ký ức" của người dân Hà Nội về một thời đã qua, bao gồm giữ lại nguyên trạng những cụm nhà máy công nghiệp đang nằm trong mạng lưới dân cư và cải tạo chúng thành điểm đến mới.

Trước mắt, vị chuyên gia gợi ý việc biến Nhà máy xe lửa Gia Lâm trở thành bảo tàng ngành đường sắt. Đây là ý tưởng của một nhóm nghiên cứu thuộc Đại học Kiến trúc Hà Nội.

Theo đó, ý tưởng là cải tạo không gian Nhà máy xe lửa Gia Lâm trở thành tổ hợp không gian đa năng, trong đó có bảo tàng ngành đường sắt. Với ý tưởng này, tính chất công trình tuân thủ định hướng đã được phê duyệt là quần thể công trình văn hóa, công viên nghệ thuật phục vụ người dân.

Ông Hiếu cũng gợi ý nhà máy Bia Hà Nội sẽ được di dời thời gian tới có thể được nghiên cứu trở thành không gian văn hóa ẩm thực, cơ sở nghiên cứu và giới thiệu về đồ uống, vui chơi, kết hợp hoạt động du lịch trong thành phố.

"Thay vì làm nhà ở, thành phố có rất nhiều lựa chọn tối ưu hơn với các quỹ đất từ nhà máy cũ. Vai trò còn lại của các cơ sở này hoàn toàn phụ thuộc vào việc nhà quản lý sẽ sử dụng các khối tích kiến trúc đó như thế nào để có thể nối dài, dừng lại hoặc phá hủy chúng", ông Hiếu nhìn nhận.

9 cơ sở nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp ở Hà Nội phải di dời khỏi nội đô trong vòng 5 năm 2022-2027. Đồ họa: Duy Anh.