Thực hư đầu tư căn hộ, biệt thự chỉ với 10.000 đồng

Thời gian gần đây, Công ty Chứng khoán VPS hợp tác cùng CTCP Fnest cung cấp dịch vụ đầu tư bất động sản chia nhỏ với vốn đầu tư từ 10.000 đồng, thông qua ứng dụng SmartOne của VPS.

Ngay khi ra mắt, kênh đầu tư này gặp không ít tranh cãi.

Góp tiền mua nhà, biệt thự chỉ từ 10.000 đồng

Để tham gia giao dịch, khách hàng cần phải là nhà đầu tư của VPS. Tại đây, mỗi bất động sản sẽ được đơn vị kinh doanh định giá và quy đổi ra số cổ phần có thể bán cho nhà đầu tư sơ cấp bằng đơn vị là Fnest. Trong đó, ở mỗi lần mở bán, 1 Fnest tương đương 10.000 đồng.

Theo ghi nhận, trên Fnest hiện có 9 bất động sản gồm các công trình căn hộ, shophouse, biệt thự ở Hà Nội và TP.HCM. Đặc biệt, tất cả sản phẩm đều đưa ra mức lợi nhuận dự kiến 20-30%/năm.

Đơn cử, một căn biệt thự song lập 200 m2 thuộc phân khu Zeit River County 1 của dự án ZeitGeist (Nhà Bè, TP.HCM) đang được định giá 25,5 tỷ đồng, tương đương với 2,55 triệu Fnest. Tài sản có lợi nhuận dự kiến lên đến 25%.

9 bất động sản gồm căn hộ, shophouse, biệt thự ở Hà Nội và TP.HCM được giới thiệu trên Fnest.

Với mô hình này, Fnest cho biết ai cũng có thể tham gia đầu tư với số vốn chỉ 10.000 đồng. Nhà đầu tư cũng không cần lo lắng về việc cho thuê hay rao bán bất động sản bởi đơn vị này sẽ hợp tác với tác với công ty quản lý để tối ưu hóa hiệu quả vận hành. Số tiền thuê cũng có thể được chia cho nhà đầu tư hàng tháng theo tỷ lệ tương ứng mức cổ phần sở hữu.

Theo Fnest, các bất động sản được định giá bởi công ty thẩm định có uy tín trên thị trường và có đầy đủ giấy tờ pháp lý, đảm bảo không có tranh chấp. Trong trường hợp bất động sản được bán, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư dựa trên số lượng Fnest nắm giữ.

Đáng chú ý, cả 9 căn sản phẩm đang hiển thị trên nền tảng đều trong trạng thái đã bán hết cổ phần Fnest sơ cấp. Hiện nhà đầu tư mới chỉ có thể mua lại cổ phần trên thị trường thứ cấp.

Trên thị trường thứ cấp, hầu hết dự án đều có số lượng người đăng bán cao hơn nhiều so với người đăng mua và mức giá bán chủ yếu dưới 10.000 đồng/cổ phần. Chỉ duy nhất căn hộ 2 phòng ngủ 80 m2 đang được khai thác cho thuê là có số lượng người đăng mua nhiều hơn người đăng bán.

Chỉ duy nhất căn hộ 2 phòng ngủ 80 m2 đang được khai thác cho thuê có số lượng người đăng mua nhiều hơn người đăng bán. Ảnh chụp màn hình.

Căn hộ này thuộc chung cư Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (Hà Nội) có giá ban đầu hơn 7,5 tỷ đồng, tương đương hơn 750 Fnest đã được bán ra với giá 10.000 đồng. Hiện các Fnest của căn này đang được rao bán lại với giá 9.950-10.550 đồng.

Chưa kể, khi chuyển nhượng Fnest, phí mỗi giao dịch thành công là 0,3%.

'Chưa có quy định chứng khoán hóa bất động sản'

Trao đổi với Tri Thức - Znews, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định đây là một xu hướng mới phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ và thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

Ông cho rằng mô hình này có tiềm năng phát triển, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức, đòi hỏi sự chuyên môn và minh bạch để mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư và thị trường.

Theo ông, khi đầu tư vào mô hình chia nhỏ này, nhà đầu tư cần xem xét kỹ tính pháp lý của bất động sản. "Dù số vốn bỏ ra ít, nhưng nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ ai đang đứng tên những bất động sản đó, ai là người quyết định bán và tình hình kinh doanh hoạt động của những sản phẩm này như thế nào...", ông nói.

Thực tế, theo ghi nhận, một số sản phẩm trên nền tảng hiện chỉ mới ký hợp đồng mua bán và đang chờ cấp Giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ). Những sản phẩm khác dù có tệp Giấy chứng nhận nhưng chỉ cung cấp thông tin về bất động sản, không có thêm thông tin gì về người đứng tên sở hữu.

Trong khi đó, vấn đề rủi ro lớn của việc đầu tư bất động sản chia nhỏ là thời điểm bán và giá bán tài sản, cũng như trách nhiệm của đơn vị vận hành mô hình trong trường hợp lỗ.

Một số sản phẩm trên nền tảng hiện chỉ mới ký hợp đồng mua bán và đang chờ cấp Giấy chứng nhận sở hữu.

Luật sư Phạm Minh Hoàng (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng người tham gia đầu tư trên Fnest sẽ gặp khá nhiều rủi ro về pháp lý và thanh khoản.

Theo ông, pháp luật hiện hành chưa có khung pháp lý cho việc "chứng khoán hóa bất động sản" và chưa có cơ chế giám sát loại tài sản này.

Do vậy, trước khi quyết định mua, ông khuyến nghị người mua cổ phần Fnest cần phải thẩm định tính pháp lý của bất động sản được chia nhỏ. Cụ thể, ai là chủ sở hữu tài sản, tài sản này có đang bị thế chấp hay không...?

Bên cạnh đó, "cổ phần Fnest" hiện vẫn chưa được thừa nhận và thanh khoản rộng rãi ở tất cả công ty chứng khoán, vì vậy dễ xảy ra tình trạng mất thanh khoản và không có đơn vị mua lại.

Ông Hoàng cho rằng nền tảng cần minh bạch hơn về vấn đề pháp lý và phải có cơ chế ngăn chặn chủ sở hữu chuyển nhượng tài sản cho người khác mà không thông qua các nhà đầu tư đã mua cổ phần. "Điều này nhằm tránh tình trạng chủ sở hữu có thể bán tài sản bất cứ lúc nào mà không cần sự đồng ý của các nhà đầu tư", ông nói thêm.

Về phía VPS, đơn vị này cho biết việc cung cấp sản phẩm của Fnest nhằm mục tiêu hỗ trợ khách hàng mở tài khoản tại công ty có thêm nhiều dịch vụ, tiện ích và trải nghiệm tốt hơn.

Đại diện công ty chứng khoán khẳng định việc hợp tác với Fnest được tuân thủ theo các quy định pháp luật, VPS quản lý và đảm bảo dòng tiền của khách hàng. Đối với các vấn đề về pháp lý của sản phẩm, tính pháp lý của dịch vụ sẽ do bên đối tác Fnest chịu trách nhiệm.

"Sản phẩm chúng tôi bán thực chất là đã có nhà cụ thể, có sổ đỏ cụ thể và được định giá bởi công ty thẩm định có uy tín chứ không phải hình thức đầu tư theo token", đại diện VPS nói.

Theo tìm hiểu, CTCP Fnest được thành lập vào tháng 11/2022 với số vốn điều lệ ban đầu 30 tỷ đồng. Ngành nghề kinh doanh chính là tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản và đấu giá quyền sử dụng đất.

Trên website, công ty đưa ra tầm nhìn trở thành công ty hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư bất động sản ứng dụng công nghệ hiện đại, thay đổi góc nhìn của cộng đồng về đầu tư tài chính và truyền cảm hứng bằng việc mở ra cơ hội đầu tư bất động sản đơn giản, linh hoạt.