Nhu cầu mua căn hộ tăng, vì sao giao dịch vẫn khó?

Chia sẻ tại "Diễn đàn Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với VCCI tổ chức mới đây, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn cho biết lượng tìm kiếm bất động sản toàn thị trường thời gian qua có xu hướng giảm, nhưng nhu cầu tìm kiếm căn hộ lại tăng.

Cụ thể, tại TP.HCM, khoảng 40% lượt tìm kiếm đều tập trung vào chung cư, trong khi ở Hà Nội, tỷ lệ này lên tới 49%. Theo ông Tuấn, điều này cho thấy người dùng đang hướng tới những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có thể ở hoặc khai thác cho thuê.

Cung lệch cầu

Một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy khoảng 64% người được hỏi coi khả năng sử dụng thực tế là yếu tố quan trọng khi lựa chọn bất động sản.

"Thị trường đang dịch chuyển khỏi tư duy đầu cơ ngắn hạn và quay về với giá trị thật. Đây là một xu hướng tích cực, có thể giúp thị trường phát triển cân bằng và lành mạnh hơn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn. Ảnh: BTC.

Tuy nhiên, nhu cầu tăng chưa đồng nghĩa giao dịch phục hồi tương ứng. Theo ông Tuấn, thị trường đang tồn tại một điểm nghẽn lớn khi nguồn cung mới chủ yếu nằm ở phân khúc giá cao. Khoảng 80% nguồn cung mới có giá trên 50 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn lượt tìm kiếm lại tập trung vào các sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2.

"Người mua có nhu cầu thực nhưng thị trường chưa có đủ sản phẩm phù hợp để chuyển hóa nhu cầu đó thành giao dịch", ông nói.

Sự lệch pha này lý giải phần nào việc thị trường sơ cấp vẫn khó khăn. Người mua vẫn tìm kiếm, nhưng khi mức giá vượt quá khả năng chi trả, nhu cầu có thể dừng lại ở bước tham khảo thay vì chuyển thành quyết định xuống tiền.

Trong khi đó, áp lực đang thể hiện rõ hơn trên thị trường thứ cấp. Tại Hà Nội, mức điều chỉnh giá có thể dao động 5-24%, còn tại TP.HCM phổ biến khoảng 5-7%. Theo ông Tuấn, diễn biến này có liên quan đáng kể đến mặt bằng lãi suất. Khi lãi suất tăng, giá căn hộ thường bắt đầu điều chỉnh, với mức phổ biến khoảng 5-7%. Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá thường phục hồi khá nhanh.

Giá chuyển nhượng căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận giảm so với đầu năm. Ảnh: Batdongsan.com.vn.

Dữ liệu của đơn vị này trong khoảng 5 năm gần đây cho thấy mối quan hệ này tương đối rõ. Ông dẫn giai đoạn 2021-2024, khi lãi suất có thời điểm lên khoảng 14-16%, giá căn hộ có những giai đoạn giảm khoảng 5-7%. Sau đó, khi thị trường phục hồi, mức tăng giá có thể bù lại toàn bộ phần điều chỉnh trước đó.

Trong bối cảnh hiện nay, ông cho rằng người mua đang có thêm dư địa đàm phán trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư cũng phải đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ như điều chỉnh giá, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.

"Với những người có nhu cầu thực và không phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay, đây có thể là thời điểm có lợi thế hơn để lựa chọn sản phẩm", ông nói.

Người mua ngày càng khắt khe

Việc nguồn cung phù hợp khan hiếm cũng đang thay đổi cách người mua tìm kiếm bất động sản. Khi mặt bằng giá tại khu vực trung tâm ngày càng cao, người trẻ và nhóm mua nhà để ở gần như phải mở rộng phạm vi ra các khu vực xa hơn.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land cho biết bất động sản trung tâm vẫn là dòng sản phẩm được nhà đầu tư quan tâm và giữ vai trò quan trọng tại khu vực lõi thành phố. Tuy nhiên, giá cao khiến không phải nhà đầu tư hay người mua nào cũng có khả năng tiếp cận.

Do đó, khách hàng có xu hướng tìm đến các khu đô thị vệ tinh, đô thị mới hoặc những khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng, như các địa bàn quanh TP.HCM, những khu vực có cao tốc, vành đai, metro hoặc các công trình giao thông lớn.

Dù vậy, ông Bình cho rằng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ. "Không phải bất kỳ bất động sản nào nằm cạnh cao tốc, gần sân bay hoặc gần một tuyến đường mới cũng mặc nhiên có giá trị và thu hút người mua", ông nói.

Theo ông, người mua còn phải xem xét năng lực chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm, hệ thống tiện ích và khả năng hình thành một đô thị thực sự.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land và bà Trần Thị Cẩm Tú - Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản EximRS. Ảnh: BTC.

Tương tự, bà Trần Thị Cẩm Tú - Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản EximRS cũng nhìn nhận người mua hiện nay đang ngày càng khắt khe. Họ ưu tiên những dự án có cơ sở pháp lý vững chắc, đủ điều kiện bán hàng và chủ đầu tư đủ năng lực triển khai.

Theo bà Tú, năng lực của chủ đầu tư hiện không chỉ nằm ở việc xây dựng và bàn giao đúng cam kết mà còn ở khả năng vận hành dự án.

"Ngoài năng lực triển khai, chủ đầu tư còn phải có năng lực vận hành. Họ phải kéo được cư dân về ở, làm cho dự án sáng đèn, tạo được hệ sinh thái sống và tạo được dòng tiền cho nhà đầu tư", bà nói.

Sau hơn 12 năm đồng hành cùng nhiều chủ đầu tư trên cả nước, bà Tú nhận thấy cả khách hàng mua để ở lẫn nhà đầu tư đều chuyên nghiệp hơn. Người mua ở bất kỳ khu vực nào cũng đánh giá sản phẩm kỹ trước khi quyết định.

Vì vậy, việc đưa ra mức chiết khấu thật lớn rồi cộng ngược phần chiết khấu đó vào giá bán không còn là phương pháp kích cầu hiệu quả như trước.

Theo bà, chủ đầu tư cần định giá sản phẩm sát với giá trị thật. Một sản phẩm tốt, được định giá đúng ngay từ đầu, sẽ có sức mua tự nhiên tốt hơn so với việc phụ thuộc quá nhiều vào các chương trình khuyến mại.

Bên cạnh giá bán, chính sách tài chính cũng trở thành yếu tố quan trọng. Thay vì tạo ấn tượng bằng những con số chiết khấu lớn, doanh nghiệp nên phối hợp với ngân hàng để đưa ra các giải pháp thực chất, giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua.