Nghị quyết 21-NQ/TW đã đưa ra nhiều định hướng về quản lý và sử dụng đất, trong đó nhấn mạnh việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, hạn chế đầu cơ và tăng tính minh bạch của thị trường.
Nghị quyết định hướng hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn; hoàn thiện chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả. Dữ liệu đất đai cũng được định hướng kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hạn chế thao túng và hình thành giá ảo.
Đối với chung cư, Nghị quyết định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Giá trị bất động sản sẽ gắn với khả năng khai thác
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, những thay đổi trong chính sách đất đai có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn. Khi đó, giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.
Theo bà, việc hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, tăng chi phí đối với đất được nắm giữ nhưng không đưa vào sử dụng và minh bạch hơn về giá đất, giao dịch có thể làm thu hẹp dư địa của hoạt động nắm giữ đất chờ tăng giá.
"Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá", bà Giang nhận định.
Với đất xây chung cư, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cũng cho rằng các định hướng tại Nghị quyết 21 sẽ giúp người mua căn hộ quan tâm hơn đến giá trị thực sự của một khu đất.
Theo ông, chủ sở hữu có quyền sở hữu riêng đối với căn hộ và quyền sử dụng chung đối với phần đất của dự án. Khi công trình hết niên hạn và phải xây dựng lại hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác, quyền lợi của mỗi chủ sở hữu sẽ được xác định trên tỷ lệ quyền sử dụng đất chung mà họ đang nắm giữ.
Điều này khiến giá trị quỹ đất trở thành một yếu tố đáng chú ý với người sở hữu căn hộ, nhất là trong dài hạn khi phần công trình không còn là yếu tố quyết định duy nhất.
Quỹ đất có thể ảnh hưởng nhiều hơn đến giá trị căn hộ
Ông Kiên đưa ví dụ một dự án có diện tích khoảng 70.000 m2. Sau khi loại trừ những phần đất không thuộc quyền sử dụng chung của cư dân như khu nhà phố, trường học, đất công cộng bàn giao Nhà nước, phần đất mà khối căn hộ cùng có quyền sử dụng khoảng 33.000 m2.
Nếu dự án có khoảng 2.200 căn hộ và các căn có diện tích tương đương nhau, bình quân mỗi căn sẽ tương ứng khoảng 15 m2 quyền sử dụng đất.
Theo chuyên gia, với 15 m2 đất riêng lẻ, một chủ sở hữu không thể xây dựng và sử dụng một căn hộ rộng 90 m2 cùng hệ thống hồ bơi, sân chơi, tiện ích và mảng xanh nội khu. Vì vậy, cư dân phải góp quyền sử dụng đất để hình thành công trình chung cư nhiều tầng.
 |
| Khi chung cư có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, giá trị phần đất mà mỗi căn hộ được hưởng có thể trở thành yếu tố quan trọng hơn với người mua. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh. |
Khi công trình hết niên hạn và phải xây dựng lại hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác, phần quyền sử dụng đất chung sẽ là cơ sở quan trọng để xác định quyền lợi của từng chủ sở hữu.
Từ đó, với các dự án chung cư sắp mở bán, ông Kiên cho rằng người mua sẽ phải quan tâm thêm đến quy mô quỹ đất, mật độ xây dựng, mật độ căn hộ, phần quyền sử dụng đất mỗi căn được hưởng và tiềm năng tái phát triển của khu đất.
Những dự án có quỹ đất lớn nhưng số lượng căn hộ không quá nhiều có thể có lợi thế khi xét trên giá trị quyền sử dụng đất bình quân mỗi căn. Về lâu dài, thị trường có thể hình thành cách định giá căn hộ dựa trên cả phần công trình và phần quyền sử dụng đất tương ứng.
Đối với chủ đầu tư, thông tin về quyền sử dụng đất, mật độ phát triển và phương án xử lý khi công trình hết niên hạn cũng có thể trở thành những nội dung người mua quan tâm hơn, bên cạnh thiết kế, tiện ích và chất lượng xây dựng.
Trong giai đoạn đầu, ông Kiên khuyến nghị người mua không nên quyết định chỉ dựa trên tâm lý. Bên cạnh giá bán và vị trí, người mua nên xem xét quy mô quỹ đất, mật độ xây dựng, mật độ căn hộ, tỷ lệ quyền sử dụng đất được hưởng và tiềm năng tái phát triển của dự án.
Theo chuyên gia, người mua cũng có thể chờ thêm các quy định hướng dẫn chi tiết về cơ chế bảo đảm quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn. Khi đó, giá trị quỹ đất và cách xác định quyền lợi của cư dân trên phần đất chung sẽ là những yếu tố quan trọng để đánh giá giá trị dài hạn của căn hộ.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
