Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đang thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản, đặc biệt với nội dung liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới.
Theo Nghị quyết, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định khi hết thời hạn sử dụng.
Quy định này đặt ra một cách tiếp cận mới trong quản lý nhà chung cư, chuyển từ việc chủ yếu xử lý khi công trình đã xuống cấp sang quản trị vòng đời công trình ngay từ khi hình thành. Tuy nhiên, theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cần tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình chính là thời hạn sở hữu căn hộ.
Niên hạn công trình không phải "đồng hồ đếm ngược" quyền sở hữu
Theo phân tích của VARS IRE, cần phân biệt giữa vòng đời kỹ thuật của một tòa nhà và quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ.
Về kỹ thuật, mỗi công trình đều có tuổi thọ nhất định. Thời gian này phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, công tác bảo trì và kết quả kiểm định thực tế.
Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ và các quyền tài sản liên quan được hình thành thông qua giao dịch hợp pháp và được pháp luật bảo vệ. Do đó, việc công trình chạm tới một mốc thời gian kỹ thuật không đồng nghĩa quyền tài sản của người dân mặc nhiên biến mất.
Thực tế, cách tiếp cận này đã được thể hiện trong Luật Nhà ở 2023. Điều 58 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi công trình hết thời hạn theo thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng có dấu hiệu hư hỏng, nguy hiểm, cơ quan chức năng phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng.
Như vậy, hết niên hạn thiết kế không có nghĩa tòa nhà lập tức bị phá dỡ. Kết quả kiểm định mới là cơ sở quan trọng để xác định công trình có tiếp tục được sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.
Theo VARS IRE, khi thể chế hóa Nghị quyết 21, niên hạn thiết kế nên được xem là một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Nếu sau kiểm định, công trình vẫn đáp ứng yêu cầu an toàn, việc sử dụng có thể tiếp tục theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì.
Ngược lại, nếu công trình buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết.
VARS IRE cho rằng cơ chế mới cần làm rõ ít nhất 3 lớp quyền của người sở hữu. Thứ nhất là quyền sử dụng đất chung gắn với khu đất xây dựng công trình. Thứ hai là quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Thứ ba là quyền và lợi ích của chủ sở hữu sau khi công trình bị phá dỡ, xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia quá trình tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cũng như các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.
Việc xác định rõ các quyền này có ý nghĩa quan trọng bởi chung cư không chỉ là một công trình xây dựng mà còn là tài sản lớn nhất của nhiều hộ gia đình. Nếu người mua không biết rõ quyền lợi của mình sau khi công trình hết vòng đời, quy định về niên hạn rất dễ tạo tâm lý lo ngại và ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Chung cư cần được tính chuyện tái thiết từ sớm
Theo VARS IRE, việc xác định thời hạn sử dụng công trình xuất phát từ thực tế nhà chung cư có vòng đời vật chất nhất định. Chất lượng công trình phụ thuộc vào thiết kế, chất lượng xây dựng, mức độ khai thác, bảo trì và điều kiện môi trường.
Tại Hà Nội, thành phố có khoảng 2.160 chung cư cũ cần rà soát, cải tạo, nhưng đến đầu năm 2026 mới có khoảng 19 dự án được triển khai. Đây là một trong những ví dụ cho thấy việc chờ đến khi công trình xuống cấp nghiêm trọng mới tìm phương án xử lý có thể khiến quá trình tái thiết kéo dài.
 |
| Cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn vẫn vướng nhiều điểm nghẽn. Ảnh: Việt Hà. |
Bên cạnh vấn đề kỹ thuật, việc chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ còn xuất phát từ yếu tố đảm bảo quyền lợi của cư dân, phương án tái định cư, hiệu quả tài chính của dự án, quy hoạch, hạ tầng và sự đồng thuận của nhiều chủ sở hữu trong cùng một tòa nhà...
Từ đó, theo VARS IRE, Nghị quyết 21 tạo cơ sở để chuyển sang quản trị vòng đời công trình chủ động hơn. Việc kiểm định, bảo trì, chuẩn bị phương án tái thiết và xác định quyền lợi cư dân cần được tính toán từ sớm, thay vì chờ đến khi công trình xuống cấp mới xử lý.
Đây cũng là bài toán sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị. Nhiều khu chung cư cũ nằm tại các vị trí có sẵn hạ tầng, giao thông và dịch vụ nhưng hiệu quả sử dụng đất thấp. Việc tái thiết có thể cải thiện chất lượng nhà ở và tổ chức lại không gian đô thị. Quyền lợi của cư dân cần được đặt song song với mục tiêu khai thác giá trị đất.
VARS IRE cho rằng quá trình xây dựng chính sách cần làm rõ cơ chế tài chính và quyền lợi của chủ sở hữu khi công trình phải xây dựng lại. Thông tin về tình trạng công trình, lịch sử kiểm định và phương án tái thiết cũng cần được minh bạch hơn.
Trong bối cảnh căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý II và 6 tháng đầu năm 2026, theo dữ liệu của VARS IRE, cách thức cụ thể hóa Nghị quyết 21 sẽ có tác động đáng kể đến người mua nhà và thị trường.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
