|
|
Chung cư mọc lên san sát tại các khu vực liền kề metro. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Theo báo cáo năm 2025 của Dat Xanh Services, phát triển các dự án bất động sản gắn với trục hạ tầng lớn, đặc biệt là hệ thống vành đai và giao thông công cộng đô thị theo mô hình Transit-Oriented Development (TOD), đang trở thành xu hướng chủ đạo tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM.
Chỉ riêng năm 2025 và giai đoạn chuẩn bị triển khai cho năm kế tiếp, tổng nguồn cung ghi nhận tại hai thị trường này đã vượt mốc 100.000 sản phẩm.
Nhà ở mọc theo metro, vành đai
Theo Dat Xanh Services, các dự án mới tại Hà Nội hiện nay phần lớn hình thành dọc các trục giao thông chiến lược, nằm trong những đại đô thị có khoảng cách từ trung tâm khoảng 20-30 phút di chuyển.
Cụ thể, dọc trục Vành đai 1 và Vành đai 2, tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 10.900 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án cải tạo, tái phát triển đô thị và các khu phức hợp quy mô vừa. Trong khi đó, dọc Vành đai 3 và Vành đai 3.5 ghi nhận khoảng 17.200 sản phẩm, trở thành điểm đến của nguồn cung mới nhờ sự cân bằng giữa vị trí, giá bán và khả năng kết nối vào trung tâm.
Đáng chú ý, dọc tuyến Vành đai 4 phía Bắc, nguồn cung lên tới hơn 35.300 sản phẩm, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung mới của Hà Nội. Diễn biến này phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư dài hạn sang các khu đô thị quy mô lớn, gắn với hạ tầng chiến lược và dư địa phát triển mới.
Tại TP.HCM và vùng phụ cận, xu hướng “bám" hạ tầng giao thông lớn cũng diễn ra tương tự, không chỉ dọc các tuyến vành đai mà còn lan sang các trục kết nối liên vùng. Tại khu vực trung tâm và Vành đai 2, hiện có khoảng 7.000 sản phẩm nhà ở đang triển khai, chủ yếu là các dự án căn hộ trung - cao cấp. Tuyến Vành đai 3 ghi nhận khoảng 11.100 sản phẩm, phân bố tại cả TP.HCM và các địa phương giáp ranh.
Trong khi đó, Vành đai 4 TP.HCM đang hình thành quỹ nhà ở khoảng 15.500 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn tích hợp không gian ở, làm việc và nghỉ dưỡng. Ngoài các tuyến vành đai, trục Quốc lộ 13 cũng ghi nhận hơn 11.090 sản phẩm đang triển khai, trở thành điểm nóng nhờ kết nối trực tiếp TP.HCM - Bình Dương (cũ), hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa nhanh và dòng lao động dịch chuyển.
 |
| Các dự án căn hộ, nhà phố nằm gần nhà ga nơi metro số 1 TP.HCM đi qua. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Nguồn cung sơ cấp trong năm qua tiếp tục do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, gồm Vinhomes, Sun Group, Ecopark, Masterise Homes, Dat Xanh Group, MIK Group, Nam Long, Khang Điền, CapitaLand, Gamuda Land cùng một số doanh nghiệp khác.
So sánh sự phát triển của thị trường bất động sản 2 đô thị lớn sau một thập kỷ (2015-2025), Batdongsan.com.vn ghi nhận số dự án chung cư dọc các tuyến vành đai tại Hà Nội đã tăng gấp 2,6 lần, từ 269 dự án lên khoảng 700 dự án, trong khi tại TP.HCM, con số này tăng gấp 3,2 lần, từ 324 dự án lên khoảng 1.050 dự án. Song song đó, xu hướng phát triển dự án căn hộ bám hệ thống metro lại được JLL ghi nhận từng bước sôi động hơn khi các tuyến đường sắt đô thị đầu tiên lần lượt hình thành và đi vào vận hành vào tháng 11/2021 (Hà Nội) và tháng 12/2024 (TP.HCM).
Theo dữ liệu của JLL, các dự án bất động sản nằm trong phạm vi khoảng 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm khoảng 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội. Tỷ trọng này cho thấy mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng đang dần định hình, dù vẫn còn khiêm tốn so với các đô thị lớn trong khu vực.
Phát triển nhưng cần đi với chất lượng
Chia sẻ tại một sự kiện tổng kết thị trường năm 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết các tuyến Vành đai 2, 3 và 4 không chỉ đơn thuần là những tuyến giao thông đối ngoại, mà đã trở thành trục xương sống hình thành các cụm đô thị mới. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và thủ tục pháp lý được siết chặt, các chủ đầu tư buộc phải mở rộng không gian phát triển ra các khu vực cách trung tâm 20-40 km.
Theo ông, lợi thế về quỹ đất lớn và chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn cho phép doanh nghiệp phát triển các đại đô thị với hàng nghìn căn hộ và hệ tiện ích đồng bộ. Đây là điều mà khu vực lõi trung tâm hiện không còn khả năng đáp ứng.
Bên cạnh yếu tố nguồn cung, nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và tầng lớp trung lưu cũng là động lực quan trọng thúc đẩy xu hướng này, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn. Khi giá nhà tại trung tâm TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua, các dự án dọc vành đai với mức giá thấp hơn 2-3 lần trở thành lựa chọn khả thi hơn. Cùng với đó, sự hoàn thiện của cao tốc, metro và đường vành đai đã rút ngắn đáng kể khoảng cách di chuyển cũng như “khoảng cách tâm lý” giữa trung tâm và vùng ven.
 |
| Hai dự án căn hộ phân khúc bình dân - trung cấp nằm gần Vành đai 3 và có kết nối thuận tiện với ga cuối của metro số 1 TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Cùng với đó, lãnh đạo Batdongsan.com.vn cho rằng sự bùng nổ chung cư dọc các tuyến vành đai cũng đặt ra không ít thách thức. Khi cấu trúc thị trường chuyển từ tập trung sang đa cực, nguy cơ hình thành các khu dân cư đơn chức năng ngày càng rõ nét, đặc biệt trong bối cảnh thiếu không gian việc làm và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện. Nếu quy hoạch không được tích hợp đồng bộ, cư dân vẫn phải di chuyển ngược vào trung tâm để làm việc và tiếp cận dịch vụ, làm gia tăng áp lực giao thông và ảnh hưởng đến chất lượng sống.
Riêng về các dự án nằm gần metro, các chuyên gia từ JLL lưu ý không phải dự án nào cũng tận dụng được đầy đủ lợi thế từ mô hình TOD. Một khu đô thị TOD hiệu quả, với trọng tâm là bán kính đi bộ khoảng 1 km quanh nhà ga, cần được phát triển đồng thời trên 4 trụ cột gồm khả năng kết nối, hạ tầng giao thông phi cơ giới, hệ tiện ích và bất động sản phức hợp. Các yếu tố này phải bổ trợ lẫn nhau để hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ đơn thuần là các dự án nhà ở “ăn theo” metro.
Trong giai đoạn 2026-2027, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn dự báo các dự án gắn với metro, cao tốc và vành đai sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm, song người mua cần đánh giá kỹ khả năng kết nối thực tế và chất lượng hạ tầng xã hội xung quanh, thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch trên giấy.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
