Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng giá bán bất động sản đã ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm tại tất cả vùng thị trường, với mức giảm phổ biến 5-20% so với quý trước.
Giá bất động sản giảm nhiều nơi
Trong đó, phân khúc căn hộ cao tầng ghi nhận mức giảm giá khắp cả nước. So với quý II, giá bán căn hộ tại miền Bắc giảm 15-20%, miền Trung giảm 10-15%, trong khi miền Nam và miền Tây cùng giảm 5-10%. Hiện giá căn hộ dao động 45-160 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 36-145 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 30-100 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 30-55 triệu đồng/m2 tại miền Tây.
Với nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị, miền Bắc tiếp tục là khu vực có mức điều chỉnh mạnh nhất, giảm 15-20%, đưa giá bán về khoảng 70-280 triệu đồng/m2. Tại miền Nam, giá giảm 10-15%, dao động 50-320 triệu đồng/m2. Hai khu vực miền Trung và miền Tây cũng ghi nhận mức giảm 10-15%, với giá lần lượt ở mức 45-200 triệu đồng/m2 và 30-100 triệu đồng/m2.
Phân khúc đất nền diễn biến tương tự. Giá bán tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 45-90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, miền Trung, miền Nam và miền Tây cùng ghi nhận mức giảm 10-15%, với khung giá tương ứng 15-75 triệu đồng/m2, 25-135 triệu đồng/m2 và 10-40 triệu đồng/m2.
 |
| Diễn biến giá bất động sản nhà ở trong quý III của DXS-FERI. |
Diễn biến này cũng được phản ánh trong báo cáo thị trường bất động sản quý III của Batdongsan. Theo đơn vị này, giá rao bán nhà đất trung bình trên cả nước giảm liên tiếp trong 3 quý đầu năm, từ 101 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 xuống 96 triệu đồng/m2 trong quý I, 91 triệu đồng/m2 trong quý II và còn 86 triệu đồng/m2 trong quý III. Như vậy, mặt bằng giá rao bán đã giảm khoảng 15% sau 9 tháng.
Chủ đầu tư cũng đang chậm lại
Không chỉ giá bán, hoạt động triển khai dự án và mở bán cũng có dấu hiệu chững lại trong quý III. Theo DXS-FERI, nguồn cung mới phần nào chịu tác động của yếu tố mùa vụ, khi tháng 7 Âm lịch thường là thời điểm nhiều doanh nghiệp thận trọng hơn với các hoạt động mở bán. Một số dự án đã tổ chức sự kiện khởi động kinh doanh (kick-off) để chuẩn bị thị trường nhưng chưa triển khai mở bán chính thức.
Thay vì liên tục tung sản phẩm mới, các chủ đầu tư có xu hướng tập trung duy trì hoạt động kinh doanh tại những dự án hiện hữu, đẩy mạnh tiêu thụ nguồn hàng đang có và hoàn thiện các công trình để chuẩn bị bàn giao.
Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong 9 tháng đầu năm 2026, làm gia tăng chi phí vốn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Với chủ đầu tư, chi phí tài chính lớn hơn có thể thu hẹp biên lợi nhuận và gây thêm áp lực lên tiến độ triển khai dự án. Trong khi đó, người mua nhà và nhà đầu tư có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, kéo dài thời gian ra quyết định và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.
Áp lực thị trường cũng khiến doanh nghiệp điều chỉnh cách tiếp cận khách hàng. Theo DXS-FERI, quá trình bán lại sản phẩm (re-sale) có xu hướng kéo dài hơn. Với các dự án mới, doanh nghiệp thường tổ chức các cuộc thi và chương trình truyền thông có giải thưởng nhằm thu hút môi giới, mở rộng độ phủ thông tin. Ngược lại, những sự kiện bán hàng quy mô lớn, tổ chức rầm rộ có xu hướng được tiết chế.
Sự thay đổi này cho thấy doanh nghiệp đang chuyển từ cách tạo hiệu ứng bán hàng trong ngắn hạn sang duy trì hoạt động tiếp cận, tư vấn và chuyển đổi khách hàng trong thời gian dài hơn.
 |
| Doanh nghiệp đang chuyển từ cách tạo hiệu ứng bán hàng trong ngắn hạn sang duy trì hoạt động tiếp cận, tư vấn và chuyển đổi khách hàng trong thời gian dài hơn. Ảnh: S.T. |
Về triển vọng thị trường, DXS-FERI dự báo lãi suất có thể tiếp tục đi ngang trong ngắn hạn vào quý IV, trong khi chính sách điều hành vẫn hướng đến mục tiêu kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng. Dù tâm lý thận trọng còn hiện hữu, người mua vẫn có thể xuống tiền với những bất động sản có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và đi kèm phương án tài chính phù hợp.
Đối với thị trường sơ cấp, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, nhận định mặt bằng giá nhà trong 6-12 tháng tới khó giảm mạnh do chính các chủ đầu tư cũng phải gánh chi phí vốn lớn trong quá trình phát triển dự án. Tuy nhiên, mức độ phân hóa về giá giữa các sản phẩm có thể ngày càng rõ rệt.
"Dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh", bà Hương cho biết.
Theo chuyên gia này, nếu giá bán có điều chỉnh, xu hướng nhiều khả năng chỉ diễn ra ở từng dự án, chủ yếu thông qua các chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết.
Trong khi đó, với thị trường thứ cấp, DXS-FERI dự báo giá có thể tiếp tục giảm nhưng không đồng đều giữa các dự án. Áp lực điều chỉnh được dự báo lớn hơn tại những bất động sản có chủ sở hữu chịu gánh nặng lãi vay cao hoặc không tạo được dòng tiền như kỳ vọng.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
