Nhiều chuyên gia bất động sản, các cơ quan chức năng đã sôi nổi đưa ra quan điểm của mình tại buổi tọa đàm "Giải pháp cải tạo chung cư cũ" do báo Pháp luật TP HCM tổ chức ngày 11/6.
TP HCM còn 474 chung cư cũ, hư hỏng
Trong những lần đi thị sát và làm việc với các quận trên địa bàn TP HCM, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng đã nhiều lần đề cập đến tính cấp bách trong việc cải tạo và xây mới các chung cư cũ, hư hỏng nặng trên địa bàn. Bí thư Thăng yêu cầu các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ di dời, giải tỏa tại các chung cư này nhằm đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho người dân.
Đặc biệt mới đây, UBND TP HCM đã ban hành công văn yêu cầu UBND quận 5 và Tân Bình khẩn trưởng di dời khẩn cấp các hộ dân sống tại chung cư hư hỏng trên đường Trần Hưng Đạo và Hoàng Văn Thụ.
Tại buổi tọa đàm ngày 11/6, ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, cho biết hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 474 chung cư cũ được đầu tư xây dựng từ trước năm 1975, chiếm 1/3 tổng số chung cư trên địa bàn thành phố. Từ năm 2006 tới nay TP HCM đã tháo dỡ và di dời được 32 chung cư cũ, hư hỏng.
 |
| Hiện chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, TP HCM vẫn còn 8 hộ gia đình không chịu chuyển đi đến chỗ ở mới. Ảnh: Lê Quân |
Trong 474 chung cư cũ này có khoảng 27.000 hộ dân đang sinh sống. Hầu hết các chung cư này đều đã xuống cấp và hư hỏng nặng, phân bổ tại nhiều quận, tập trung nhiều nhất tại quận 5 với 203 chung cư.
Cũng theo ông Tuấn, từ năm 2006 đến nay, thành phố đã tháo dỡ 32 chung cư cũ, hư hỏng với diện tích sàn xây dựng tháo dỡ là 204.000 m2, di dời 4.000 hộ dân sinh sống trong các chung cư này. Thành phố cũng xây mới nhiều chung cư tái định cư với tổng diện tích sàn xây mới là 482.000 m2.
“Tuy nhiên, con số 32 chung cư được tháo dỡ so với tổng chung cư cũ trên địa bàn là quá nhỏ, đây là kết quả không như mong muốn, chưa cải thiện đời sống của người dân và chỉnh trang đô thị”, ông giám đốc nói.
Ông Tuấn cho rằng công tác bồi thường giữa người dân và chủ đầu tư chưa đến đích do phương án bồi thường đôi khi còn chưa hợp lý. Ví dụ, chủ đầu tư áp dụng đơn giá căn hộ, ngoài phần đổi ngang thì phần diện tích căn hộ lớn hơn có trường hợp tính theo thị trường có trường hợp bảo toàn vốn. Tuy nhiên, trong trường hợp bảo toàn vốn thì tính luôn tiền tạm cư.
“Cá nhân tôi không đồng tình với cách tính này của chủ đầu tư. Bởi nó có nghĩa là người dân phải trả tiền tạm cư cho chính mình” - ông Tuấn nhấn mạnh. Hạch toán thì nhà đầu tư được hạch toán nhưng chỉ tính vào căn hộ thương mại sở hữu riêng của chủ đầu tư để thu hồi vốn nên người dân không chịu là đúng.
Bản chất của phương án bồi thường là lợi ích của cư dân và chủ đầu tư. Nếu phương án bồi thường ngay từ đầu không đáp ứng được thì đóng 10 con dấu người dân cũng không đồng thuận.
Đi tìm sự hài hòa lợi ích của người dân và chủ đầu tư
Là doanh nghiệp từng làm chủ đầu tư di dời nhiều chung cư cũ, ông Phạm Ngọc Lâm - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đức Khải cho rằng, nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây mới chung cư cũ hiện vẫn bế tắc đó là giữa doanh nghiệp, người dân và chính quyền chưa có niềm tin vào nhau.
Theo ông Lâm, người dân luôn trong trạng thái phòng thủ, đề phòng vì sợ doanh nghiệp lấy mất lợi ích của mình nên khi thương thảo giá cả bồi thường họ luôn đưa ra những yêu cầu và mức giá rất cao so với thực tế. Đối với doanh nghiệp, khi họ bắt tay vào làm dự án cũng lo lắng, dù tuân thủ theo đúng các tiêu chí, yêu cầu của chính quyền nhưng trong trường hợp còn một số hộ không đồng thuận, nếu chính quyền không can thiệp giúp đỡ họ sẽ rất khó khăn vì đã đổ vốn lớn vào đây để giải phóng mặt bằng, dự án kéo dài doanh nghiệp bị chôn vốn luôn.
Tiếp lời người đồng nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, nếu so với việc làm một dự án mới và cải tạo thì việc xây dựng một dự án chung cư cũ có nhiều rủi ro hơn với các doanh nghiệp.
 |
| Đại diện các nhà đầu tư, cơ quan ban ngành TP đã có nhiều hiến kế để gỡ bỏ khó khăn cải tạo chung cư cũ hiện nay. Ảnh: Hoàng Giang. |
“Người dân mong muốn tái định cư tại chỗ. Chúng ta làm sao đây khi mà trong một tòa nhà vừa thiết kế những căn hộ có diện tích nhỏ 30 - 40 m2 cho những người tái định cư vừa phải xây dựng những căn hộ thương mại 70 -80 m2 bán cho những người khác.
Họ là những người bỏ ra số tiền lớn để mua căn hộ cao cấp có vị trí trung tâm. Điều này dẫn đến sự khác biệt trong văn hóa, sự chênh lệch giữa các cư dân cùng sinh sống trong một tòa nhà, thiết kế rất khó khăn”, ông Nghĩa nói.
Đề cập đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, một phần nguyên nhân cũng do thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Ngoài ra, chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn.
Ông Châu kiến nghị, Thủ tướng nên ủy quyền cho UBND TP HCM xem xét, quyết định lựa chọn nhà đầu tư thay vì theo cơ chế trước đây là từng dự án phải trình Thủ tướng cho phép UBND TP HCM quyết định chỉ định thầu.
Kết luận buổi tọa đàm, ông Trần Trọng Tuấn nhấn mạnh động lực để đồng hành trong chương trình cải tạo và xây dựng chung cư cũ là vì chất lượng cuộc sống người dân. Phải đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân tốt bằng hoặc hơn nơi ở cũ.
Nhiều giải pháp đã được đưa ra, xoay quanh vấn đề chính vẫn là đảm bảo lợi ích của các bên tham gia. Dù là kế hoạch ngắn hạn hay dài hạn, nếu đảm bảo lợi ích thì đều khả thi. Bất cứ ai tham gia chương trình này cũng phải có lợi ích. Nhà nước trong quá trình tổ chức cũng phải vì lợi ích của xã hội. Tất cả các quy định về thủ tục, bồi thường, chủ đầu tư…nếu không thoả được lợi ích này thì sẽ trở thành lực cản cho quá trình phát triển dự án.
