Đã đến lúc bắt đáy bất động sản?

Đầu tháng 10, anh Ngọc Tâm (36 tuổi, TP.HCM) bắt đầu gửi 1,5 tỷ đồng vào một ngân hàng tư nhân, sau khi bán lượng lớn cổ phiếu đang nắm giữ.

"Tôi chỉ chọn kì hạn gửi 6 tháng với lãi suất 9,5%/năm để nghe ngóng tiếp. Cũng có người khuyên tôi nên bắt đáy nhà đất thời điểm này nhưng tôi nghĩ sang năm sẽ còn nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán tháo hơn, dẫu sao số tiền tôi có hiện cũng không lớn", anh nói.

Khi nào bất động sản chạm đáy?

Cùng lúc này, chị Hải Yến (28 tuổi, Đồng Nai) lại ngay lập tức mua đất xây phòng trọ cho công nhân sau khi bán cắt lỗ được hai lô đất nền dự án. Thời gian qua khi thị trường khó khăn, chị nhận ra đất nền dự án không những không tăng giá mà còn khó bán ra, trong khi nhà phố cho thuê ở TP.HCM của chị vẫn đem về dòng tiền đều đặn.

"Tôi quyết định theo mảng bất động sản cho thuê. Mua đất lúc này dễ đàm phán nên tôi mua được với giá rẻ hơn trước đây khoảng 10%, dự kiến ra Tết hoàn thiện hết, công nhân vào làm việc sẽ lấp đầy dãy trọ. Tôi nghĩ đầu tư lúc này về lâu dài vẫn lợi hơn gửi tiết kiệm", chị Yến chia sẻ.

Trong khi đó, một nhà đầu tư khác tại TP.HCM cho biết vẫn cầm 3 tỷ tiền mặt, chờ 2 tháng nay chưa thấy đất xuống giá để mua và cũng không biết đáy ở đâu. "Thấy lãi suất gửi tiết kiệm khá cao, nhưng tôi không dám gửi ngân hàng vì sợ bỏ qua thời cơ tốt để đầu tư vào bất động sản", người này nói thêm.

Chia sẻ với Zing, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa - nhận định thời điểm này chưa phải là đáy của thị trường bất động sản, thị trường chỉ mới bắt đầu giai đoạn khó khăn và hướng giải quyết khó khăn như thế nào để thị trường vượt qua cũng chưa thấy rõ.

Đáy thị trường bất động sản có thể khoảng cuối tháng 12 hoặc tháng 3 năm sau.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa

Theo ông, với áp lực cuối năm, không riêng các doanh nghiệp bất động sản, kể cả đơn vị sản xuất kinh doanh cũng bị áp lực thanh toán, gồm cả công nợ, lương tháng 13, thưởng Tết...

Đồng thời, lãi vay hiện rất cao, room tín dụng không có và những biến động về trái phiếu gần đây dẫn đến lượng tiền mặt khan hiếm trên thị trường.

Do đó, các doanh nghiệp sẽ có khả năng bán tài sản hiện có, hoặc các doanh nghiệp bất động sản buộc phải bán sản phẩm của mình với giá thấp. Lúc này, sẽ có tình trạng bán ồ ạt để giải quyết các khoản thanh toán vào cuối năm khi dòng vốn đang đứng.

"Chính vì vậy, thị trường bất động sản tháng 12 chắc chắn xấu, có thể mức giá sẽ giảm nhẹ 5-7% so với hiện tại. Còn nếu được hỗ trợ sớm thì phải hết tháng 3 năm sau sẽ dần ổn định trở lại. Nhưng nếu thị trường vẫn tiếp tục khó khăn, có lẽ tới tháng 3 năm sau thị trường sẽ rơi vào thế khó hơn, thị trường sẽ tự động chạm đáy một lần nữa", ông Quang nói.

Ai không nên chờ bắt đáy?

Dù vậy, giới chuyên gia đều cho rằng nhà đầu tư cần có sự cân nhắc cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư hay tiếp tục "ôm tiền" trong giai đoạn này.

Theo đánh giá của ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn do lãi suất chưa giảm. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh giá bất động sản có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt những sản phẩm đã hình thành, sẽ không có sự giảm giá. Bởi lẽ, nguồn cung đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao.

"Các thống kê không chỉ của VARS mà của các đơn vị khác cũng đang chỉ ra dù thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng chút ít chứ không giảm. Do đó, việc có nên chờ bắt đáy hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của nhà đầu tư. Nếu đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc vay không nhiều, thì đây là cơ hội để so sánh và chọn lựa sản phẩm tốt", ông Hoàng nêu ý kiến.

Đồng tình với quan điểm này, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản tại Dat Xanh Services đánh giá mỗi thị trường bất động sản đều có tính địa phương cao, do đó đáy của thị trường này không nhất thiết là đáy của thị trường khác.

Đơn cử, tại TP.HCM, những khu vực như quận 2 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức) hay quận Bình Thạnh đến nay không hề có sự giảm giá. Nhưng ở các thị trường tỉnh chưa có hạ tầng hoàn thiện, giá đã giảm 20-30%.

"Thực sự nếu một khách hàng hỏi tôi thị trường đã đáy hay chưa, thì tôi khẳng định đây chưa phải lúc người này tham gia thị trường, vì khi hỏi câu này là họ đã muốn đầu cơ, mà giai đoạn này cần đầu tư dài hạn", Tiến sĩ Phạm Anh Khôi nói.

Có nên chờ bắt đáy hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của nhà đầu tư. Ảnh: Quỳnh Danh.

Với những nhà đầu tư thực thụ, ông Khôi cho rằng quyết định xuống tiền giai đoạn này hay không phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Một số người sẽ nhìn nhận đây chưa phải thời điểm tốt để tham gia thị trường, do đó họ có thể gửi tiền vào ngân hàng, với mức lãi có nơi đã lên đến 15%/năm. Nhưng cũng có những nhà đầu tư đang có tài chính tốt và chấp nhận được rủi ro hơn.

"Nhìn lại giai đoạn 2009-2012 khi thị trường khủng hoảng nặng nề, lãi suất cho vay khoảng 15-18%/năm trong khi lãi suất tiết kiệm lên đến 26%/năm. Đa số nhà đầu tư khi đó không mua bất động sản mà gửi tiền vào ngân hàng. Tuy nhiên, những nhà đầu tư vừa bán ra mới đây và hưởng mức lợi nhuận cao nhất lại là những người năm 2009-2012 không bỏ tiền vào ngân hàng mà mua bất động sản. Do đó, mỗi nhà đầu tư nên có quyết định cho riêng mình, không nhất thiết phải theo tâm lý đám đông", ông chia sẻ.

Quyết định xuống tiền giai đoạn này hay không phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản tại Dat Xanh Services

Ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng bắt đáy bất động sản là một bài toán khó, không dành cho những người không chuyên nghiệp trong ngành.

"Những ai đang có nhu cầu đầu tư bất động sản thì cứ nhắm thẳng vào một bất động sản yêu thích. Nếu nó đang giảm 5-10%, đặc biệt là 10% thì mạnh dạn đầu tư.

Đối với nhà đầu tư bất động sản đang giữ tiền mặt, tôi nghĩ cũng nên có một chiến lược phù hợp, vì hiện lãi suất tiền gửi tiết kiệm khá cao, và thậm chí còn tốt hơn đầu tư bất động sản", ông Quang nói.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh nhà đầu tư nên chọn ngân hàng có độ uy tín cao và cân đối gửi tiết kiệm ngắn hạn 1-6 tháng. Vì nếu gửi 12 tháng có thể mất luôn cơ hội khi có một bất động sản nào đó nhà đầu tư yêu thích giảm 5-15%. Ngoài ra, nếu rút tiền trước hạn thì sẽ càng bất lợi hơn.

Dự báo về khả năng hồi phục của thị trường, ông Quang cho rằng vào quý II/2023, Nhà nước có khả năng sẽ hỗ trợ về vốn tín dụng, hỗ trợ giải quyết những khó khăn thiết yếu của doanh nghiệp. Khi đó, tùy thuộc vào quyết sách của Nhà nước, thị trường sẽ có phản ứng tương ứng.