'Chặn đầu cơ mới giảm được giá bất động sản'

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cho rằng, Luật đất đai cần đảm bảo minh bạch bảng giá thu hồi đất mới có thể hạn chế tố cáo, khiếu nại.

- Ông đánh giá như thế nào về cơ chế chuyển đổi đất đai trong dự thảo Luật đất đai mới sửa đổi đang lấy ý kiến?

- Tôi thấy rằng, đây là điểm quan trọng, là nguồn cơn tạo nên tham nhũng về đất đai cũng như khiếu kiện của người dân về những vấn đề liên quan đến thu hồi đất, bồi thường. Hướng của dự thảo Luật đất đai sửa đổi cũng chưa đi trúng những thứ mà thực tế đang làm, yêu cầu, đòi hỏi. Nếu đi theo hướng của dự thảo, chắc chắn sẽ vẫn tồn tại tham nhũng, khiếu kiện, không giải quyết được 2 yếu tố “nóng” nhất của Luật đất đai hiện nay.

Nếu đi vào cụ thể thì Luật đất đai năm 2003 cũng đã có 3 cơ chế chuyển đổi là Nhà nước thu hồi đất theo dự án, thu hồi theo quy hoạch, tự thỏa thuận. Thế nhưng khi thực thi thì các địa phương lại chú trọng vào cơ chế thu hồi đất theo dự án, tức là thu hồi xong giao trực tiếp cho nhà đầu tư. Thu hồi theo quy hoạch thì cũng có nơi làm được, như Đà Nẵng chẳng hạn, nhưng bất cập của cơ chế này rất lớn. Chẳng hạn vừa rồi tỉnh Long An, Tây Ninh đã phải trả lại hàng nghìn hecta đất đã thu hồi cho dân, thậm chí cả phần đất chưa bồi thường chứng tỏ quy hoạch có khi rất lãng mạn, theo chiều hướng muốn thì nhiều mà không làm được.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cho rằng, dự thảo Luật đất đai mới cần phải minh bạch bảng giá đền bù đất.

- Vậy theo ông,đâu là cơ chế tốt nhất trong 3 cơ chế nói trên?

- Tôi cho rằng đừng nên hướng vào một cơ chế nào vì cả 3 đều cùng có sự sống trên thực tế, cái nào hỏng ở đâu ta sẽ sửa chỗ đó. Chẳng hạn, với câu hỏi cơ chế thu hồi nhà nước quy hoạch có ngăn được tham nhũng hay không, tôi tin là thu hồi theo quy hoạch chưa ngăn được tham nhũng. Thậm chí, thu hồi theo quy hoạch còn dẫn tới lãng phí đất đai, không đưa vào sử dụng. Thực tế thì tình trạng đó diễn ra nhiều nơi, dự án treo cũng có hoặc chưa đến mức dự án treo nhưng thu hồi xong lại phải trả lại cho người dân.

Cơ chế tự thỏa thuận thì hay bị tắc khi nhà đầu tư đã thỏa thuận đền bù được hầu hết 70-80% rồi, còn 20-30% người dân có thể nói là tham hơi nhiều, muốn giá đất cao, được bồi thường lớn hơn hẳn giá trị thị trường, làm ách tắc cơ chế. Như vậy, cơ chế thỏa thuận văn minh, hiện đại, bình đẳng bị tê liệt trên thị trường vì số lượng 20-30% người dân muốn được bồi thường cao hơn giá trị thực tế.

Nếu như chúng ta công khai minh bạch tất cả, từ nhà đầu tư tới địa phương cho tới khi dự án được triển khai mà làm tốt thì tự khắc cơ chế thu hồi đất theo dự án sẽ tốt hơn. Còn với cơ chế thu hồi theo quy hoạch, có thể làm được nhưng chủ yếu được áp dụng tại những nơi có sức hút đầu tư cực lớn. Tôi vẫn cho rằng cơ chế tốt nhất là tự thỏa thuận, nhưng lại bị ách tắc vì 20-30% số lượng không đồng thuận. Vậy rất đơn giản, chúng ta chỉ cần chấp nhận định nghĩa sự đồng thuận là 2/3 số người đồng ý. Hàn Quốc đã có kinh nghiệm trong nhiều dự án phát triển đô thị trong khi tại Việt Nam, TP.HCM đã đề xuất từ năm 2006 nhưng chưa được xử lý.

- Trong dự thảo lần này, cần phải đổi mới như thế nào?

- Quyết định giá là nguyên tắc cần phải đổi mới một cách triệt để. Luật phải chỉ ra rất mạch lạc trường hợp nào áp dụng bảng giá của Nhà nước. Tôi cho rằng đó là những trường hợp sử dụng để tính thuế, tính phí, tính lệ phí, tính xử phạt hành chính và tính bồi thường. Đấy là những trường hợp mà không gây ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất.

Thế còn tất cả những trường hợp có ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất thì chúng ta phải định giá tức thời theo thị trường, cho từng thửa đất cụ thể tại từng thời điểm cụ thể.

- Theo ông, nếu nhìn từ khía cạnh doanh nghiệp thì đâu là vấn đề đáng chú ý nhất hiện nay trong vấn đề thu hồi đất?

- Tôi nghĩ điều doanh nghiệp quan tâm nhất là cơ chế nào để họ tiếp cận đất đai, để khi họ có đất, được pháp luật bảo hộ thì sử dụng bền vững mà không bị phiền nhiễu gì. Việc tiếp theo là doanh nghiệp được lợi ích gì từ quá trình đầu tư trên đất, sao cho tạo được công bằng giữa các doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ, doanh nghiệp nhà nước và các khối doanh nghiệp khác.
Một số yếu tố khác như thuế, phí, đăng ký, cấp giấy chứng nhận… cũng được quan tâm, song quan trọng hơn cả là đất đai. Tôi tin họ cũng không thích tham nhũng bởi nó làm tăng chi phí doanh nghiệp, chi phí không có trong sổ sách. Đó là gánh nặng cho doanh nghiệp khi họ phải bươn chải trong thị trường.

- Nhiều người quan tâm tới các tác động tích cực của dự thảo Luật này tới thị trường bất động sản và làm thế nào để giảm giá bất động sản, quan điểm của ông như thế nào?

- Tôi cho rằng, giảm giá bất động sản là cả một quá trình. Trước hết chúng ta phải ngăn được đầu cơ vì đây là yếu tố làm tăng giá cao nhất. Tiếp đó, cần tăng cung cho thị trường.

Hoàng Anh

Theo Infonet