Chia sẻ với Tri Thức - Znews, chị Thanh Hoa (39 tuổi, TP.HCM) cho biết khoảng 2 năm trước, trong một lần sang nhà bạn chơi trên Quốc lộ 13 thuộc địa phận Bình Dương cũ, chị khá bất ngờ khi thấy khoảng cách kết nối với trung tâm TP.HCM không quá xa nên bắt đầu tìm hiểu thị trường nhà ở khu vực này.
Thời điểm đó, với khoảng 2,5 tỷ đồng, chị có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ rộng khoảng 70 m2 tại các dự án dọc Quốc lộ 13. Nếu chấp nhận di chuyển xa hơn về khu vực trung tâm Bình Dương cũ, mức giá còn thấp hơn. Tuy nhiên, do khoản tích lũy chưa nhiều và con còn nhỏ nên chị quyết định tiếp tục ở thuê.
Giá bán leo thang
Đầu năm nay, khi khoản tích lũy đã khá hơn và con sắp vào lớp 1, chị quay lại thị trường với mong muốn mua nhà để ổn định cuộc sống và thuận tiện cho việc học của con. Tuy nhiên, khi liên hệ môi giới, chị mới biết giá các dự án từng tìm hiểu đều đã tăng mạnh. Khoản tiền tích lũy thêm trong suốt 2 năm qua thậm chí không đủ bù mức tăng của giá nhà.
"Một căn hộ 2 phòng ngủ trên Quốc lộ 13 giờ cũng khoảng 3 tỷ đồng. Các dự án mở bán mới đều có giá trên 50 triệu đồng/m2. Nếu mua lúc này, tôi sẽ phải vay nhiều hơn dự tính, trong khi lãi suất vẫn khá cao nên đành tiếp tục thuê nhà", chị nói.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, đà tăng giá tại Bình Dương thời gian qua đến từ nhiều yếu tố, trong đó việc sáp nhập vào TP.HCM được xem là cú hích đáng kể.
Ông Kiệt cho biết sau khi sáp nhập, rào cản tâm lý của người mua gần như được gỡ bỏ. "Nếu trước đây nhiều người vẫn có suy nghĩ mua nhà Bình Dương là mua nhà ở tỉnh, thì nay Bình Dương đã trở thành một phần của TP.HCM. Cùng với đó, việc mở rộng Quốc lộ 13 và hàng loạt tuyến giao thông kết nối với trung tâm TP.HCM cũng giúp việc di chuyển thuận lợi hơn, qua đó gia tăng sức hấp dẫn của khu vực", ông nói.
 |
| Việc trở thành một phần của TP.HCM, cộng hưởng với hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang góp phần đẩy giá căn hộ Bình Dương tăng nhanh. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Những yếu tố này đã thúc đẩy cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư mở rộng phạm vi tìm kiếm sang Bình Dương. Khi nhu cầu gia tăng, các chủ đầu tư cũng mạnh dạn triển khai thêm dự án mới, giúp Bình Dương trở thành khu vực có nguồn cung căn hộ lớn nhất của TP.HCM mở rộng trong hơn một năm qua.
Thống kê của CBRE cho thấy gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán trong nửa đầu năm tập trung tại Bình Dương. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước chủ yếu phát triển phân khúc bình dân, nguồn cung mới hiện nay đang dần được "cao cấp hóa", kéo theo mặt bằng giá tăng mạnh.
Theo ông Kiệt, trong quý II, giá bán phổ biến của các dự án mới, đã bao gồm VAT, dao động khoảng 55-60 triệu đồng/m2, trong khi dải giá trên thị trường ở mức 45-65 triệu đồng/m2.
"Thị trường từng có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp nay đang dần thu hẹp khi nguồn cung mới chủ yếu là các dự án cận cao cấp và cao cấp. Điều này khiến người mua ở thực, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình, ngày càng khó tiếp cận nhà ở", ông nhận định.
Đẩy giá trung bình TP.HCM tăng theo
Xu hướng tăng giá tại Bình Dương cũng góp phần kéo mặt bằng giá trung bình của toàn thị trường TP.HCM mở rộng đi lên.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết từ giữa năm 2025, khi CBRE bắt đầu gộp số liệu Bình Dương vào TP.HCM, giá bán sơ cấp bình quân của thị trường ở mức khoảng 67 triệu đồng/m2. Đến nửa đầu năm nay, con số này đã tăng lên khoảng 76 triệu đồng/m2.
"Trong khi đó, nếu loại Bình Dương khỏi số liệu, giá sơ cấp của riêng TP.HCM vẫn dao động quanh 91-92 triệu đồng/m2 và gần như không thay đổi so với trước", bà bổ sung.
Vị chuyên gia tại CBRE cho rằng xu hướng này sẽ còn tiếp diễn khi Bình Dương đang hình thành một mặt bằng giá mới, qua đó kéo mặt bằng giá chung của TP.HCM mở rộng lên cao hơn.
Dù vậy, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng lưu ý nếu giá bán tiếp tục leo thang, Bình Dương sẽ dần đi theo quỹ đạo từng diễn ra tại TP.HCM, tức mặt bằng giá dịch chuyển lên các phân khúc cao hơn và người mua ở thực sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Theo ông, nhóm khách hàng này hiện chịu áp lực từ hai phía. Một là giá nhà trên thị trường sơ cấp liên tục tăng. Hai là lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức tương đối cao.
"Nếu không có các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng thu nhập trung bình sẽ tiếp tục giảm", ông nói.
Do đó, trong bối cảnh Bình Dương đang có nguồn cung rất lớn và người mua có nhiều lựa chọn, ông Kiệt cho rằng các chủ đầu tư cần cân đối giữa phân khúc sản phẩm và mức giá khi mở bán để đảm bảo thanh khoản, thay vì chỉ chạy theo xu hướng tăng giá.
Về phía người mua có nhu cầu ở thực tại Bình Dương, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam khuyến nghị nên ưu tiên các dự án có vị trí kết nối thuận tiện với vùng lõi TP.HCM và các trung tâm việc làm, đồng thời bảo đảm pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đúng cam kết và được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Ngoài ra, giá bán cũng cần được đánh giá dựa trên giá trị thực của vị trí và chất lượng sản phẩm, thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai.
Đối với nhà đầu tư, cần xem xét thêm nhu cầu thuê thực tế, khả năng thanh khoản trên thị trường thứ cấp và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong bối cảnh lãi suất vẫn còn nhiều biến động.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
