|
|
Bảng giá đất mới theo sát giá thị trường hơn so với trước đây. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phủ định ý kiến cho rằng bảng giá đất mới tác động đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS), thị trường BĐS theo hướng giá đất cao khiến chi phí đầu vào BĐS cao, thúc đẩy giá bán các sản phẩm BĐS tăng.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP lập luận việc điều chỉnh bảng giá đất không gây ảnh hưởng do tiền sử dụng đất các dự án được xác định bằng phương pháp thặng dư. Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá tại bảng giá đất.
Theo Luật Đất đai 2024, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, theo Sở này, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế.
Việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Sở cũng cho rằng thị trường BĐS hoạt động theo nguyên tắc cung cầu (nguyên tắc thị trường). Do đó, chi phí đầu vào để tạo ra sản phẩm BĐS được hoạch toán trên cơ sở giá cả thị trường.
Chẳng hạn chi phí đầu vào là đất thì doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng phải thỏa thuận với người sử dụng đất mức giá thị trường để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.
Đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, giá đất là một trong các chi phí đầu vào của nền sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, các chi phí này về nguyên tắc là chi phí theo giá cả thị trường.
Do đó, có 2 trường hợp sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm trường hợp tính thuế sử dụng đất và trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
Nói về những tác động của việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ ngày 1/8, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng có 9 tác động tích cực.
Thứ nhất, giá đất tại bảng mới có lợi cho người dân bị thu hồi đất khi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường cao hơn trước đây.
Thứ hai, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.
Thứ ba, “chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.
Thực tế hiện nay, thị trường BĐS đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” do giá tại bảng giá đất trước đây thường chỉ tương đương 30% giá thị trường. Do đó, Dự thảo bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
Thứ tư, giá đất tại bảng giá điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.
Thứ năm, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ được triển khai đúng tiến độ, không bị ách tắc.
Thứ sáu, việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.
Thứ bảy, bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế, qua đó cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.
Thứ tám, bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh.
Thứ chín, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt, chẳng hạn hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm đầu cơ
Tuy nhiên, vẫn có 2 tác động không mong muốn từ bảng giá đất mới, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.
Đầu tiên, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây.
Tiếp đó, mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.
Trong môi trường kinh tế hiện nay, đầu tư trở thành khái niệm phổ biến. Để độc giả có thể tiếp cận những xu hướng đầu tư mới nhất, Tri Thức - Znews xây dựng chủ đề Đầu tư qua sách - nơi ghi lại những cuốn sách, câu chuyện, xu hướng đầu tư đã và đang diễn ra trong nước và thế giới. Không chỉ tập trung vào các lĩnh vực đầu tư phổ biến như bất động sản, chứng khoán, trái phiếu, ngoại hối, tiền ảo... Đầu tư qua sách còn bao gồm các kiến thức về quản lý gia sản, tài chính cá nhân.
