Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Siêu đô thị, siêu cơ hội" do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 25/8, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity, đã chỉ ra một nghịch lý đáng chú ý sau khoảng 20 năm phát triển của TP.HCM.
Theo ông, các đồ án quy hoạch năm 1993 và 1998 từng định hướng thành phố phát triển mạnh về phía nam và phía đông, nhưng thực tế đô thị hóa lại diễn ra mạnh hơn về phía bắc và đông bắc, chủ yếu do khác biệt về khả năng kết nối hạ tầng.
Từ thực tế đó, trong bối cảnh TP.HCM đang xây dựng Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, ông Dũng lưu ý quy hoạch chỉ là một phần, còn hạ tầng mới là yếu tố có khả năng dẫn dắt, tái định hình không gian đô thị.
Quy hoạch đô thị không chỉ là xây thêm đường, metro hay cảng biển
Tổng giám đốc enCity cho rằng thách thức lớn của TP.HCM hiện nay không chỉ nằm ở ùn tắc, ngập nước hay ô nhiễm, mà sâu xa hơn là chi phí ngày càng lớn mà người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu.
Một trong những chi phí đáng kể là logistics, khi thiệt hại do ùn tắc giao thông ở TP.HCM đã lên đến khoảng 6 tỷ USD/năm.
Bên cạnh đó là chi phí nhà ở. Hiện, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại TP.HCM ở mức hơn 30 lần, trong khi ngưỡng được xem là lành mạnh tại các nước phát triển thường dưới 4 lần, kể cả Singapore cũng chỉ khoảng 4-5 lần.
 |
| Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity. Ảnh: BTC. |
Ông cho biết khi so sánh TP.HCM với Kuala Lumpur, Singapore, Bangkok và Jakarta trên 40 chỉ số về năng lực cạnh tranh kinh tế, nhóm nghiên cứu nhận thấy lợi thế nổi bật của TP.HCM là con người, với quy mô dân số, lực lượng lao động và tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động thuộc nhóm dẫn đầu Đông Nam Á.
Chất lượng y tế, giáo dục còn dư địa cải thiện và cũng đang có xu hướng tích cực. Tuy nhiên, những lĩnh vực như thể chế, hạ tầng và năng lực cung cấp dịch vụ công, vẫn là điểm yếu.
Do đó, ông nhấn mạnh câu chuyện của TP.HCM trong chu kỳ phát triển mới không đơn thuần là xây thêm đường, metro hay cảng biển. Quan trọng hơn, thành phố cần dùng hạ tầng để mở rộng thị trường lao động, giảm chi phí đô thị, tái cấu trúc không gian phát triển và từ đó tạo ra những cực tăng trưởng mới.
Theo ông, có 4 nhóm hạ tầng chiến lược sẽ tác động lớn đến diện mạo TP.HCM trong những năm tới.
Thứ nhất là mạng lưới metro, với mục tiêu đạt 200 km đến năm 2030, không chỉ rút ngắn thời gian đi lại mà còn góp phần mở rộng thị trường lao động, tăng khả năng tiếp cận việc làm và nhà ở.
Thứ hai là sân bay quốc tế Long Thành, được kỳ vọng nâng cao năng lực kết nối quốc tế của toàn vùng và hỗ trợ TP.HCM tiến gần hơn tới vị thế một đô thị toàn cầu.
Thứ ba là Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng nhằm giải bài toán logistics. Ông đánh giá sự phân bổ khu vực sản xuất phía bắc với cảng biển và sân bay ở phía nam, đông nam khiến một lượng lớn hàng hóa phải đi qua khu vực lõi đô thị. Việc hình thành các hành lang bắc - nam và đông - tây sẽ giúp hàng hóa di chuyển giữa Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và các khu vực sản xuất, cảng biển mà không phải xuyên qua lõi đô thị.
Thứ tư là không gian Cần Giờ - Vịnh Gành Rái, ông lưu ý cần được nhìn nhận như một không gian phát triển thống nhất để hình thành trung tâm kinh tế biển có tầm vóc khu vực.
Những không gian phát triển mới tiềm năng
Từ những định hướng quy hoạch hạ tầng đó, ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng có 3 trọng tâm phát triển ở siêu đô thị TP.HCM trong tương lai, gồm lõi trung tâm; khu vực sản xuất phía bắc, thuộc vùng Bình Dương; và Cần Giờ - Cái Mép - Vũng Tàu, với vai trò ngày càng lớn của kinh tế biển.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cũng cho rằng định hướng phát triển dài hạn của TP.HCM sẽ tạo ra nhiều cơ hội đầu tư mới. Trong đó, khu vực trung tâm hiện hữu sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, thương mại, ngân hàng, dịch vụ chuyên môn và các hoạt động kinh doanh có giá trị cao.
Phía đông thành phố và các khu vực kết nối với Bình Dương sẽ là cực phát triển quan trọng về công nghệ cao, khoa học, đổi mới sáng tạo và các ngành kinh tế hiện đại.
Còn khu vực phía nam, bao gồm Nhà Bè, Cần Giờ và các khu vực kết nối với hệ thống cảng biển được định hướng phát triển về logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ gắn với biển.
Trong khi khu vực phía bắc và tây bắc, bao gồm Củ Chi, Hóc Môn và các khu vực kết nối với Bình Dương sẽ là không gian phát triển các khu công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.
Theo bà Dung, với sự phân bổ các cực phát triển như vậy, khẩu vị đầu tư trên thị trường bất động sản cũng sẽ trở nên đa dạng hơn, từ bất động sản nhà ở tại trung tâm đến bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng và kinh tế biển.
Đặc biệt, bà nhấn mạnh bất động sản thương mại sẽ là nhóm sản phẩm hưởng lợi rất lớn, bao gồm văn phòng, bán lẻ, dịch vụ thương mại và các sản phẩm phục vụ cho sự phát triển của một đô thị hiện đại.
Trong khi đó, định hướng phát triển đa trung tâm, đa cực cũng sẽ dẫn đến sự hình thành ngày càng nhiều các khu đô thị tích hợp, được phát triển đồng bộ với nhiều tiện ích đi kèm như không gian xanh, khu vui chơi, dịch vụ thương mại, các tiện ích phục vụ cư dân. Tiến tới giai đoạn sau 2045 là các thành phố vệ tinh tương lai, nơi người dân không còn bắt buộc phải di chuyển hàng ngày vào khu vực trung tâm để làm việc và sinh hoạt.
 |
| Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ tại phiên tọa đàm trong khuôn khổ diễn đàn. Ảnh: BTC. |
Đồng tình với góc nhìn này, nhưng bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng lưu ý khi phát triển các dự án bất động sản cần chú trọng yếu tố hệ sinh thái giá trị.
"Chúng ta không chỉ tạo dựng một dự án bất động sản mà phải tạo một hệ sinh thái, làm sao để ở đó đáp ứng đủ các nhu cầu cần thiết. Chỉ khi phát triển được các khu vực tăng trưởng mới, những trung tâm mới có khả năng thu hút người dân về sinh sống thì quy hoạch mới thực sự phát huy hiệu quả", bà nêu quan điểm.
Theo bà, đây là chiến lược cần có giải pháp thực thi chi tiết, với sự tham gia của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương, doanh nghiệp đến người dân.
Mặt khác, song song với quá trình quy hoạch các cực tăng trưởng mới và thúc đẩy phát triển hạ tầng, bà cho rằng cơ quan chức năng cũng cần quyết liệt tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế. Trong đó, việc thay đổi, cải thiện pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và các cơ chế đặc thù dành cho TP.HCM sẽ là điều kiện thúc đẩy quá trình thực thi quy hoạch tốt hơn.
Trong môi trường kinh tế hiện nay, đầu tư đã trở thành khái niệm không mấy xa lạ với hầu hết mọi người. Để độc giả có thể tiếp cận những xu hướng đầu tư mới nhất, Tri Thức - Znews xây dựng chủ đề Đầu tư qua sách - nơi ghi lại những cuốn sách, câu chuyện, xu hướng đầu tư đã và đang diễn ra. Trong đó, các lĩnh vực đầu tư phổ biến bao gồm bất động sản, chứng khoán, ngoại hối và tiền số... Ngoài các câu chuyện về đầu tư, Đầu tư qua sách còn bao gồm các kiến thức về quản lý gia sản, tài chính cá nhân.
