Tại tọa đàm "Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam" do CafeF tổ chức, các đại diện cấp cao từ Savills, Cushman & Wakefield, VinaCapital và FIDT đã cùng bóc tách các tham số định hình chu kỳ tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam.
Không còn là những dự đoán cảm tính, chủ đề trọng tâm xoay quanh việc nhận diện các điểm đảo chiều của chu kỳ và cách dòng vốn tổ chức đang tái định nghĩa khái niệm “lợi nhuận Alpha” trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu thay đổi.
"Vịnh tránh bão" Việt Nam và chiến lược "săn Alpha" của dòng vốn ngoại
Trên bản đồ đầu tư khu vực, Việt Nam đang có nhịp độ phát triển riêng biệt, tách rời khỏi trạng thái bão hòa của các “đầu tàu” truyền thống như Thái Lan hay Malaysia. Việt Nam lại nổi lên như điểm đến có dư địa tăng trưởng dồi dào, hạ tầng đang ở giai đoạn bùng nổ và tốc độ đô thị hóa vẫn còn khoảng trống lớn để khai thác. Chính sự lệch pha mang tính chiến lược này đã giúp Việt Nam hút mạnh dòng vốn quốc tế giữa những biến động toàn cầu.
 |
| Tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam” tập trung bóc tách cách dòng vốn tổ chức đang nhìn lại thị trường Việt Nam. |
Sức hút của Việt Nam trước hết được bảo chứng bởi một nền quản trị ổn định và nhất quán. Theo quan sát của ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, chính sự mạnh mẽ và tầm nhìn của Chính phủ Việt Nam đã tạo ra sự khác biệt rõ rệt so với tình trạng tê liệt chính trị mà một số quốc gia khu vực từng đối mặt.
“Có một số điểm nổi bật giúp Việt Nam trở thành ‘người chiến thắng’ rõ rệt… Chính phủ ổn định, pháp lý cải thiện, đầu tư hạ tầng lớn và dư địa đô thị hóa còn rất dài”, ông Troy Griffiths nhận định.
Những yếu tố này tạo ra một cấu trúc ổn định - điều ngày càng hiếm trong bối cảnh toàn cầu phân mảnh. Các con số cũng phản ánh rõ xu hướng này. GDP của Việt Nam được dự báo duy trì khoảng 6,5-6,8% trong giai đoạn tới, thuộc nhóm cao nhất thế giới. Đồng thời, nền kinh tế không còn phụ thuộc vào mô hình gia công, mà đã tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Trong các động lực tăng trưởng, hạ tầng được xem là đòn bẩy có sức lan tỏa mạnh mẽ nhất. Con số đầu tư hạ tầng tương đương khoảng 7% GDP mà ông Troy Griffiths nhắc tới là một minh chứng cho sự quyết liệt của Việt Nam trong việc chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
 |
| Ông Troy Griffiths nhấn mạnh Việt Nam đang sở hữu những lợi thế hiếm có trong khu vực, từ sự ổn định, hạ tầng đến dư địa đô thị hóa. |
Khi những dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cảng Cái Mép, Vành đai 3 hay các tuyến metro dần hình thành, sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển của dòng người, hàng hóa và thương mại. Đây cũng là điểm mang tính quyết định, bởi hạ tầng đi tới đâu, dòng vốn chất lượng cao sẽ theo sau tới đó để thiết lập những mặt bằng giá trị mới.
Một thị trường chỉ thực sự hấp dẫn vốn lớn khi trải qua quá trình tích lũy nội lực đủ dài. TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng - cho rằng chu kỳ hiện nay có sự khác biệt căn bản so với giai đoạn 2011-2012. Nếu trước đây thị trường từng bị nghi ngờ vì giá bất động sản vượt quá khả năng hấp thụ, thì hiện nay câu chuyện đã dịch chuyển sang một phân khúc cao hơn.
Sự dịch chuyển này phản ánh một thực tế rằng giá trị bất động sản hiện tại không còn dựa trên kỳ vọng ảo mà được nâng đỡ bởi nội lực tăng trưởng bền vững và hệ thống hạ tầng hiện hữu.
Các chuyên gia nhận định dòng vốn quốc tế sẽ khắt khe chọn lọc từng dự án. Ưu tiên hàng đầu hiện nay không nằm ở các sản phẩm phổ thông mà thuộc về những tài sản biểu tượng có quy mô đủ lớn để tự tạo ra cực tăng trưởng mới.
Trong bối cảnh đó, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ chính thức bước vào tầm ngắm như một tọa độ hội tụ đầy đủ các biến số mà dòng vốn Alpha tìm kiếm. Với quỹ đất hơn 2.870 ha độc bản và mô hình phát triển tích hợp bám sát các trục hạ tầng chiến lược, dự án sở hữu mức độ khan hiếm gần như không thể lặp lại. Đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn dẫn dắt, đây không đơn thuần là sản phẩm nhà ở mà là một chiến lược dài hạn cho tương lai của một cực kinh tế mới.
Khi dòng vốn chọn “kỳ quan đô thị” và điểm hội tụ Vinhomes Green Paradise Cần Giờ
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm bất động sản Việt Nam từ nhà đầu tư nước ngoài đã tăng 28% kể từ năm 2023. Đáng chú ý, dòng tiền không còn phân tán mà bắt đầu co cụm vào những khu vực lõi, hướng thẳng về các sản phẩm chất lượng cao, có tính thanh khoản. Thị trường đang đi qua một bước chuyển quan trọng từ việc tìm kiếm “cơ hội tăng giá” sang xác lập “giá trị vận hành và tích lũy”.
Trong bối cảnh đó, các khái niệm như ESG hay quy hoạch tích hợp dần trở thành điều kiện tiên quyết. Ông Stephen Higgins - Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản - khẳng định nhà đầu tư nước ngoài ngày càng ưu tiên các dự án phát triển bền vững để bảo đảm sự gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths nhấn mạnh mô hình tương lai phải là một không gian sống trọn vẹn, nơi mọi nhu cầu từ y tế, giáo dục đến giải trí đều được tích hợp trong cùng một hệ sinh thái sống.
    |
Các chuyên gia nhìn nhận khi hạ tầng, FDI và đô thị hóa cùng hội tụ, khoảng thời gian để nắm giữ lợi thế sớm không còn dài và những đại đô thị như Cần Giờ đang trở thành điểm đến của những nhà đầu tư đi trước. |
Chính bộ lọc khắt khe này đã đưa những đại đô thị quy mô lớn trở thành điểm hội tụ tất yếu, mà Vinhomes Green Paradise Cần Giờ chính là trường hợp tiêu biểu nhất đáp ứng trọn vẹn các điều kiện của dòng vốn Alpha.
Yếu tố nền tảng đầu tiên chính là quy mô Mega-scale hơn 1.000 ha. Ông Stephen Higgins đánh giá đây là cơ hội hiếm có bởi rất ít quốc gia có thể triển khai siêu đô thị ESG++ ngay sát một trung tâm kinh tế hiện hữu. Quy mô này chính là ngưỡng “critical mass” đủ lớn để dự án tự tạo ra sức hút kinh tế, hình thành dòng tiền và thiết lập vị thế độc lập cho toàn khu vực.
Tiếp theo là vị trí địa lý gần như không thể sao chép với cấu trúc “tựa rừng hướng biển” nằm ngay cạnh TP.HCM. Dự án vừa sở hữu tài nguyên tự nhiên hiếm có, vừa nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của siêu đô thị lớn nhất nước - cấu trúc mà rất ít dự án trên thế giới có thể sở hữu.
Đặc biệt, yếu tố hạ tầng kết nối đang đóng vai trò định hình lại toàn bộ cuộc chơi. Khi tuyến đường sắt tốc độ cao và hệ thống cầu vượt biển hoàn thiện, thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Cần Giờ có thể rút xuống chỉ còn khoảng 13 phút. Việc rút ngắn khoảng cách sẽ là tác nhân chính kéo theo quá trình tái định giá toàn diện, biến Cần Giờ từ vùng ven trở thành một phần mở rộng của lõi đô thị.
Ở cấp độ phát triển, dự án này được xác lập vị thế là một “CBD biển” (trung tâm tài chính biển) thực thụ. Với mật độ xây dựng thấp, diện tích mặt nước lớn và hệ sinh thái tiện ích all-in-one, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang sánh ngang, thậm chí có phần vượt trội với mô hình của những điểm đến thành công nhất thế giới như Marina Bay (Singapore) hay Palm Jumeirah (Dubai) - giá trị nằm ở khả năng tạo ra một điểm đến hoàn chỉnh và đẳng cấp.
Những nhà đầu tư Alpha thường nhắm tới những nơi có khả năng thiết lập mặt bằng giá trị mới. Để làm được điều đó, dự án phải hội tụ đủ ba biến số bao gồm quy mô đủ lớn để tạo lực hút, hạ tầng đủ mạnh để thay đổi vị thế và mô hình đủ hoàn chỉnh để tạo dòng tiền dài hạn. Biến số cuối cùng và quan trọng nhất chính là năng lực triển khai thực tế.
“Những doanh nghiệp như Vingroup đóng vai trò then chốt trong việc xây dựng uy tín cho dòng vốn quốc tế thông qua năng lực triển khai và khả năng đưa các dự án quy mô Mega-scale vào vận hành thực tế. Vinhomes Green Paradise Cần Giờ hiện lên trong ‘radar’ của dòng vốn lớn không phải như một lựa chọn ngẫu nhiên, mà là điểm hội tụ logic của một chu kỳ tăng trưởng mới”, ông Troy Griffiths nhận định.
 |
| Cấu trúc “tựa rừng hướng biển” ngay cạnh trung tâm TP.HCM tạo nên lợi thế gần như không thể sao chép cho Vinhomes Green Paradise Cần Giờ. |
Thực tế cho thấy khi một bộ phận nhà đầu tư còn đang quan sát, những người đi trước đã bắt đầu xác lập vị thế. Trong bối cảnh hạ tầng, FDI và đô thị hóa đang cùng hội tụ, khoảng thời gian để nắm giữ lợi thế về giá tại những khu vực dẫn dắt tăng trưởng như Cần Giờ sẽ không còn dài. Đối với những nhà đầu tư theo đuổi chiến lược Alpha, câu hỏi lúc này là liệu họ có kịp nắm giữ những tài sản định hình mặt bằng giá mới trước khi phần còn lại của thị trường nhận diện được giá trị thực chất của dự án.
