Vì sao chậm cấp sổ hồng cho người dân ở chung cư TP.HCM?

Gần đây, cư dân ở TP.HCM tiếp tục gửi nhiều phản ánh về việc chậm cấp sổ hồng tại các dự án chung cư trên địa bàn thành phố.

Một số cư dân chọn phương án treo băng rôn yêu cầu đối thoại với chủ đầu tư về vấn đề chậm cấp sổ hồng. Bản thân người dân hiểu rằng việc tụ tập đông người có thể sẽ gây mất trật tự xã hội, hoặc tạo tiền lệ xấu. Tuy nhiên, họ cho biết không có nhiều lựa chọn để được đối thoại minh bạch.

Đằng sau việc chậm cấp sổ hồng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, không chỉ ở chủ đầu tư mà còn từ phía chính quyền địa phương.

Vướng mắc pháp lý

Trao đổi với Zing, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết có 2 nhóm chung cư bị chậm về sổ hồng.

Nhóm thứ nhất, nguyên nhân chậm sổ hồng là chủ đầu tư những dự án xây dựng sai phép hoặc công trình chưa được nghiệm thu nhưng đã đưa người dân vào ở. Đối với những chung cư này, người dân vừa phải sinh sống trong điều kiện mất an toàn vừa không có giấy tờ pháp lý.

Ngoài ra, còn một số chung cư đã nghiệm thu, đưa dân vào nhưng sau đó chủ đầu tư xây thêm hạng mục sai phép. Đối với các chung cư này, thành phố chỉ đạo phải bóc tách ra, phần nào hộ dân không sai phạm thì phải cấp cho người dân, còn phần nào do chủ đầu tư sai thì xử lý chủ đầu tư.

Nhóm thứ 2, ông Châu cho rằng nguyên nhân chậm cấp sổ hồng là vì những dự án có sau Luật Nhà ở 2015. Một số dự án khác bị dừng lại thủ tục cấp sổ hồng do liên quan đến nguồn gốc đất công...

Dân cư ở chung cư Tecco treo băng rôn về việc chậm cấp sổ hồng. Ảnh: N.V.

Theo quan điểm của HoREA, trường hợp chủ đầu tư dự án có sai phạm về xây dựng, kinh doanh, về thế chấp tài sản, nhưng căn hộ mà khách hàng mua vẫn phù hợp với quy hoạch, thiết kế, thì tách riêng phần sai phạm của chủ đầu tư để xử lý theo quy định.

Bên cạnh đó, cần đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà.

Còn trường hợp chủ đầu tư dự án có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung, thì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan Nhà nước, không liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng mua nhà.

Vì vậy, cơ quan Nhà nước nên tách ra xử lý riêng để giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư thực hiện một trong số các biện pháp bảo đảm cần thiết.

Chờ đợi cơ quan chức năng

Trong cuộc đối thoại gần nhất với cư dân chung cư La Astoria (TP Thủ Đức), đại diện chủ đầu tư, Công ty An Gia Hưng đã trình bày nguyên nhân chậm cấp sổ hồng cho toàn bộ dự án là do chính sách và cơ chế của Nhà nước liên quan đến diện tích đất xen cài.

Đồng thời, phía công ty cũng cho biết đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan Nhà nước. Vì vậy, không có chuyện dự án có sai phạm dẫn đến chậm cấp sổ hồng cho người dân.

Chia sẻ về vấn đề này, đại diện Công ty Gia Phú, chủ đầu tư dự án The Sun Avenue (TP Thủ Đức), cho biết công ty nhiều lần chủ động làm việc với các cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định cấp giấy chứng nhận cho dân cư.

Cụ thể, ngày 26/3/2020 và ngày 1/10/2021, công ty Gia Phú đã gửi công văn đến Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cư dân dự án The Sun Avenue. Tuy nhiên, đến nay phía công ty vẫn đang đợi sự phản hồi của cơ quan chức năng, dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian cấp sổ hồng.

Dự án The Sun Avenue tọa lạc dọc tuyến đường Mai Chí Thọ (TP Thủ Đức). Ảnh: Nguyễn Toàn.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, trên địa bàn thành phố có 235 dự án nhà ở và cơ quan chức năng đã cấp sổ hồng trên 200.000 căn hộ.

Lý giải về các vướng mắc trong quá trình cấp sổ hồng cho người dân, ông Thắng cho biết hiện nay có 3 nhóm vướng mắc trong việc cấp sổ hồng.

Nhóm thứ nhất, đối với các dự án nhà ở chung cư mà trong quá trình xây dựng có vi phạm về cấp phép xây dựng, nhóm này Sở TNMT đang phối hợp với Sở Xây dựng để xử lý vi phạm sau đó sẽ có văn bản thẩm định đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người dân. Nhóm này thời gian cấp giấy sẽ chậm, vì theo quy định chủ đầu tư phải khắc phục sai phạm xong thì cơ quan thẩm quyền mới tiến hành thẩm định.

Nhóm thứ 2, trong quá trình đầu tư thực hiện công trình, một số chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận tổng của dự án. Về nguyên tắc, khi ngân hàng cho vay giải ngân từng đợt, đến đợt cuối thì chủ đầu tư phải nộp lại tiền, lấy giấy tờ để nộp cho Sở Tài nguyên Môi trường xem xét cấp giấy. Một số chủ đầu tư gặp khó khăn nên chậm trong công tác này. Về vấn đề này, Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM đã phối hợp với Ngân hàng Nhà nước để xem xét hỗ trợ cho cho đầu tư.

Nhóm thứ 3, liên quan đến việc tính nghĩa vụ tài chính, vấn đề này có phần trách nhiệm của cơ quan Nhà nước. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì có 5 phương pháp để tính nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, trên thực tiễn bị vướng rất nhiều nội dung khi thực hiện. Về vấn đề này, Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM đã nhiều lần gửi văn bản hỏi cơ quan chuyên môn làm sao hoàn thành việc tính nghĩa vụ tài chính, từ đó làm cơ sở để xem xét cấp giấy.

Vừa qua, UBND TP.HCM đã giao cho Sở Tài nguyên Môi trường xây dựng kế hoạch cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho người dân từ nay đến 2025, từng năm sẽ tháo gỡ từng khó khăn. Năm 2022 dự kiến tháo gỡ, và cấp sổ hồng cho khoảng 20.000 căn hộ đang gặp vướng mắc.