Dãy nhà phố thương mại (shophouse) đối diện công viên của Vinhomes Central Park (Bình Thạnh, TP.HCM) được đánh giá là có vị trí đẹp nhất dự án này. Tuy nhiên, theo ghi nhận trong 3 tháng gần đây, hàng loạt chủ kinh doanh đã phải đóng cửa hoặc chuyển địa điểm.
Anh Mẫn, một cư dân sinh sống ở đây, cho biết: "Chưa bao giờ shophouse ở khu vực này đóng cửa hàng loạt như hiện nay. Hơn phân nửa số lượng cửa hàng đã ngừng kinh doanh, từ sàn bất động sản, quán cà phê, nhà hàng, spa đến shop quần áo."
Giá thuê ngất ngưởng, giới đầu tư săn lùng
Shophouse được coi là một sản phẩm hấp dẫn của thị trường bất động sản tại TP.HCM do có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng mang lại lợi nhuận kép. Chính vì vậy, shophouse thường thu hút sự quan tâm và săn lùng của các nhà đầu tư.
Đi kèm với khả năng sinh lời này, giá bán shophouse trong những năm gần đây đã được đẩy lên cao.
Một căn shophouse tại Vinhomes Central Park hiện có giá 20-35 tỷ đồng. Trong khi đó, giá cho thuê mặt bằng để kinh doanh là khoảng 100-150 triệu đồng/tháng, đặc biệt mặt bằng khu vực đối diện công viên lớn có giá thuê lên đến 200 triệu đồng/tháng.
 |
| Shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch có giá cho thuê lên đến hơn 100 triệu/tháng nhưng vắng bóng người qua lại. Ảnh: Ngọc Hà. |
Thị trường cũng đã chứng kiến giá shophouse tại một số dự án đã tăng vọt, thậm chí cao hơn 3-4 lần so với thời điểm mở bán. Điều này có thể thấy rõ qua trường hợp của dãy shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận 2) thuộc dự án Sala, đoạn đường này còn được biết đến là "con đường shophouse" với dãy nhà phố thương mại có giá thuộc hàng đắt đỏ nhất tại TP.HCM hiện nay.
Theo thống kê của JLL, shophouse trên trục đường này tại thời điểm mở bán năm 2015 có giá khoảng 20 tỷ đồng/căn, tuy nhiên đến nay đã tăng lên gần 80 tỷ đồng/căn, cao gấp 4 lần sau 5 năm. Giá thuê của mặt bằng tại đây cũng dao động ở mức 60-110 triệu đồng/tháng.
Với những lời quảng cáo như dòng lợi nhuận kép và lợi thế với nguồn cư dân có sẵn, nhiều nhà đầu tư đang xem đây là một kênh sinh lời tiềm năng và tìm kiếm các sản phẩm này, thậm chí sẵn sàng mua với giá chênh lên đến 1,5-2 tỷ đồng/căn.
Bài toán ban đầu về khả năng cho thuê mặt bằng để kinh doanh của sản phẩm shophouse của người đầu tư dường như đã đúng khi giá thuê đạt mức rất cao.
Thuê đắt nhưng buôn bán ế ẩm
Tuy nhiên, việc kinh doanh tại các shophouse lại không được như kỳ vọng. Điều này đặt ra câu hỏi liệu giá trị của shophouse có đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế hay không, trong khi khả năng khai thác lại chưa thật sự hiệu quả.
Chị Thuỳ Nhung thuê một shophouse có diện tích 45 m2 tại dự án The Botanica (Tân Bình) với giá 25 triệu đồng/tháng cho thương hiệu chăn ga gối đệm của mình.
"Cửa hàng của mình ở hông chung cư nên khách tương tác kém hơn khu vực mặt tiền. Tuy nhiên giá thuê ở khu mặt tiền rất cao, một căn cùng diện tích có giá khoảng 45 triệu đồng/tháng, gần gấp đôi", chị Nhung nói.
 |
| Các mặt bằng mặt phố được đánh giá là dễ tiếp cận với khách hàng hơn shophouse trong các khu cư dân biệt lập. Ảnh: Quỳnh Danh. |
So sánh với mặt bằng nhà mặt phố thông thường, chị Nhung nhận định các shophouse thuộc chung cư có lợi thế trong việc tiếp cận cư dân sinh sống tại đó, nhưng các cửa hàng mặt phố có nhiều khách vãng lai và dễ tìm đường đến hơn, trong khi vấn đề gửi xe của shophouse trong khu cư dân lại khá nan giải.
Bên cạnh đó, chị cũng cho rằng việc kinh doanh của các cửa hàng thuê mặt bằng shophouse trong các khu cư dân này phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của dự án đó.
"Mình thấy toà nhà gần như không quan tâm đến quyền lợi của khu shophouse nên buôn bán gặp khá nhiều bất lợi. Ví dụ có thể quy hoạch bãi gửi xe tạm thời cho dãy shophouse nhưng không làm với nhiều lý do. Hơn nữa cũng nên có bảng hiệu chỉ đường rõ ràng do có những mặt bằng trong nội khu bị khuất hoàn toàn, rất khó tìm kiếm. Tuy nhiên, toà nhà không làm và cũng không tạo điều kiện cho các chủ mặt bằng tự làm", chị Nhung giải thích.
Tương tự, theo anh Mẫn, một trong những nguyên nhân của việc hàng loạt cửa hàng tại Vinhomes Central Park phải đóng cửa thời gian vừa qua cũng là do đường dẫn vào khu vực này không thuận lợi, không có chỗ để xe. Ngoài ra, giá thuê ở đây rất cao và có xu hướng sẽ tăng lên trong thời gian sắp tới.
Theo ghi nhận tại dãy shophouse của khu đô thị Sala, mặc dù có giá thuê lên đến hơn 100 triệu/tháng/căn nhưng hoạt động kinh doanh ở đây lại không thật sự sầm uất, chủ yếu là không gian trưng bày của các thương hiệu lớn và một số cửa hàng F&B phục vụ nhân viên văn phòng trong khu vực.
Cả người cho thuê cũng gặp khó
Trước tình trạng quá nhiều khách thuê không thể duy trì hoạt động kinh doanh tại mặt bằng quá đắt đỏ, không ít người, thậm chí cả các nhân viên môi giới bất động sản cũng cho rằng chủ nhà nên có giá thuê hợp lý hơn.
Chị Thu Thảo, nhân viên môi giới bất động sản cho người nước ngoài nhận định: "Các chủ cho thuê cần nhìn nhận vào tình hình thực tế để có giá cho thuê hợp lý hơn. Người thuê không chịu nổi mức giá phải trả lại mặt bằng và lại phải đi tìm người mới để cho thuê lại, mất thời gian tìm khách thuê và cũng mất thêm phí hoa hồng cho môi giới."
Với chi phí mặt bằng cho thuê cao, lượng khách hàng lại hạn chế khiến nhiều chủ kinh doanh buộc phải đẩy giá bán sản phẩm cao hơn để duy trì trong thời gian ngắn hạn.
Tuy nhiên, nhìn từ phương diện của chủ shophouse cho thuê, anh Lê Phú hiện làm cho một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM khẳng định chính chủ cho thuê cũng đang ở trong tình thế khó.
 |
Loại hình shophouse đang phải cạnh tranh với nhà phố truyền thống, trung tâm thương mại và các kênh bán hàng online. Ảnh: Quỳnh Danh. |
"Họ đã bỏ ra một số tiền quá lớn để đầu tư shophouse, chưa kể nhiều người còn vay ngân hàng để đầu tư. Bởi vậy họ sẽ đưa ra một mức giá cho thuê sao cho đủ tiền trả lãi ngân hàng, đồng thời vẫn có thể kiếm lời một chút. Có thể nói cả chủ và người đi thuê đều khó như nhau", anh giải thích.
Thị trường sẽ tự điều chỉnh giá
Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, trong trường hợp nếu giá cho thuê shophouse ở mức quá cao trong khi giá trị khai thác kinh doanh không tương xứng, thị trường sẽ tự điều chỉnh xuống một cách hợp lý.
Tuy nhiên, ông cho rằng việc khai thác mặt bằng shophouse một cách hiệu quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm mô hình kinh doanh, đối thủ cạnh tranh, nhóm khách hàng mục tiêu và luồng giao thông xung quanh.
"Các khách thuê trả mặt bằng hàng loạt phản ánh nhiều vấn đề, có thể hoạt động kinh doanh không tốt hoặc giá cho thuê quá cao so với khả năng tài chính của khách. Ngoài ra, cũng có thể do chủ kinh doanh xác định sai phân khúc khách hàng và vị trí không thuận tiện", ông phân tích.
Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng khách thuê nên cân nhắc kỹ lưỡng giữa số lượng cư dân và vị trí của khu shophouse.
"Không phải khu cư dân nào đông dân cư cũng đồng nghĩa với việc sẽ kinh doanh hiệu quả, quan trọng là cư dân có phù hợp với phân khúc khách hàng của mình hay không. Bên cạnh đó, shophouse hiện cũng phải cạnh tranh với rất nhiều loại mặt bằng khác như nhà phố truyền thống, trung tâm thương mại hay các kênh bán hàng online", chuyên gia nói thêm.
"Các đơn vị kinh doanh cũng không nên lựa chọn những mặt bằng quá đắt so với khả năng chi trả của mình. Mức chi trả dành cho mặt bằng chỉ nên chiếm khoảng 30% trên tổng chi phí kinh doanh bỏ ra", ông khuyến nghị thêm.
