Phía ngân hàng cho rằng, đích đến của thông tư này là hạn chế rủi ro từ các nhà đầu tư thứ cấp, từ đó ngăn ngừa khả năng tái diễn bong bóng và đưa thị trường bất động sản (BĐS) vào khu vực an toàn. Tuy nhiên, đứng trước viễn cảnh bị giới hạn tín dụng vào thị trường, nhiều doanh nghiệp BĐS đang lo cho tình hình kinh doanh hiện tại.
Doanh nghiệp lo tính lại kế hoạch kinh doanh
Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt cho biết: “Hiện doanh nghiệp đang tập trung kinh doanh dự án hiện tại và nguồn vốn cũng đã thu xếp xong, nên không ảnh hưởng gì nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được thông qua. Tuy nhiên, để khởi động dự án mới, chúng tôi sẽ phải tính toán nhiều hơn nữa. Quy định mới sẽ khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà”.
 |
| Doanh nghiệp địa ốc đang lo nguồn vốn tín dụng sẽ bị siết với các dự án triển khai mới. Ảnh: Lê Quân |
Hầu hết các doanh nghiệp (DN) nhìn nhận, Thông tư 36 khi mới ban hành đã góp phần không nhỏ “kích hoạt” đà tăng trưởng của thị trường, nhưng dự thảo sửa đổi thông tư này có thể sẽ tạo độ ma sát khiến thị trường không còn duy trì được mức độ khởi sắc như 2 năm qua.
Một số DN còn tỏ ra lo lắng cho các dự án mới, bởi theo nhận định, nếu hệ số rủi ro tăng lên 250% thì sẽ thu hẹp room tín dụng cho BĐS, các dự án mới sẽ rất khó được triển khai.
Theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN, các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Dự thảo thông tư này cũng xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%”, thay vì hệ số 150% như hiện nay.
Lãnh đạo một DN có trụ sở quận 3, TP HCM chia sẻ, năm 2015, tình hình tăng trưởng của thị trường BĐS khá tốt nên DN mạnh dạn mua lại các dự án để phát triển. Năm nay công ty cũng đã tiến hành thương lượng mua lại một dự án khá lớn tại quận Bình Tân với nguồn cung khoảng 700 căn hộ trung cấp. Tuy nhiên, sau khi có thông tin sửa đổi Thông tư 36 thì ngân hàng bảo lãnh cũng dừng gói tín dụng này để chờ hướng dẫn. Như vậy số phận dự án phải treo khi khoản vay chưa được giải ngân.
Nhiều DN đang xây dựng kế hoạch triển khai mới trong năm 2016 cũng phải dừng lại để điều chỉnh phù hợp với tình hình tín dụng hiện tại.
Một lãnh đạo Novaland chia sẻ, trong tình hình hiện tại cần phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Trước mắt DN tập trung vào phát triển những dự án cũ, hạn chế đầu tư và mua lại các dự án mới. Điều này nhằm kiểm soát tín dụng tốt hơn, tăng tính thanh khoản và đảm bảo được chất lượng các dự án đang triển khai. Năm nay, DN này cho biết chỉ công bố tầm 4.000 sản phẩm trong quy mô khoảng 4 dự án.
Nhiều người cũng dự đoán nguồn cung mới trong năm 2016 sẽ giảm đáng kể, do các dự án mới sẽ lùi thời gian triển khai chờ nguồn cấp vốn ổn định. Phần lớn các doanh nghiệp đều công bố nguồn hàng chỉ đạt khoảng 70% năm.
Lãnh đạo một DN chuyên mua lại các dự án cho hay, chiến lược mua sỉ bán lẻ BĐS năm nay có thể sẽ hạn chế ở mức tối đa, vì bị động trong các khoản vay tín dụng. Nếu ngân hàng siết thì DN buộc phải cẩn trọng trong kế hoạch kinh doanh để đảm bảo an toàn.
Ngân hàng nói ổn
Theo Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), hiện nay thị trường BĐS nước ta đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn: Vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Mà vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nước ta vẫn đang thiếu các nguồn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn từ thị trường chứng khoán... nên động thái siết tín dụng sẽ khiến các DN khó khăn.
 |
| NHNN khẳng định, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sẽ không mấy tác động đến thị trường nhà ở hiện nay. Ảnh: Lê Quân |
“Trong trường hợp NHNN có thông tin xác định thị trường BĐS có yếu tố bất ổn, thì việc siết chặt cho vay cũng nên dừng ở tỷ lệ Ngân hàng thương mại 50%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%. Đồng thời giữ nguyên việc xếp các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoEREA kiến nghị.
Tuy vậy, theo phản hồi từ phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thì dự thảo sử đổi Thông tư 36 không mấy tác động đến thị trường nhà ở hiện nay. Việc giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn xuống còn 40% là điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần, nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Số liệu thống kê cho thấy, dòng chảy tín dụng vào kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua.
Ông Phạm Huyền Anh, Phó Chánh thanh tra NHNN cho rằng, mục tiêu của Thông tư 36 không phải nới lỏng hay siết chặt tín dụng với thị trường BĐS. Điều rõ ràng nhất là giảm thiểu tối đa nguy cơ đổ vỡ của ngân hàng khi dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn.
Thông tư này dựa trên nguyên tắc sức khỏe ngân hàng luôn gắn chặt với sức khỏe DN. Hạn chế rủi ro cho ngân hàng chính là hạn chế rủi ro cho cả nền kinh tế. Riêng thị trường BĐS thì Thông tư 36 chỉ tác động một phần rất nhỏ và cũng chủ yếu với đối tượng đầu tư thứ cấp. Ngoài tín dụng, các chính sách về thuế, tài khóa, đất đai… phải hài hòa thì thị trường BĐS mới phát triển bền vững được.
Theo các chuyên gia, phần lớn các DN BĐS đang phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng khá nhiều. Đã đến lúc cần phải điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn nhằm đảm bảo an toàn cho thị trường BĐS trước nguy cơ tái hiện bong bóng BĐS.
Khi thị trường phục hồi thì ngân hàng cũng hoàn thành vai trò cung ứng vốn mồi cho thị trường, tiếp theo các DN phải cân đối điều chỉnh nguồn vốn một cách hợp lý. Huy động vốn trong dân hoặc tận dụng nguồn kiều hối lớn cũng có thể là phương án hiệu quả.
Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TPHCM cho rằng, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở. Hay nói cách khác, điều này không ảnh hưởng đến việc cá nhân mua nhà trả góp. Thông tư 36 nhằm hạn chế các hoạt động kinh doanh, mua qua bán lại, đầu cơ, để giảm thiểu khả năng xuất hiện bong bóng như giai đoạn tăng trưởng nóng như trước kia.
