Vì sao thiếu căn hộ giá 100-500 triệu đồng?

Một thực tế trong thị trường bất động sản Việt Nam là người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự là đại đa số bộ phận có thu nhập trung bình và thấp. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ giá trên dưới 1 tỷ vô cùng hiếm. Các dự án có mức giá này hoặc giá dưới 15 triệu đồng/m2 luôn trong cảnh ra hàng đến đâu hết đến đó. Trong khi đó, thị trường tràn ngập những căn hộ với giá từ 2 đến 3 tỷ đồng.

Vì sao doanh nghiệp ngại làm nhà giá rẻ?

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản HCM nhấn mạnh: “Căn hộ có giá từ 2 đến 3 tỷ chỉ dành cho người giàu. Và bộ phận này rất ít trong tổng nguồn cầu của thị trường. Căn hộ có giá 1-1,5 tỷ dành cho người có thu nhập trung bình khá. Còn người nghèo, chỉ từ 300 đến 500 triệu đồng một căn. Và thực tế thì ở thị trường Hà Nội và TP HCM không hề có loại nhà này”.

Ông Đực phân tích, sở dĩ các doanh nghiệp không muốn làm nhà giá rẻ, nhà ở xã hội loại hình này có quá nhiều khống chế. Đầu tiên là đơn xin làm nhà ở xã hội, rồi qua nhiều tầng lớp xét duyệt, kể cả xét duyệt dự toán, xét duyệt bán hàng như thế nào, rồi kiểm tra đầu vào đầu ra quá kỹ. Mà DN họ có những khoản chi phát sinh rất nhiều, không thể nào mà đưa vào công khai để kiểm tra được.

"Nếu nói lãi 10% thật ra là không đủ để điều hành, đặc biệt trong trường hợp vật giá tăng, tỷ giá, lãi suất biến động là doanh nghiệp rất dễ lỗ. Như vậy đầu vào hạn chế, đầu ra càng khó khăn ngặt nghèo khi chỉ được bán nhà cho đúng những đối tượng được quy định", ông chia sẻ. Đầu vào đầu ra đều hẹp, việc dẫn đến thất bại của chính sách nhà ở xã hội là điều dễ hiểu.

Nguyên nhân thứ hai, ông Đực cho biết đã nhiều lần các doanh nghiệp kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép nới lỏng những rào cản đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại được linh động diện tích xây dựng, bao gồm cả những căn có diện tích nhỏ dưới 40 m2 . Tuy nhiên Bộ luôn yêu cầu thực hiện theo đúng khuôn mẫu. Mà khuôn mẫu đó không phù hợp với rất nhiều doanh nghiệp.

“Nếu coi những khuôn mẫu, quy định đó là một đôi giày thì các doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội phải gọt chân mình đi cho vừa đôi giày đó. Người ta chỉ có đo ly đóng giày, chứ không ai đi gọt chân cho vừa đôi giày. Lý do này khiến nhà ở xã hội chỉ có các doanh nghiệp nhà nước là làm, còn phần đông các doanh nghiệp tư nhân lơ là”.

Theo ông Đực, cơ hội mua nhà giá rẻ của người dân ở những thành phố lớn là một khe cửa hẹp, nếu như không muốn nói cánh cửa đó thực tế đã đóng. Và không có gì thay đổi, nguồn cung nhà giá thấp đến năm 2017 sẽ chính thức cạn kiệt ở thị trường Hà Nội, TPHCM nếu thị trường tiếp tục duy trì phát triển cung cầu lệch pha như hiện nay.

Chung quan điểm với ông Nguyễn Văn Đực, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc công ty Lê Thành, là đơn vị đầu tiên xây nhà ở giá rẻ và cho công nhân thuê theo tháng cho biết thêm, lý do khiến các ông lớn đứng ngoài cuộc chơi với nhà ở giá rẻ là mức lợi nhuận được quy định 10%/năm là quá thấp.

Bộ máy của các tập đoàn lớn rất cồng kềnh. Trong khi xây một dự án nhà ở xã hội quá trình xin cấp phép mất 2 năm, xây dựng dự án mất 3 năm. Vậy trong 5 năm ấy chỉ có tổng lợi nhuận là 10%, tính ra một năm chỉ lợi nhuận 2%. Trong khi các ông lớn luôn đặt ra tiêu chí lãi nghìn tỷ hằng năm, thì chắc chắn họ không muốn tham gia vào cuộc chơi này.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, các công ty nhỏ không đủ sức mà làm. Để thực hiện được nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội chỉ có các doanh nghiệp tầm trung, có kinh nghiệm, có vốn và đặc biệt là có tâm huyết.

Gói 30.000 tỷ là một thành công

Khi nói tới nhà ở xã hội, gói 30.000 tỷ là một câu chuyện mà chúng ta đã nhắc nhiều trong suốt năm qua.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 30/11/2015, trên toàn quốc, các ngân hàng đã cam kết cho vay 24.110 tỷ đồng, đạt 80,3% và đã giải ngân được 15.465 tỷ đồng, đạt 51,55% gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Trong đó, đã giải ngân cho 35.554 hộ gia đình với số tiền là 10.072 tỷ đồng chiếm 65,12% tổng số tiền đã được giải ngân.

Trong khi đó, ngày 1/6/2016 sẽ hết thời hạn hoạt động của gói tín dụng hỗ trợ này. Nhiều doanh nghiệp cho rằng đã đến lúc cần cho gói tín dụng này “nghỉ hưu” và thay vào đó là một gói hỗ trợ khác hiệu quả hơn.

Ông Lục Minh Hoàn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần BIC Việt Nam nhận định, có lẽ các cơ quan chức năng nên dừng để chuyển sang một gói mới hiệu quả hơn. Bởi tính đến nay đã qua 3 năm triển khai, các ưu điểm, khuyết điểm của gói hỗ trợ đều bộc lộ. Do đó gói hỗ trợ mới sẽ là hiệu quả.

Ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ, có thể gói 30.000 tỷ giải ngân không được nhiều, nhưng nguyên nhân chính là không có sản phẩm để giải ngân. Ông bày tỏ: "Muốn có người mua thì đầu tiên phải có sản phẩm để bán. Không có nhà ở thành ra giải ngân không thành công là điều dễ hiểu".

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, gói tín dụng này chưa hề thất bại. Ông đánh giá: “Đây là lần đầu tiên chúng ta có một gói tín dụng hỗ trợ cho người nghèo về nhà ở. Như vậy là đã có ý tưởng, và từ ý tưởng đó tôi tin chắc chắn rằng trong tương lai sẽ có những gói hỗ trợ hiệu quả hơn, phù hợp hơn. Đặc biệt Nghị định 100 cho phép những người trong diện được mua nhà ở xã hội có thể vay vốn trực tiếp tại ngân hàng thương mại với lãi suất ưu đãi".

Theo ông, đó là điểm sáng rất tích cực. Do đó, chúng ta vẫn mong chờ những chính sách mới, những chỉ đạo điều hành mới trong năm 2016 để cơ hội mua nhà giá rẻ đối với người dân được rộng mở.