Tân Hoàng Minh quá tay khi đấu giá 1,1 tỷ USD cho 1 ha đất Thủ Thiêm?

Vượt qua 15 đơn vị tham gia đấu giá và 70 lượt trả giá đầy cạnh tranh, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh - đấu giá thành công lô đất mang ký hiệu 3-12 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía bắc Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Với 24.500 tỷ đồng (1,1 tỷ USD), đây là lô có giá trị cao nhất trong tổng số 4 lô đất tại Thủ Thiêm được TP.HCM bán đấu giá trong ngày 10/12. Con số này tương đương 2,45 tỷ đồng/m2.

Là phiên cuối cùng trong đợt đấu giá lần này, khi nhiều nhà đầu tư đã tỏ ra thấm mệt sau một ngày dài, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Tân Hoàng Minh - lại thể hiện với một phong thái rất tự tin và có phần "xông xênh" khi đưa ra các mức trả giá.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Lê Hòa Bình trao hoa chúc mừng ông Đỗ Anh Dũng đã đấu giá thành công lô đất ký hiệu 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Hà Bùi.

Các bước giá 400-500 tỷ đồng

Không giống như lần đấu giá lô đất 3-9 trước đó với bước giá nhỏ từ 8-10 tỷ đồng và 140 lượt trả giá, các đơn vị tham gia phiên cuối tỏ ra mạnh tay với những bước giá lên đến hàng trăm tỷ đồng. Nhiều chủ đầu tư lớn trong nước và nước ngoài đã dừng lại ngay sau khi mức giá 8.800 tỷ đồng được đưa ra.

Cuộc đua nhanh chóng chỉ còn là sự cạnh tranh giữa bên tham gia số 12 là Công ty Ngôi Sao Việt và bên tham gia số 13, Công ty CP Capital One Financial. Ông Dũng liên tục đưa ra những bước giá lớn từ 400-500 tỷ đồng khi đối thủ chỉ có những bước giá từ khoảng 100-200 tỷ đồng.

Trong lượt trả giá thứ 69, Capital One Financial đưa ra mức giá cuối cùng là 23.800 tỷ đồng. Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã kết thúc cuộc đua một cách nhanh chóng với bước giá 700 tỷ đồng tại lượt trả giá thứ 70.

So với lô đất ký hiệu 3-8 với diện tích 8.500 m2 được mua với giá 4.000 tỷ đồng trong phiên trước đó, lô đất 3-12 rộng 10.000 m2 này có giá cao hơn gấp 6 lần.

Ngay sau khi nhận hoa chúc mừng của ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, ông Đỗ Anh Dũng đã rời đi. Trước khi ra về, ông chia sẻ với Zing rằng ông rất vui khi có thể đấu giá thành công.

Lô đất 3-12 có diện tích hơn 10.000 m2 được mua với giá 24.500 tỷ đồng trong khi lô đất 3-8 rộng 8.500 m2 bán đấu giá thành công ở mức 4.000 tỷ đồng. Ảnh: Chí Hùng.

Ông Dũng khẳng định Tân Hoàng Minh luôn muốn tìm một quỹ đất đẹp để xây dựng một công trình lớn cho TP.HCM. Ông cũng cho biết lô đất sẽ được phát triển thành dự án khu nhà ở hỗn hợp có kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ.

Đánh giá về "mức giá bán cao bất ngờ" của các lô đất đã được đấu giá thành công, ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND TP.HCM khẳng định kết quả này thể hiện mong muốn sở hữu của các nhà đầu tư đối với quỹ đất trung tâm hiếm hoi của TP.

"Trước khi tổ chức, TP đã chuẩn bị những phương án chặt chẽ nhất để đảm bảo sự công khai, minh bạch và an ninh cho quá trình đấu giá. Các lô đất này cũng là những sản phẩm đặc biệt nhất tại TP.HCM, là kết quả được hình thành từ 47 năm phát triển đô thị của TP", ông Bình chia sẻ thêm với báo giới.

Ẩn số của phiên đấu giá không tưởng

Theo sát kết quả đấu giá 4 lô đất, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam - dù khá bất ngờ về mức giá cuối cùng, vẫn khẳng định yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá trị của một bất động sản. Theo ông, những khu đất được đưa ra đấu giá lần này có vị trí đặc biệt thuận lợi, khiến cho các doanh nghiệp bất động sản mong muốn có được.

Sự quan tâm và tham gia đấu giá của nhiều doanh nghiệp cũng phản ánh sức hấp dẫn của bất động sản khu vực trung tâm, nhất là trong bối cảnh quỹ đất ở những khu vực có vị trí tốt cùng tiềm năng phát triển lớn ngày càng trở nên khan hiếm.

"Việc các doanh nghiệp trúng thầu sẽ sử dụng các khu đất này ra sao, phát triển thành những dự án thế nào chắc chắn cũng sẽ thu hút quan tâm của nhiều người. Tôi tin rằng các doanh nghiệp này đã có những phân tích kỹ càng cùng với niềm tin lớn về triển vọng nền kinh tế TP.HCM trước khi đưa ra quyết định", ông David Jackson nói thêm.

Ở góc độ đầu tư, chủ một doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tại TP.HCM nhận định mỗi doanh nghiệp khi tham gia đấu giá đất đều có sẵn một bài toán về tài chính và hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, cá nhân ông cũng khó hiểu về mức đấu giá cuối cùng và nghi ngờ về tính hiệu quả.

Việc đơn vị trúng đấu có thể bán sản phẩm bất động sản với giá cao như vậy hay không cũng như định vị sản phẩm thế nào thật sự là một ẩn số đối với thị trường

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP.HCM

"Chi phí đất là một trong những chi tiết cấu thành quan trọng nhất để quyết định giá bán của mỗi sản phẩm. Cùng với đó là hệ số sử dụng đất, hệ số càng lớn chủ đầu tư càng phát triển được nhiều sản phẩm. Sau khi nhân với hệ số để tính GFA, chủ đầu tư chỉ bán được tối đa 75-80% diện tích GFA", vị này bình luận.

Dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Với công thức đó, khi lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng thì giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 75% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

"Việc đơn vị trúng đấu giá có thể bán sản phẩm bất động sản với giá cao như vậy hay không cũng như định vị sản phẩm thế nào thật sự là một ẩn số đối với thị trường", vị chủ doanh nghiệp bất động sản trên nói.

Ông nhận định thêm: "Đây là mức giá cao hơn rất nhiều so với những dự án hiện hữu tại khu vực Thủ Thiêm hiện nay, thậm chí ở những lô đất đẹp hơn. Điều này càng đặt ra câu hỏi về kế hoạch phát triển của chủ sở hữu lô đất".