Hiện nay, dư nợ tín dụng chỉ đạt 14-15%, thấp hơn những năm trước, không cao như giai đoạn 2015-2017. Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định về vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% và đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản (BĐS) từ mức 150% lên 200%.
Một bài toán khó đang đặt ra cho nhiều doanh nghiệp về việc xoay vốn ở "mặt trận" nào?
Chuyển hướng trước giờ G thắt chặt tín dụng
Lý do của chính sách thắt chặt tín dụng cho BĐS đã được đề cập rất nhiều trong thời gian qua mà nổi bật nhất vẫn là rủi ro về tỷ lệ nợ trên quy mô thị trường đang quá cao. Cụ thể, quy mô thị trường BĐS hiện nay vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỉ USD (tương đương hơn 450.000 tỉ đồng, tính đến cuối năm 2017) chiếm 80% nguồn vốn chảy vào BĐS. Trong khi ở các nước khác, tỉ lệ này vào khoảng 35%.
Điều này cho thấy cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường BĐS còn bất hợp lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thế, không có gì khó hiểu khi Ngân hàng Nhà nước muốn kiểm soát dòng tín dụng vào BĐS, theo hướng đi vào nhu cầu thực của người dân.
 |
| Doanh nghiệp BĐS đang xoay sở tìm vốn trong bối cảnh siết tín dụng. |
Phản ứng đầu tiên của thị trường cho thông tin này chính là nguồn cung cho thị trường sụt giảm và tính thanh khoản không còn được đảm bảo. Ngay cả căn hộ tầm trung được cho là thanh khoản tốt nhất thị trường cũng bắt đầu chững lại với việc nguồn cung sụt giảm gần 40% trong năm 2018 theo báo cáo của Hiệp hộ BĐS TP.HCM (HoREA). Tình trạng này được dự báo sẽ kéo dài hết quý I/2019.
Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng Giám đốc Tài chính, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuDuc House), nhận định: “Trước mắt, việc này sẽ làm cho hoạt động mua bán cũng như triển khai dự án mới gặp khó khăn, người mua không tiếp cận được khoản vay ngân hàng để mua và doanh nghiệp không có đủ nguồn vốn để triển khai dự án”.
Đây là thời điểm doanh nghiệp BĐS buộc phải tìm cách để huy động vốn một cách bền vững hơn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn FDI... Trong báo cáo thị trường BĐS 10 tháng đầu năm 2018, HoREA cho biết, tính đến cuối năm 2017, có 58/65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Đây là kết quả khả quan cho doanh nghiệp có thể huy động được vốn từ thị trường chứng khoán.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp ngành này cũng đang chuyển hướng sang kênh trái phiếu nhằm huy động vốn cho các dự án sắp tới của mình.
Một số doanh nghiệp như Đất Xanh đã gọi vốn thông qua kênh trái phiếu. Hay như Thuduc House cũng đang triển khai kế hoạch phát hành khoảng 300-500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp nhằm huy động vốn và giảm sự phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng.
Ngay cả các doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết cũng đã thông qua các công ty chứng khoán tư vấn và nhờ ngân hàng phát hành trái phiếu để huy động vốn cho mình, với lãi suất dao động từ 9-10%.
Nhận định về xu hướng này, chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho rằng các doanh nghiệp đã khá nhạy bén để chuyển hướng tìm nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng sang thị trường chứng khoán, đây là một điều rất tích cực. Đứng sau sự hỗ trợ đó là các công ty chứng khoán và các ngân hàng thương mại, hỗ trợ nhanh chóng để các doanh nghiệp BĐS có nhiều cơ hội tiếp cận vốn từ thị trường chứng khoán.
Ngay cả dòng vốn FDI vào BĐS đang được cho cho là tăng trưởng ấn tượng cũng không phải là ‘miếng bánh ngon’ cho tất cả doanh nghiệp. Theo số liệu thống kê, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, FDI đổ vào bất động sản đã chiếm hơn 1/4 tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam. So với cả năm 2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chỉ ở mức 3 tỷ USD thì năm nay, chỉ trong 11 tháng, nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 6,5 tỷ USD.
Tuy nhiên ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư của Savills Việt Nam, cho rằng FDI đầu tư có chọn lọc, đầu tư vào các công ty có quỹ đất lớn và quỹ đất sạch, vì như thế mới có tiềm năng ghi nhận doanh thu. Làm sao có đất sạch để phát triển dự án để bán là thách thức lớn trong 2-3 năm tới. Doanh nghiệp phải tạo ra doanh thu, lợi nhuận thì mới hấp dẫn nhà đầu tư.
Để hút vốn cần phải thật thà
Theo nhiều chuyên gia tài chính, có nhiều kênh để huy động vốn trong bối cảnh tín dụng siết lại với BĐS. Dẫu vậy cơ hội chỉ mở ra cho những doanh nghiệp thật thà, bởi tình trạng làm đẹp số liệu để thu hút vốn trên sàn hiện nay rất nhiều nhưng không mấy thành công.
Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc chiến lược Công ty cổ phần Chứng khoán dầu khí (PSI), cho biết đặc thù đối với cổ phiếu BĐS đó là các hoạt động doanh thu/lợi nhuận khó dự báo và hay xảy ra nhiều trường hợp làm "mượt" số liệu doanh thu/lợi nhuận. Cách thức hạch toán, đánh giá phân tích theo dòng tiền hay tài sản cũng khó ước lượng được giá trị chính xác và qua đó khó định giá sát với giá trị nội tại doanh nghiệp. Nên không phải cổ phiếu BĐS nào cũng hấp dẫn các nhà đầu tư tổ chức.
 |
| Gọi vốn trên thị trường chứng khoán không phải dễ dàng với nhiều doanh nghiệp |
Cổ phiếu BĐS có đặc thù hoạt động doanh thu/lợi nhuận khó dự báo và hay xảy ra nhiều trường hợp làm "mượt" số liệu doanh thu/lợi nhuận.
Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc chiến lược Công ty cổ phần Chứng khoán dầu khí (PSI)
Năm 2019, cùng với việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước thì thị trường BĐS sẽ thêm hưởng lợi từ dòng vốn trên sàn chứng khoán. Bởi, nhà đầu tư lớn thường quan tâm đến các dự án hoặc quỹ đất sạch của các doanh nghiệp, do vậy thị trường BĐS cũng sẽ còn sôi động, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất vàng sẽ còn hấp dẫn trước con mắt của các doanh nghiệp lớn chuyên phát triển BĐS trong và ngoài nước.
TS Nguyễn Trí Hiếu cũng nhận định: “Việc phát hành cổ phiếu chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, sức khỏe tài chính ổn định, có thị trường ổn định và tỷ lệ sinh lời tốt. Những doanh nghiệp nhỏ không có thị phần, không có báo cáo tài chính kiểm toán độc lập và không có lãi thì bị loại khỏi nguồn vốn cổ phần đó.
“Với doanh nghiệp BĐS, việc phát hành cổ phiếu có phần khó khăn hơn bởi phần lớn là doanh nghiệp nhỏ lẻ, vốn chủ sở hữu thấp, vì vậy cơ hội chỉ thực sự mở ra cho doanh nghiệp có kế hoạch tốt và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.” TS Hiếu cho hay.
