Từ sau Tết Nguyên Đán, khu phố ẩm thực và phong cách sống Hàn Quốc nằm trong các trục đường nhánh của đường Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phong, quận 7, TP.HCM xuất hiện làn sóng trả mặt bằng nhà phố kinh doanh hàng loạt.
Từ một trong những khu vực có nhịp sống sôi động, sầm uất và cao cấp nhất của quận 7, nơi đây bỗng lâm cảnh vắng vẻ, xác xơ.
6 tháng không tìm được khách thuê
Nhận được cuộc gọi của một khách đến xem nhà thuê, anh Trần Công Hưng, một môi giới nhà đất tại khu Phú Mỹ Hưng vội vã lái xe đến điểm hẹn để giới thiệu cho khách về mặt bằng lớn cuối đường Phan Văn Nghị, phường Tân Phong có giá thuê 11.000 USD/tháng.
Hai vị khách hỏi thuê bước xuống từ chiếc xe hơi sang trọng, đứng trước cửa căn nhà 4 tầng, 3 mặt tiền hỏi qua loa về giá và kích thước mặt bằng. Có được thông tin, họ nói với anh Hưng rằng sẽ liên lạc lại sau và nhanh chóng rời đi. Toàn bộ quá trình xem nhà chỉ diễn ra trong chưa đầy 5 phút.
“Căn nhà từng được chủ nhà kinh doanh khách sạn với quy mô hơn 30 phòng. Sau đó, họ đóng cửa và tìm khách thuê lại mặt bằng trong hơn 6 tháng nay, tuy nhiên vẫn chưa có người thuê”, anh Công Hưng chia sẻ.
Theo môi giới này, không ít khách thuê tìm đến các mặt bằng trong khu vực chỉ để hỏi giá và không liên lạc lại. Nhiều người thậm chí còn không có nhu cầu mặc cả, đàm phán thêm với chủ nhà về giá và các điều kiện thuê do tình hình thị trường kinh doanh không mấy lạc quan, trong khi giá mặt bằng lại quá cao khiến họ từ bỏ dự định mở cửa hàng mới.
 |
| Mặt bằng 3 mặt tiền với quy mô 1 tầng hầm, 4 tầng nổi tại phường Tân Phong, quận 7 đang tìm khách thuê. Ảnh: Quỳnh Danh. |
“Thông thường, thời điểm trước dịch bệnh, chủ kinh doanh muốn thuê cửa hàng tại đây phải xếp hàng 1-2 tháng mới có mặt bằng trống. Chưa khi nào tình trạng tìm khách thuê lại trở nên khó khăn như vậy, thị trường có rất ít giao dịch”, anh Hưng nói thêm.
Giá thuê của khu vực này trước thời điểm dịch bệnh dao động từ 4.000-15.000 USD/tháng tùy theo kích thước và vị trí. Riêng một số mặt bằng nhỏ lẻ, những căn bị khuất hoặc nằm gần khu chung cư Sky Garden có thể có giá “mềm” hơn ở mức 3.000 USD/tháng.
Khó phục hồi vì sống nhờ khách ngoại
Trước tình hình này, nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá thuê từ 10-20%. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng vấn đề của thị trường hiện nay là do không có nhiều người có nhu cầu mở rộng kinh doanh vì người tiêu dùng sụt giảm. Một số hộ kinh doanh có mặt tiền tốt, căn góc, nằm gần trục đường chính vẫn đang hoạt động nhưng vẫn trong tình trạng chật vật.
Theo số liệu của Savills Việt Nam, trước thời điểm dịch bệnh, tỷ lệ lấp đầy của bất động sản bán lẻ trong khu vực này luôn duy trì ở mức cao khoảng 95%. Hiện nay tỷ lệ bỏ trống đã lên đến 40%, đặc biệt là các mặt bằng nội khu.
Phường Tân Phong, quận 7 với những trục đường nhánh của trục Nguyễn Văn Linh là khu vực nổi tiếng về ẩm thực và phong cách sống Hàn Quốc, tập trung nhiều mặt hàng kinh doanh được đầu tư bởi các chủ người Hàn và người Việt. Dịch vụ trong khu vực phục vụ cho khoảng 50% khách là nhóm người nước ngoài như Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Ấn Độ…
Các ngành hàng kinh doanh chính là ẩm thực chiếm khoảng 60%, trong đó chủ yếu là ẩm thực Hàn Quốc, cùng với đó là đồ Việt, Thái, Nhật, Ấn Độ… Ngoài ra, 20% khác là ngành hàng tiện ích phục vụ cư dân như siêu thị nhỏ, cửa hàng tiện lợi, các dịch chăm sóc làm đẹp.. Còn lại 20% là ngành hàng nhỏ lẻ như nhà sách, show-room, phòng vé, dịch vụ giải trí karaoke, quán bar…
 |
| Một nhóm người Hàn Quốc tại khu vực Phú Mỹ Hưng, quận 7 trong đợt cuối tháng 2 vừa qua. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Nói với Zing, bà Hà Trần, Quản lý mảng bán lẻ cho thuê Savills, nhận định kể từ khi dịch bệnh bùng nổ, lệnh đóng cửa biên giới của các quốc gia ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động đi lại và chi tiêu của người tiêu dùng.
Bên cạnh tâm lý thắt chặt chi tiêu, thị trường bán lẻ khu vực này còn bị sụt giảm nguồn cầu do nhiều người nước ngoài không thể quay trở lại Việt Nam sau đợt nghỉ Tết Nguyên Đán và một nhóm người nước ngoài quay về nước với tâm lý tránh dịch, từ đó gây ra tình trạng ế ẩm ở khu vực này.
Tuy nhiên, so với khu vực trung tâm TP.HCM như quận 1, quận 3, Bình Thạnh… và bà Hà Trần đánh giá khả năng phục hồi của khu phố Hàn tại Phú Mỹ Hưng sẽ khó khăn hơn rất nhiều do thị trường đang phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến của dịch bệnh cũng như tiến độ mở cửa biên giới.
“Đối với khu vực trung tâm, cần ít nhất khoảng 6 tháng để thị trường quay trở lại trạng thái ban đầu nhưng phố Hàn sẽ cần ít nhất từ 8 tháng đến 1 năm để bức tranh bán lẻ phục hồi”, chuyên gia này nói thêm.
Bong bóng nhà phố cho thuê đã vỡ?
Số liệu quý II/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy bất chấp lệnh cách ly xã hội đã được gỡ bỏ, giá thuê mặt phố tiếp tục giảm ở nhiều quận tại cả hai thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong đó tại TP.HCM, khu vực quận 1, Bình Thạnh, Tân Phú giá thuê giảm tới 14-16%.
Theo ghi nhận, giá thuê nhà phố bán lẻ năm 2019 đạt mức cao nhất trong lịch sử. Trong khi tại khu sầm uất nhất ở quận 7 có giá thuê từ 4.000-15.000 USD/tháng thì tại khu trung tâm như quận 1, giá thuê đã đạt đến 5.000-20.000 USD/tháng.
Năm 2019 cũng là lúc giá mặt bằng cả về nhà phố tại TP.HCM vượt qua các thị trường phát triển hơn như Singapore, Bangkok, Kuala Lumpur…
 |
| Ba mặt bằng kinh doanh bị trả liền nhau trên một con đường tại phường Tân Phong, quận 7. Ảnh: Quỳnh Danh. |
“Mức giá cao kỷ lục đó đã biến thị trường bất động sản bán lẻ cho thuê trở thành một quả bong bóng khổng lồ với những con số ảo so với giá trị thật của bất động sản. Chính vì vậy, Covid-19 xuất hiện như một tác động nhỏ vào quả bong bóng căng phồng đó, khiến thị trường vỡ tung”, bà Hà Trần nhận định.
Theo bà, việc cho thuê của khu vực phố Hàn quận 7 nói riêng và toàn thị trường nói chung đang gặp nhiều khó khăn với tình trạng nhà phố bị trả mặt bằng hàng loạt.
Ngoài việc do giá thuê cao thì một lý do khác dẫn đến tình trạng “vỡ bong bóng” này là chủ kinh doanh không có doanh thu, lỗ vốn nặng nề do không có người tiêu dùng, từ đó không thể cân đối chi phí và phải trả lại mặt bằng.
Để khắc phục phần nào tình trạng này, bà Hà cho rằng việc giảm giá thuê là điều thiết yếu, song các chủ nhà cần giảm giá mạnh hơn nữa để kích cầu cho thị trường, đồng thời chủ động tìm đến những đơn vị môi giới chuyên nghiệp và tiếp cận nhóm khách hàng tiềm năng thay vì chỉ rao thuê bằng cách dán các tờ rơi ngoài mặt bằng.
Mặc dù Covid-19 đang tác động mạnh đến nhiều ngành hàng, thực tế vẫn có một số nhóm ngành đang có lợi nhuận trong dịch bệnh. Đây được xem là những khách thuê tiềm năng với nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh trong thời gian gần. Những doanh nghiệp này được khuyến khích tận dụng thời điểm nhạy cảm để thương lượng một mức giá thuê tốt hơn với chủ nhà thuê hoặc tiếp cận được những mặt bằng tốt hơn mà trước đây khó có thể thuê.
