Còn nhiều vấn đề thắc mắc xung quanh quyền và nghĩa vụ của CĐT, của ngân hàng và người mua nhà sẽ ra sao nếu bị CĐT đem thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng.
Người mua nhà dự án đã thế chấp phải làm sao?
Trao đổi vấn đề này với Zing.vn, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HORE) cho biết, việc các CĐT thế chấp dự án vay vốn ngân hàng để triển khai dự án là hoàn toàn bình thường. Quan trọng là sức khỏe của CĐT ra sao, tỷ lệ vay tín dụng đối với một dự án là bao nhiêu.
 |
| Một dự án cao cấp nằm trên Xa lộ Hà Nội, quận 2, có tên trong danh sách vừa công bố của Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM. Ảnh: Lê Quân |
Tuy nhiên, hiện tại có nhiều CĐT đã thế chấp dự án cho tổ chức tín dụng, sau đó lại đem bán nhà ở mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, không thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp tương ứng (giải chấp). Ngoài ra, có những CĐT sau khi thu đủ 100% tiền của người mua nhà, sổ đỏ đã được cấp nhưng lại không bàn giao cho khách hàng mà đi cầm cố để lấy tiền triển khai một dự án khác. Đây chính là điều phức tạp hơn cả.
Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho biết, việc người mua nhà sau khi hoàn thiện đóng tiền theo hợp đồng nhưng vẫn không nhận được nhận sổ đỏ là không đúng quy định của pháp luật. Trường hợp này người mua nhà có thể khởi kiện CĐT nếu căn hộ của mình bị cầm cố.
Ông Hiếu cho biết, ở Mỹ thì CĐT không có chuyện huy động vốn từ dân. CĐT chỉ được vay vốn tín dụng để triển khai dự án, và chỉ bán nhà khi thực hiện xong dự án. Nếu trong quá trình đang thi công có nhà đầu tư hoặc người mua nhà nào muốn đặt cọc, đóng tiền trước thì phải nộp vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng và giải tỏa cho CĐT khi nhận nhà, bàn giao giấy tờ.
Tại Việt Nam thì một số ngân hàng nhận thế chấp cũng buông lỏng, dễ dãi, dẫn đến CĐT sử dụng vốn sai mục đích, đây là bất cập lớn của hệ thống ngân hàng ở Việt Nam.
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, người mua nhà, CĐT và ngân hàng nên ngồi lại với nhau, có thể ký hợp đồng ghi nhớ 3 bên để thương thảo và giải quyết trường hợp này. Điều ông Đực lo nhất là dự án ngừng thi công mà DN đã thu tiền từ người mua và vẫn nợ tiền ngân hàng.
Quản tốt nhất là dự án xây xong mới được bán
Trong thời gian qua, người mua nhà tại các dự án rất bị động để bảo vệ quyền lợi của mình, nên câu chuyện đặt ra quan trọng là giải pháp để hạn chế rủi ro cho người mua nhà.
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho biết, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014 đã quy định CĐT phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, điều này góp phần hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Ông đề nghị các ngân hàng cần phải quản lý chặt dòng tiền, thực hiện đầy đủ trách nhiệm và giám sát CĐT, giám sát tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay.
Ông cũng đề nghị luật pháp nên quy định theo hướng CĐT chỉ được huy động vốn từ ngân hàng để thực hiện dự án. Khi dự án xong mới có quyền bán và thu tiền từ người mua nhà, đây là cách thức được nhiều nước tiên tiến như Mỹ thực hiện.
Về phía CĐT cần bạch hóa thông tin về dự án, như tình trạng thế chấp, quản lý dòng tiền, tiến độ bàn giao sổ đỏ,… còn người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về CĐT, kiểm tra pháp lý dự án nhà ở đủ điều kiện trước khi giao dịch, quá khứ của DN đó qua các kênh như Sở Tài Nguyên môi trường, Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng các CĐT và cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tài Nguyên Môi trường phải công khai, minh bạch thông tin về tình trạng thụ lý hồ sơ, về yêu cầu cấp sổ đỏ, thông tin về thế chấp của các CĐT. Việc Sở TNMT TP HCM công khai 77 dự án đang thế chấp là điều tốt. Qua đây người dân sẽ biết được tình trạng của từng dự án, sức khỏe của doanh nghiệp.
Đồng thời, ông Đực cũng khuyến cáo các doanh nghiệp công khai tất cả các thông tin về dự án như số tiền vay, tiến độ trả nợ, cấp sổ đỏ.... Thông tin có thể được truyền tải qua báo chí, trang web của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án trong danh sách 77 dự án vừa công bố, cần nhanh chóng cung cấp thông tin rõ ràng đến khách hàng, để công việc kinh doanh không bị ảnh hưởng.
Theo thống kê đã từng được công bố, có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.
Pháp luật quy định CĐT khi đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Nguồn vốn còn lại, chủ dự án có thể huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác, trong đó có vay vốn từ ngân hàng.
