Giá chung cư gấp 20-35 lần thu nhập bình quân ở TP.HCM và việc nhà đầu tư đổ tiền vào phân khúc cao cấp đang là rào cản khiến giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ khó thành.

Gần tối, xóm trọ của Phong tại Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) rộn ràng hẳn lên. Hôm nay cả xóm được vợ chồng anh Minh, chị Lan mời liên hoan chia tay vì sắp chuyển đi. Cặp vợ chồng gần 40 tuổi, được mệnh danh là gắn bó với xóm trọ lâu nhất mới mua được một căn chung cư ở quận Hà Đông.

“Thoát kiếp ở trọ” là một sự kiện đặc biệt với cặp vợ chồng ngoại tỉnh. Anh Minh làm kỹ sư tin học, chị Lan làm văn thư ở một doanh nghiệp FDI. Sau nhiều năm về ở chung, số tiền tiết kiệm được là 700 triệu đồng. Họ vay mượn thêm để có 1 tỷ đồng và mua căn hộ 1,7 tỷ ở Hà Đông. Số tiền còn lại vay trả góp ngân hàng trong 15 năm.

Bữa tiệc chia tay như vui hơn với những câu chuyện về kỷ niệm chung sống ở xóm trọ. 27 tuổi, đã sống 3 năm ở đây, Phong nhớ đã rất nhiều người đến rồi đi, hầu hết là sinh viên và những người mới đi làm. Nhưng bữa tiệc chia tay “thoát kiếp ở trọ” như thế này mới là lần đầu tiên.

Cậu tự đặt câu hỏi: “Liệu việc mua nhà ở thành phố khó như vậy sao? Không biết bao giờ một người trẻ như mình sẽ có nhà?”.

Câu hỏi của Phong cũng là điều mà hàng triệu bạn trẻ ở các thành phố lớn khắp cả nước mong muốn, thậm chí coi là mục tiêu đặt ra cho mình.

Tại Hà Nội và TP.HCM, hai thành phố lớn nhất cả nước, giải quyết nhà ở cho người dân đang là vấn đề nóng được chính quyền quan tâm và dành nhiều nguồn đầu tư.

Hiện chưa có thống kê cụ thể của cơ quan chức năng về nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là những người ở độ tuổi 25-35 tuổi. Một báo cáo của hãng nghiên cứu Nielsen cho biết 72% người trẻ từ 25-35 tuổi ở TP.HCM vẫn chưa thể sở hữu một căn nhà do giá nhà quá cao so với mức thu nhập của họ.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra số liệu vào năm 2019, toàn thành phố có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (khoảng 1,5 triệu người). Con số này tính chung mọi độ tuổi. Số người này chiếm 1/4 tổng số hộ gia đình của TP.HCM.

HoREA đánh giá nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ở mức cao không chỉ ở những cặp vợ chồng mà cả người độc thân. Việc sở hữu nhà ở giúp người dân có thể sống ổn định, được chính thức hóa hộ khẩu tại các thành phố lớn, từ đó có thể hưởng được nhiều phúc lợi xã hội cho con cái và bản thân.

“Việc sở hữu nhà ở cũng giống như câu nói an cư rồi mới lạc nghiệp. Hầu hết đều mong muốn sở hữu nhà ở cho riêng mình, thay vì đi thuê trọ, sống không ổn định. Người trẻ không nằm ngoài số đó”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Tại Hà Nội, cơ quan chức năng cho biết tốc độ tăng trưởng dân số đạt 2,2%/năm trong thập kỷ vừa qua. Mỗi năm thành phố đón khoảng 120.000 trẻ em ra đời và 80.000-100.000 người nhập cư. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng đa phần số người nhập cư là người trẻ, là sinh viên các trường đại học, sau đó ở thành phố lớn lập nghiệp.

Trong báo cáo về “nhà ở giá hợp lý”, Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định hàng năm, Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 căn hộ ở các thành phố, với số hộ gia đình thành thị ước tính sẽ tăng lên 10,1 triệu hộ vào năm 2020 (từ 8,3 triệu năm 2015).

Nhu cầu mới tập trung chủ yếu ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn. Khu vực đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và khu vực Đông Nam Bộ (bao gồm TP.HCM) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ mỗi năm.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tâm lý mua nhà là có thật, đặc biệt tâm lý này không phân biệt tuổi tác. Rất nhiều bạn trẻ, chỉ ở độ tuổi sinh viên, mới ra trường đã mong muốn có một căn nhà cho riêng mình. Việc có nhà ở các thành phố lớn sẽ là bước khởi đầu cho một cuộc sống ổn định, kéo theo các phúc lợi xã hội được thừa nhận. Điển hình như sở hữu nhà, người ngoại tỉnh sẽ được cấp hộ khẩu Hà Nội, con cái có thể học tại các trường công lập, được hưởng các phúc lợi về y tế, giáo dục…

Nhà cũng được coi là tài sản quan trọng trong tâm lý của người Việt Nam. Việc sở hữu nhà thường là một trong những ưu tiên hàng đầu. Bởi vậy mới có câu nói "an cư, lạc nghiệp”, thể hiện việc mua nhà được coi trọng, sau đó mới tính đến các việc khác.

Hơn 40 tuổi, anh Minh, chị Lan mới mua căn chung cư đầu tiên tại Hà Nội khi có 700 triệu đồng trong tay. Với lương tháng của cả 2 là 20 triệu đồng, chi phí thuê nhà, sinh hoạt và nuôi 2 đứa con đã hết khoảng 15 triệu. Một năm, hai vợ chồng anh chị tích lũy được khoảng 80 triệu đồng nếu cộng cả thưởng Tết.

Có những việc đột xuất, tai nạn, mua sắm, sinh con… nên sau hơn 10 năm chung sống, số tiền có trong tay vẫn chưa đủ để mua một căn chung cư. Gia đình phải vay thêm bạn bè, họ hàng và trả góp ngân hàng mỗi tháng.

Anh Minh nói rằng vì giá nhà quá cao, anh chấp nhận mua ở quận Hà Đông, dù hai vợ chồng đều làm ở Cầu Giấy. “Nhà đắt quá so với thu nhập, người ngoại tỉnh như chúng tôi rất khó mua được nhà ở thành phố lớn”, anh nói.

Giá nhà cao so với thu nhập là một trong những lý do chính cản trở việc sở hữu một căn nhà, đặc biệt là với những người trẻ, khi công việc chưa ổn định, chưa có tích lũy. Nguồn cung nhà, đặc biệt là phân khúc dành cho đại đa số khách hàng như giá rẻ, nhà ở xã hội còn thiếu. Quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng ít dần cũng là một phần nguyên nhân.

Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, nguồn cung nhà hiện tại chủ yếu từ chung cư và nhà tự xây. Với nhà tự xây, giá cả đắt đỏ để sở hữu đất và chi phí xây dựng lớn là một trong những nguyên nhân chính khiến người có thu nhập thấp, trung bình rất khó tiếp cận.

Với căn hộ chung cư, giá bán ngày càng tăng lên so với thu nhập trung bình của người dân.

Theo HoREA, người có thu nhập thấp đô thị chiếm khoảng hơn 50% dân số, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân, lao động, người nhập cư… Thống kê cho thấy, hàng năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng.

HoREA đánh giá đây là số lượng có nhu cầu mua nhà đông đảo, trong khi thu nhập lại quá thấp so với giá nhà. Cụ thể, giá chung cư tại TP.HCM đang cao gấp từ 20-25 lần so với thu nhập bình quân. Thu nhập bình quân của người TP.HCM năm 2018 là khoảng 6.000 USD/năm (khoảng 140 triệu đồng). Trong khi đó, giá căn hộ chung cư phổ biến ở mức 3-4 tỷ đồng/căn.

HoREA cho biết ở các nước phát triển, giá nhà chỉ gấp từ 5-7 lần thu nhập bình quân. Tại TP.HCM, người thu nhập thấp có thể để dành đến 40-50% thu nhập hàng tháng để chi trả nếu mua nhà (cao hơn mức bình quân 20-30% của thế giới).

WB còn chỉ ra việc mất cân đối nguồn cung các căn hộ với đối tượng thu nhập trung bình, thấp tại các thành phố lớn. Hiện tại, nhu cầu về căn hộ khoảng 15-20 triệu đồng/m2 khá lớn, tuy nhiên số lượng cung ứng ra thị trường lại rất ít.

Đồng tình, HoREA cho rằng hầu hết đều có nhu cầu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ một đến hai phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng các bạn trẻ mới kết hôn, hoặc bắt đầu đi làm, công nhân trong các khu công nghiệp… (từ 25-35 tuổi) là những đối tượng rất khó khăn để sở hữu nhà nếu chỉ dựa vào mức thu nhập như hiện tại. Do đó, cần những công cụ từ chính quyền, để hạ thấp mặt bằng giá nhà, tăng khả năng tiếp cận tài chính, có sản phẩm phù hợp với người có thu nhập thấp…

Xóm trọ của Phong nằm ở sâu trong một con ngõ nhỏ ở phường Mễ Trì cao 4 tầng với gần 40 phòng trọ rộng 15-30 m2. Hầu hết người trọ ở đây còn trẻ, mới đi làm, đang là sinh viên, thuộc thế hệ cuối 8X và 9X. Đây chỉ là một trong hàng trăm khu trọ tại phường Mễ Trì dành cho những người chưa sở hữu nhà, đang sinh sống và học tập tại Hà Nội.

Những khu vực có nhiều khu trọ như phường Mễ Trì, Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Phú Đô (quận Nam Từ Liêm), Phú Diễn, Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm), Trung Kính, Yên Hòa (Cầu Giấy), Khương Đình, Hạ Đình (quận Thanh Xuân)… Nhiều người nói vui đây là những khu vực dành cho người “nuôi ước mơ” có nhà Hà Nội.

Một khu vực có nhiều nhà trọ tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Ảnh: Phạm Thắng.

Chờ đợi là điều mà rất nhiều bạn trẻ chia sẻ về ước mơ sở hữu nhà. Theo đó, việc đầu tiên là cố gắng lao động, nâng cao thu nhập, tích lũy tiền bạc để có đủ tiền sở hữu nhà. Trong lúc chờ đợi có thể sống tạm tại những khu trọ đông đúc, chi phí khoảng 1-4 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng sự cố gắng cải thiện thu nhập để mua được nhà chỉ là một phần. Rất cần có những chính sách lớn từ phía Nhà nước, để điều chỉnh thị trường.

Ông Đính cho rằng trước hết cần có chính sách tốt để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng nhà ở phân khúc giá rẻ, trung bình, vừa túi tiền, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp. Đó có thể là chính sách giảm thuế sử dụng đất; đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, kinh doanh; hỗ trợ lãi suất ngân hàng; đặc cách sử dụng quỹ đất đẹp vì mục đích phát triển dự án vì cộng đồng…

Ông nhấn mạnh phải tạo cho doanh nghiệp cơ hội đầu tư vào nhà ở xã hội, giá rẻ có lợi nhuận và cơ chế thông thoáng bởi đây vốn thường coi là lĩnh vực khó, trong khi lợi nhuận không cao.

Chuyên gia bất động sản cũng cho rằng có sự đồng hành của các ngân hàng thương mại với các gói tín dụng hợp lý dành cho người mua nhà. Nhà nước có thể khuyến khích các quỹ tín thác, quỹ tín dụng về nhà ở… như cách mà các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản đã áp dụng thành công, để người dân giải được bài toán tài chính.

Trong khi đó, HoREA đề xuất mô hình phát triển các dự án nhà ở nằm trong các khu đô thị vệ tinh để giải quyết nhà ở cho hơn 1 triệu người tại TP.HCM. Những khu vực được nhắc đến như khu nam Sài Gòn, khu phía đông gồm quận 2 và 9, khu đô thị Tây Bắc (6.000 ha), khu đô thị cảng biển Hiệp Phước (3.600 ha)…

Cùng với đó, TP.HCM có thể phát triển mô hình các dự án khu dân cư quy mô lớn (mỗi dự án nên có diện tích khoảng trên dưới 50 ha) tại các quận ven và huyện ngoại thành, tạo điều kiện để các tầng lớp dân cư sống cùng nhau, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và tạo được một số công ăn việc làm tại chỗ.

Đồng thời, hình thành các khu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng người trẻ phải rất cân nhắc trước quyết định mua nhà bởi đây là tài sản lớn, rất dễ ảnh hưởng đến cuộc sống và sinh hoạt.

Ông nhấn mạnh không quá vì ham muốn có nhà mà gánh những khoản nợ lớn, khó khăn để tất toán. Vị này tư vấn người trẻ hoàn toàn có thể chọn giải pháp thuê nhà, với giá phải chăng… thay vì bỏ số tiền lớn ra mua nhà.