Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ siết phân lô bán nền

Luật kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ 1/7 sẽ cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã. Ảnh: Xuân Hoát.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện các nghị quyết của Quốc hội liên quan đến lĩnh vực xây dựng, cơ quan này cho biết đã quản lý chặt chẽ, ngăn chặn việc chia tách, phân lô, bán nền tại các khu vực thiếu hệ thống hạ tầng hoặc chưa được phép đầu tư.

Cụ thể, trong Nghị định 35/2023, Bộ Xây dựng đã phân cấp toàn diện cho UBND cấp tỉnh quyết định các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt.

"Điều này sẽ tạo điều kiện cho các địa phương chủ động hơn và kiểm soát hiệu quả hơn việc 'phân lô, bán nền' tại các khu vực phát triển đô thị", cơ quan quản lý đánh giá.

Đã có giải pháp ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá bất động sản

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã quy định về việc chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

"Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III", báo cáo nêu rõ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cho biết cơ quan này đã có biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng “bong bóng” bất động sản, ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường, trục lợi bất hợp pháp.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Theo đó, việc công khai thông tin là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản. Đồng thời, hoàn thiện các quy định về việc xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Luật mới sẽ quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Ảnh: Quỳnh Danh.

"Đây là công cụ ngăn chặn tình trạng 'bong bóng' bất động sản, đầu cơ, đẩy giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường", Bộ này đánh giá.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đã hoàn thành xây dựng Cổng thông tin công khai Quy hoạch xây dựng, Quy hoạch đô thị tập hợp và công khai gần 2.693 đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Đây sẽ là kênh thông tin quan trọng góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện phần mềm cập nhật số liệu và báo cáo thông tin thị trường bất động sản. Hàng quý, các địa phương chịu trách nhiệm cập nhật, báo cáo thông tin vào hệ thống chung, Bộ Xây dựng quản lý tổng hợp công bố chung thông tin thị trường bất động sản trong cả nước.

Trong thời gian tới, hệ thống thông tin quản lý nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc kết nối và liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, dân cư; xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản.

Bộ Xây dựng nhấn mạnh sẽ tiếp tục theo sát diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, có giải pháp ứng phó khi thị trường có biến động bất thường, kịp thời xử lý các vấn đề “nóng” phát sinh.

Nhiều chủ đầu tư thu tiền của khách hàng vượt tỷ lệ

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cho biết giai đoạn tháng 1/2022 đến ngày 30/4 vừa qua đã tiến hành 31 đoàn thanh tra trong các lĩnh vực quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cơ quan quản lý đánh giá còn một số chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không đúng, không đầy đủ thông tin về dự án theo quy định; kinh doanh không đủ điều kiện năng lực về tài chính.

"Tổng số tiền thu các đợt của khách hàng mua nhà trước khi bàn giao nhà vượt tỷ lệ quy định mà không có thỏa thuận với khách hàng; chậm thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng theo thời hạn quy định", báo cáo nêu rõ.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư không báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án, tình hình kinh doanh bất động sản theo định kỳ đến cơ quan có thẩm quyền.

Về lĩnh vực nhà ở, Bộ Xây dựng chỉ rõ quyết định phê duyệt điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 không xác định hoặc xác định không rõ diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, một số đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 chưa xác định rõ diện tích xây dựng nhà ở xã hội, thiếu diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội; bố trí quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với quy hoach chi tiết.

Đồng thời, một số chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không đúng, không đầy đủ thông tin về dự án theo quy định; tỷ lệ diện tích để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại tại dự án nhà ở xã hội vượt 20%; chủ đầu tư không báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ đến cơ quan có thẩm quyền.