Công ty Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) vừa công bố báo cáo về giao dịch của cổ đông nội bộ ngành bất động sản nhà ở, theo đó ghi nhận từ đầu năm 2018 đến tháng 9/2026, đã có 737 lần cổ đông nội bộ và người có liên quan đăng ký hoặc hoàn tất giao dịch tại 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết.
Chưa có tín hiệu chung từ giao dịch của lãnh đạo
Theo TCBS, tổng giá trị đăng ký mua của các giao dịch giai đoạn này đạt khoảng 16.100 tỷ đồng, trong khi giá trị đăng ký bán là 26.000 tỷ đồng, tính theo giá đóng cửa ngày công bố giao dịch.
Ở chiều mua, không có xu hướng rõ ràng trên toàn ngành. Sau khi các lãnh đạo doanh nghiệp đăng ký mua, xác suất cổ phiếu tăng hoặc giảm gần như tương đương. Tuy nhiên, tín hiệu mua thường hiệu quả hơn khi thị trường chung giảm mạnh.
Ở chiều bán, xu hướng ghi nhận rõ hơn. Sau khi người nội bộ doanh nghiệp địa ốc đăng ký bán, cổ phiếu thường giảm trong thời gian sau đó. Nhìn chung, giao dịch bán có độ chính xác cao hơn giao dịch mua.
Nhà môi giới chứng khoán này cho rằng không thể áp dụng một tín hiệu chung cho toàn ngành. Tuy nhiên, tại một số cổ phiếu, xu hướng thể hiện tương đối rõ. Điển hình như Nam Long (NLG), Lideco (NTL) và Hodeco (HDC), thường ghi nhận tín hiệu tích cực khi lãnh đạo đăng ký mua vào cổ phiếu.
 |
| Cổ phiếu Nam Long, Lideco và Hodeco thường ghi nhận diễn biến tích cực sau khi lãnh đạo mua vào. Ảnh: Nam Khánh. |
Trong khi đó, tại Đất Xanh (DXG), LDG và Địa ốc Hoàng Quân (HQC) tín hiệu từ giao dịch mua của các lãnh đạo lại chưa cho thấy hiệu quả rõ ràng. Riêng Phát Đạt (PDR), các giao dịch mua của lãnh đạo doanh nghiệp thường diễn ra ở vùng đáy và bán ở vùng đỉnh.
Lãnh đạo Nam Long thường mua khi cổ phiếu giảm
Theo TCBS, Nam Long là doanh nghiệp có số giao dịch nội bộ nhiều nhất trong danh sách với 132 đợt. Trong đó, gia đình Chủ tịch HĐQT Nguyễn Xuân Quang, CTCP Đầu tư Thái Bình và Ban điều hành thường xuyên giao dịch cổ phiếu hai chiều.
Trong các lần lãnh đạo Nam Long đăng ký mua, phần lớn diễn ra sau khi giá cổ phiếu NLG giảm, với mức giảm trung vị 10,2% trong 20 phiên trước đó. Hai đợt mua lớn của gia đình Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang vào tháng 3/2020 và tháng 10-11/2022 lần lượt diễn ra sau khi giá cổ phiếu này giảm 31% và 37-59%.
Đáng chú ý, sau các giao dịch này, cổ phiếu NLG đã tăng lại 36-87% trong 6 tháng tiếp theo.
Theo số liệu của TCBS, tính chung sau 6 tháng các lãnh đạo doanh nghiệp mua vào, mức tăng trung vị của cổ phiếu NLG đạt 7,4%, và xác suất tăng là 62%. Sau 1 năm, mức tăng trung vị là 12,3% với xác suất tăng là 58%.
Trong khi đó, sau 61 lần đăng ký bán, mức tăng trung vị của cổ phiếu này sau 1 năm là 3,3%, với xác suất chỉ 41%. TCBS cho rằng các giao dịch bán cổ phiếu của lãnh đạo Nam Long chủ yếu nhằm cân đối tài chính định kỳ hơn là dự báo giá.
Nhiều cổ phiếu tăng sau khi lãnh đạo mua vào
Tại Phát Đạt, lãnh đạo doanh nghiệp này đã có 11 lần đăng ký mua, với mức tăng trung vị sau 6 tháng đạt 7,3%, sau 1 năm đạt 28,1% và sau 2 năm là 50,6%. Xác suất tăng tương ứng lần lượt là 56%, 67% và 78%.
Công ty chứng khoán này dẫn chứng các đợt mua cổ phiếu của lãnh đạo Phát Đạt vào cuối năm 2018, đầu năm 2019 và cuối năm 2022 nhìn chung diễn ra đúng thời điểm. Trong đó, Tổng giám đốc Bùi Quang Anh Vũ mua 20 triệu cổ phiếu gần vùng đáy, sau đó cổ phiếu tăng 56% trong 1 năm. Giao dịch mua của 2 thành viên HĐQT Phát Đạt cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 76% và 112% sau 1 năm.
Ngoại lệ là đợt mua tháng 11/2021, ngay trước khủng hoảng trái phiếu, khi cổ phiếu PDR giảm 82% sau đó.
Ở chiều bán, sau 15 lần đăng ký, cổ phiếu này thường giảm mạnh hơn VN-Index sau 1 năm. Đáng chú ý, giao dịch bán 88 triệu cổ phiếu của Chủ tịch Phát Đạt vào tháng 9/2025, sau đó cổ phiếu PDR giảm 39% sau 6 tháng và giảm 53% sau 1 năm.
TCBS cũng đưa ra dẫn chứng tại một số doanh nghiệp khác, như Nhà Khang Điền (KDH) chỉ có 2 lần đăng ký mua, đều của Chủ tịch HĐQT vào tháng 11/2018 và tháng 10/2022, với mức tăng giá lần lượt 12% và 45% sau 1 năm.
Tại Hoàng Huy (TCH) phát sinh 3 lần mua của lãnh đạo doanh nghiệp trong giai đoạn 2020-2021 và không có lần bán đủ điều kiện. Trong đó, lần mua tháng 12/2020 của Chủ tịch HĐQT giúp cổ phiếu tăng 72% sau 1 năm, còn hai lần khác ghi nhận giảm.
Dù vậy, TCBS lưu ý số lượng giao dịch tại Nhà Khang Điền và Hoàng Huy còn hạn chế, chưa đủ cơ sở để đưa ra kết luận về xu hướng cổ phiếu giao các giao dịch nội bộ.
Công ty chứng khoán này cho rằng giao dịch của lãnh đạo doanh nghiệp phản ánh hành vi hơn là giá trị cổ phiếu. Do không có xu hướng chung cho toàn ngành, nhà đầu tư nên tham chiếu lịch sử giao dịch của từng doanh nghiệp.
Trong đó, tín hiệu bán của Chủ tịch HĐQT hoặc Tổng giám đốc có thể được xem như một bộ lọc rủi ro. Trong khi đó, tín hiệu mua chỉ nên được xem là một điểm cộng khi đi cùng định giá hợp lý, bảng cân đối lành mạnh và thị trường chung đang ở vùng thấp.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
