Khát vốn, chủ đầu tư đua nhau 'chiều' khách

Tìm mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực Thuận An (Bình Dương), chị T. được giới thiệu dự án Lavita Thuận An với giá hơn 2,6 tỷ đồng (chưa tính VAT) cho diện tích gần 70 m2. Tuy nhiên, môi giới cho biết chị sẽ được hưởng chiết khấu bán hàng 6%, tức giá trị hợp đồng còn khoảng 2,47 tỷ đồng.

Thậm chí, nếu có sẵn tiền mặt để thanh toán vượt đến 95%, chị sẽ mất chưa đến 1,7 tỷ đồng cho lần thanh toán đầu tiên. Sau này khi có sổ, chị chỉ cần trả thêm 5% giá trị hợp đồng, tương đương tổng số tiền chị bỏ ra cho căn hộ này chỉ hơn 1,8 tỷ đồng. Như vậy, chị có thể tiết kiệm tổng cộng hơn 800 triệu đồng.

Đủ chiêu hút khách

Theo lời môi giới, chính sách chiết khấu 24% cho thanh toán vượt tiến độ được áp dụng cho tất cả dự án đang bán của chủ đầu tư này, kéo dài đến hết tháng 10.

Gần nhất, dự án Moonlight Avenue (TP Thủ Đức) vừa ra mắt cũng được công bố có tổng chiết khấu lên đến 40% khi nhà đầu tư thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Điều này có nghĩa một căn hộ 70 m2 tại đây với giá gốc khoảng 4,76 tỷ đồng sẽ chỉ còn giá dưới 2,9 tỷ đồng.

Các dự án mở bán thời gian qua đưa ra nhiều ưu đãi chưa từng có. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cam kết thuê lại, miễn phí quản lý là những chính sách đang được nhiều chủ đầu tư shophouse, condotel áp dụng thời gian qua. Thậm chí, dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương) còn cam kết mua lại lô đất của khách hàng với lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng. Đến nay, đây là một trong những mức cam kết lợi nhuận cao nhất thị trường.

Song song đó, các chính sách như ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất vay 0% trong vòng 12-24 tháng, có dự án đến khi nhận nhà, hay miễn phí quản lý shophouse... cũng thường được chủ đầu tư áp dụng với các dự án mở bán từ đầu năm đến nay.

Nhưng "chịu chơi" hơn cả có lẽ là chiêu tặng 1.000 m2 đất nền sổ đỏ tại Gia Lai cho khách mua từ 2 căn hộ trở lên của dự án Phúc Đạt Connect 2 (Dĩ An, Bình Dương). Với nhà đầu tư sở hữu 4 căn hộ, quà tặng là 2.000 m2 đất. Tất nhiên, chương trình chỉ áp dụng cho 20 suất mua sỉ đầu tiên và không áp dụng cho căn một phòng ngủ.

Chia sẻ với báo giới, lãnh đạo đơn vị phân phối dự án cho hay những lô đất tặng kèm là đất nhà vườn nghỉ dưỡng. Hiện mỗi lô có giá dưới 1 tỷ đồng, nhưng 5 năm sau có thể lên đến 5-10 tỷ đồng.

Bên cạnh chính sách tài chính, nhiều chủ đầu tư thời gian này cũng tăng cường mở rộng hợp tác với các đơn vị cung cấp dịch vụ, trải nghiệm khác cho khách hàng. Mới nhất, Nova Service, một thành viên chuyên về dịch vụ và thương mại của NovaGroup, công bố hợp tác với thương hiệu thẩm mỹ Mega Gangnam, qua đó khách hàng được hưởng nhiều ưu đãi độc quyền khi chăm sóc sức khỏe và làm đẹp tại chuỗi phòng khám.

Đến nay, NovaGroup vẫn là ví dụ điển hình cho chiến lược xây dựng hệ sinh thái tiện ích nhằm tăng giá trị bất động sản và thu hút nhà đầu tư. Hiện khách hàng của ông lớn này được tiếp cận với nhiều sản phẩm, dịch vụ khác từ F&B, thời trang, siêu thị, trung tâm thương mại, đến du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí, làm đẹp và chăm sóc sức khỏe.

Bài toán dòng tiền của doanh nghiệp

Nhìn chung, các chương trình kích cầu nói trên đều nhằm cải thiện dòng tiền cho chủ đầu tư. Dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết lượng căn hộ bán ra trên thị trường sơ cấp ở TP.HCM trong quý III vừa qua giảm đến 54% so với quý II, chỉ khoảng 4.150 căn, trong khi bất động sản liền thổ cũng chỉ ghi nhận 272 căn được giao dịch.

Giới hạn tín dụng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Trước đó, tổng giá trị tồn kho của 20 công ty niêm yết hàng đầu tính đến cuối quý II đã vượt mức 260.000 tỷ đồng, tức tăng hơn 16% so với đầu năm.

"Giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định", bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam lý giải.

Khó khăn về đầu ra trong khi chi phí xây dựng dở dang, chi phí mua dự án tăng 13% so với đầu năm khiến các doanh nghiệp bất động sản rơi vào bài toán tài chính đầy thách thức, buộc phải huy động nhiều nguồn vốn khác nhau.

Bên cạnh những nỗ lực thu tiền trả trước từ khách hàng, 20 doanh nghiệp bất động sản dân dụng hàng đầu đang niêm yết cũng đẩy mạnh vay nợ tài chính, tổng cộng hơn 168.000 tỷ đồng tính đến cuối quý II, tăng hơn 20% trong nửa đầu năm. Trong đó, vay nợ ngắn hạn tăng mạnh hơn 60% lên gần 62.500 tỷ đồng, trong khi tín dụng dài hạn còn nhiều rào cản, chỉ tăng 7% đạt khoảng 105.400 tỷ đồng.

Trong đó, Novaland là đơn vị niêm yết đang đi vay tài chính lớn nhất với tổng cộng gần 68.600 tỷ đồng, tuy nhiên giá trị vay nợ ngân hàng giảm 3.920 tỷ đồng, vay bên thứ ba cũng giảm hơn 720 tỷ đồng. Tổng nợ vay chủ yếu tăng do số dư từ trái phiếu tăng thêm 12.770 tỷ đồng so với đầu năm.

Tại Phát Đạt, nguồn vốn từ trái phiếu cũng đạt hơn 3.000 tỷ đồng, tăng 30% sau nửa năm và chiếm hơn 63% tổng nguồn vay. Khoản nợ các bên liên quan hơn 1.000 tỷ đồng, cao hơn 160% so với đầu năm.

Trong khi đó, tổng dư nợ của Vinhomes tăng lên mức 31.860 tỷ chủ yếu đến từ các khoản phải thu của khách hàng mua dự án bất động sản đang chờ bàn giao. Quy mô các khoản phải thu tăng 11 lần so với cùng kỳ, chiếm hơn 10.000 tỷ đồng, chủ yếu do Vinhomes đã mở bán dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire từ đầu quý II.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch Fiin Group, thách thức trong huy động vốn của khối bất động sản sẽ còn căng thẳng hơn trong các tháng cuối năm. Các chính sách siết dòng chảy từ trái phiếu doanh nghiệp và tình trạng cạn room tín dụng sẽ đẩy nhiều công ty vào thế khó.

Do đó, tận dụng kênh vốn từ khách hàng như những gì các doanh nghiệp đang làm là tối ưu. Một chủ đầu tư đang triển khai đồng loạt nhiều dự án nhà ở, nghỉ dưỡng cũng thừa nhận với Zing doanh số đã gia tăng đáng kể sau khi áp dụng chính sách kích cầu những tuần qua.

Mặt khác, ông Thuân gợi ý doanh nghiệp bổ sung vốn lưu động từ đối tác và nhà cung cấp, cũng như đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng thông qua đơn vị tư vấn uy tín để phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu.