Doanh nghiệp bất động sản vẫn tăng vay nợ, hàng tồn kho lớn

Thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng nóng đã bắt đầu lộ ra những bất cập và rủi ro đáng ngại, nhiều chuyên gia nhận thấy những áp lực lớn đến chất lượng tín dụng và hàng tồn kho của các doanh nghiệp.

Tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản vẫn tăng rất nhanh trong nửa đầu năm, trước khi chững lại do các biến động về siết thị trường trái phiếu, cổ phiếu và gần đây là "cạn room" tín dụng ngân hàng.

Mở rộng các nguồn vay

Thống kê từ 20 doanh nghiệp bất động sản dân dụng hàng đầu đang niêm yết cho thấy tổng vay nợ tài chính đạt gần 168.000 tỷ đồng, tăng hơn 20% trong nửa đầu năm.

Trong đó, vay nợ ngắn hạn là động lực chính khi ghi nhận mức tăng mạnh hơn 60% lên gần 62.500 tỷ và vay nợ dài hạn chỉ tăng 7% đạt khoảng 105.400 tỷ đồng.

Cơ cấu này đang cho thấy các doanh nghiệp phải huy động rất nhiều nguồn lực khác nhau để xử lý các vấn đề ngắn hạn trước mắt, trong khi các hoạt động cấp tín dụng dài hạn trở nên khó khăn hơn.

Vay nợ ngắn hạn của lĩnh vực bất động sản tăng nhanh trong nửa đầu năm. Ảnh: Hoàng Hà.

Hiện Novaland là đơn vị niêm yết đang đi vay tài chính lớn nhất với tổng cộng gần 68.600 tỷ đồng (gần 3 tỷ USD), tăng hơn 8.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Đáng chú ý là phần tăng lên chủ yếu bởi Novaland tăng cường huy động trái phiếu, với số dư tăng thêm 12.770 tỷ so với đầu năm. Ngược lại, giá trị vay nợ ngân hàng giảm đi 3.920 tỷ và vay bên thứ ba giảm hơn 720 tỷ đồng.

Một ông lớn khác là Vinhomes ghi nhận tổng nợ vay tăng thêm 60% trong nửa đầu năm, lên mức hơn 31.860 tỷ đồng. Tuy nhiên, cơ cấu có sự khác biệt khi công ty này giảm quy mô nợ trái phiếu và nợ các bên liên quan.

Trong khi đó, Vinhomes đẩy mạnh vay ngân hàng với mức tăng đột biến 11 lần cùng kỳ, chiếm hơn 10.000 tỷ đồng. Công ty còn tăng cường vay nợ từ các đối tác doanh nghiệp hơn 12.000 tỷ đồng, tức cao hơn 56% so với đầu năm.

Với Phát Đạt, tập đoàn này chủ trương mở rộng nguồn vốn từ trái phiếu khi tổng huy động hơn 3.000 tỷ đồng, tăng 30% sau nửa năm và chiếm hơn 63% tổng nguồn vay. Đồng thời cũng tăng cường vay các bên liên quan hơn 1.000 tỷ đồng, cao hơn 160% so với đầu năm.

Cấu trúc nợ vay của các ông lớn bất động sản trên cho thấy các doanh nghiệp đã dần đa dạng hóa các nguồn vốn để tránh bị lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng như huy động mạnh từ trái phiếu, cổ phiếu, thu trước của khách hàng, các bên khác.

Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch Fiin Group cũng nêu thực trạng tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hiện chỉ chiếm 14% và huy động trái phiếu vào khoảng 17%.

Trong khi 51% cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản đến từ các nguồn khác, mà chủ yếu là hợp đồng hợp tác kinh doanh. Do vậy, tín dụng lĩnh vực bất động sản phải có góc nhìn rộng hơn.

Tổng thể, vay nợ của khối bất động sản tăng cao trong nửa đầu năm nhưng bắt đầu gặp thách thức trong giai đoạn nửa cuối năm. Các chính sách siết dòng chảy từ trái phiếu doanh nghiệp và tình trạng cạn room tín dụng cũng đẩy nhiều công ty rơi vào thế khó.

Kênh trái phiếu chưa đóng băng

Theo ông Thuân, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán; từ đó nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân.

Các chủ đầu tư cũng có thể xây dựng phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp để bổ sung vốn lưu động.

Các doanh nghiệp cũng có thể đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng với bởi Dự thảo Nghị định 153. Tuy nhiên, để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín để phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu.

Hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản mặc dù giảm sút trong nửa đầu năm nay, không đóng băng. Ông Thuân nhận thấy chất lượng tín dụng vẫn ổn với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần.

"Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng một lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc", vị chuyên gia phân tích.

Thêm vào đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

Ngoài ra, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Đây là dự địa quan trọng để các công ty Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.

Tồn kho cao

Không chỉ đối mặt với áp lực nguồn vốn mà doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với áp lực hàng tồn kho tăng cao. Tổng giá trị tồn kho của 20 công ty niêm yết hàng đầu vượt mức 260.000 tỷ đồng, tức tăng hơn 16% so với đầu năm.

Không chỉ thế mà chi phí xây dựng cơ bản dở dang cũng tăng lên đáng kể vượt 65.000 tỷ đồng, cao hơn 13% so với thời điểm đầu năm. Đây chủ yếu là chi phí tại các dự án dở dang, chi phí mua dự án.

Tồn kho của doanh nghiệp bất động sản thường liên quan đến các chi phí xây dựng và phát triển dự án, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tư vấn xây dựng, nguyên vật liệu và hàng hóa khác...

Trong khi đó, thị trường đã trải qua 2 năm đại dịch với nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai, thay đổi kế hoạch đầu tư bởi thiếu vốn hay giá vật tư leo thang, ảnh hưởng đến công tác bán hàng.

"Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết", Chủ tịch Fiin Group nêu số liệu đáng lo.

Novaland hiện có tồn kho lớn nhất ngành đạt hơn 125.500 tỷ đồng, tăng hơn 15.300 tỷ sau nửa năm. Việc gia tăng chủ yếu đến từ đẩy mạnh đầu tư các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Hiện tồn kho của Nhà Khang Điền đã leo lên trên 12.100 tỷ đồng, tăng 4.380 tỷ so với đầu năm và đang chiếm gần 63% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Đại gia bất động sản Vinhomes cũng có giá trị tồn kho hơn 41.900 tỷ đồng, tăng hơn 13.300 tỷ chỉ sau nửa năm hoạt động. Chủ yếu do phát triển các đại dự án Vinhomes Grand Park, Ocean Park, Dream City, KĐT Đại An...

Tập đoàn Đất Xanh cũng ghi nhận hàng tồn kho gia tăng 12% lên gần 12.600 tỷ đồng, phần lớn là tăng giá trị các bất động sản dở dang lên mức gần 10.300 tỷ đồng.