Mới đây, một doanh nghiệp quảng bá: “Với 40 triệu đồng, nhà đầu tư sẽ sở hữu 1 phòng trọ trong 2,5 năm mà không phải vận hành quản lý; kết thúc 30 tháng được hoàn vốn 40 triệu; lợi nhuận từ việc cho thuê: 1,2 triệu/tháng/phòng”.
Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư 8 khu nhà trọ với 182 phòng cho thuê ở TP.HCM từ năm 2013 phân tích, với nội dung “mời gọi” này có nghĩa khi giam gia góp vốn, nhà đầu tư sẽ “không phải làm gì” mà vẫn nhận lợi nhuận 36%/năm trong 2,5 năm. Theo Kiên, câu hỏi cần phải đặt ra ở đây là nhà đầu tư góp vốn có thực sự kiếm nhiều tiền mà “không phải làm gì”, hay chính chủ đầu tư mới là người nhận được điều này?
Doanh thu 211 triệu đồng/tháng với 100 phòng
Theo chia sẻ từ phía chủ đầu tư, huy động 40 triệu đồng/phòng, nhưng chi phí xây dựng mỗi phòng tiền chế chỉ hết khoảng 28 triệu. Giả sử chi phí xây dựng này chính xác, và chủ đầu tư huy động đúng 100 suất cho 100 phòng, thì sau khi huy động vốn và xây dựng khu trọ, chủ đầu tư sẽ thặng dư nguồn tiền 1,15 tỷ đồng.
Giá phòng cho thuê ở tầng trệt hiện là 1,7 triệu đồng/tháng, trên lầu là 1,5 triệu/tháng, tính trung bình là 1,6 triệu mỗi tháng. Giả sử 100 phòng cho thuê luôn kín 100%, mô hình sẽ có các nguồn doanh thu từ tiền phòng, tiền cho thuê 1-2 ki-ốt mặt tiền, tiền giữ xe tháng và tiền lãi ngân hàng từ nguồn tiền thặng dư ban đầu sau khi xây dựng.
Do mặt bằng ki-ốt ở những khu xa trung tâm (vì ở gần trung tâm không thể có đất thổ cư 1.100m2 để trống cho thuê), và đối tượng khách thuê của khu trọ hơi phức tạp nên khó thu hút được các thương hiệu lớn thuê giá cao. Tổng cộng hàng tháng mô hình có doanh thu 211 triệu đồng.
| STT | Hạng mục | Đơn vị | Số lượng | Đơn giá/suất | Thành tiền | Ghi chú |
| 1 | Doanh thu cho thuê phòng full 100% | Phòng | 100 | 1.600.000 | 160.000.000 | Trệt 1,7 triệu/tháng, lầu 1,5 triệu/tháng |
| 2 | Doanh thu cho thuê kiot kinh doanh | Gói | 1 | 30.000.000 | 30.000.000 | Giả sử cho thuê 90 m2 mặt bằng |
| 3 | Doanh thu giữ xe | Chiếc | 300 | 50.000 | 15.000.000 | Mỗi phòng 3-4 người ở có 3 xe |
| 4 | Doanh thu lãi ngân hàng | Tháng | 1 | 6.708.333 | 6.708.333 | Lãi gửi ngân hàng 7%/năm, chu kỳ 12 tháng |
| Tổng | Doanh thu khai thác | Tháng | 211.708.333 |
Với khu trọ 100 phòng, mỗi phòng trung bình 12m2, bố trí 1 trệt 1 lầu, diện tích đất thổ cư cần thuê khoảng 1.100m2 (mật độ xây dựng 60-65% cho diện tích đất lớn).
6-7 năm mới có thể hoàn vốn
Mô hình này hàng tháng sẽ cần các chi phí: thuê đất, thuê nhân viên quản lý, bảo vệ giữ xe, sửa chữa bảo trì, thuế và chi phí trả lãi vay hàng tháng cho người góp vốn… Trong đó, chưa kể việc thuê được 1.100m2 đất thổ cư tại TP.HCM với giá 30 triệu/tháng khá khó.
Hàng tháng, sau khi trả lãi 1,2 triệu/suất cho nhà đầu tư thì dòng tiền chủ đầu tư còn lại 30,7 triệu đồng. Sau 2,5 năm chủ đầu tư sẽ có 921 triệu đồng từ tiền kinh doanh cho thuê. Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra với 3 điều kiện bắt buộc: Xây được 1 phòng chỉ với 28 triệu đồng; 100 phòng cho thuê kín 100% suốt 2,5 năm với giá cho thuê trung bình 1,6 triệu/tháng; thuê được 1.100m2 đất thổ cư chỉ 30 triệu/tháng.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn nguồn tiền 1,15 tỷ đồng thặng dư ban đầu sau khi xây dựng khu trọ. Vậy sau 2,5 năm chủ đầu tư có tổng cộng 2,07 tỷ.
 |
| Thời gian hoàn vốn của mô hình nhà trọ tiền chế này có thể lên đến 6-7 năm. Ảnh: Vtcon. |
Theo cam kết, sau 2,5 năm (30 tháng) chủ đầu tư sẽ hoàn vốn 40 triệu đồng/suất cho người góp vốn. Đây chính là lúc phát sinh vấn đề vì tổng vốn cần phải hoàn trả là 4 tỷ đồng, tức là chủ đầu tư sẽ bị thiếu 1,9 tỷ đồng để trả cho 100 suất góp vốn. Lúc này chủ đầu tư chỉ còn cách đề nghị nhà đầu tư tiếp tục gia hạn thời gian góp vốn, hoặc phải huy động thêm người mới để trả cho nhóm nhà đầu tư cũ.
Như vậy, để giảm thiểu rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, thời gian hoàn vốn cho nhà đầu tư phải bằng thời gian thu hồi đủ dòng tiền 4 tỷ đồng của chủ đầu tư. Sau khi xây dựng, chủ đầu tư giữ nguồn tiền thặng dư là 1,15 tỷ. Vậy để thu hồi đủ 4 tỷ đồng để hoàn trả nhà đầu tư như cam kết sẽ cần thêm 2,85 tỷ nữa.
Với lợi nhuận 1 năm 368 triệu đồng, để thu hồi đủ 2,85 tỷ, chủ đầu tư cần khoảng 7 năm. Vậy nếu chủ đầu tư đề nghị được nhà đầu tư kéo dài thời gian hoàn vốn lên 6-7 năm, vấn đề rủi ro dòng tiền hoàn vốn sẽ được giải quyết. Nếu không, họ bắt buộc phải huy động vốn nhiều hơn 100 suất, hoặc huy động vốn của nhà đầu tư các khu trọ sau để trả cho nhà đầu tư các khu trọ trước.
Vậy giải pháp tối ưu cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư là gì? Theo Lê Quốc Kiên, đối với nhà đầu tư: Chấp nhận giảm lãi suất còn 20-25%/năm. Đây cũng đã là con số khá tốt vì đã gấp 3-4 lần tiền gửi ngân hàng, đồng thời kéo dài thời gian nhận lại vốn góp lên 6 năm
Đối với chủ đầu tư: Dùng số tiền thặng dư từ việc giảm trả lãi cho nhà đầu tư để tăng chất lượng kết cấu xây dựng công trình lên tối thiểu 35-40 triệu đồng/phòng.
Tuyệt đối không huy động vượt quá số suất đầu tư rồi dùng nguồn tiền huy động dư này đầu tư sai mục đích.
