Ủng hộ thông tư cho phép phát triển căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25 m2 của Bộ Xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra nhiều lý do cho thấy căn hộ chung cư diện tích nhỏ có thể giải quyết nhu cầu thực về nhà ở giá rẻ của thị trường.
Cơn khát nhà ở tại đô thị lớn
Theo hiệp hội, 10 năm qua đã có xu hướng giảm số người trong các hộ gia đình, trong đó hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ giữ vai trò chủ đạo. Bên cạnh đó, hộ độc thân, các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, những người cùng giới tính, người cao tuổi... cũng có xu thế gia tăng.
Tổng số hộ năm 2019 là 2,56 triệu, tăng hơn 40% so với thập niên trước, trong đó, số hộ có 1-2 người chiếm hơn 32%. Đây được xem là nhóm khách hàng được hướng đến của loại căn hộ nhỏ không dưới 25 m2.
 |
| Căn hộ nhỏ 22 m2 trong một dự án thí điểm tại quận 12, TP.HCM |
Bên cạnh đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người ở TP.HCM chỉ đạt 19,4 m2/người, thấp hơn mức bình quân của cả nước là 23,3 m2/người. Các chỉ số này đều đang thấp hơn mức căn quy định tối thiểu 25 m2 mà Bộ Xây dựng đưa ra. Đáng lưu ý, có đến 188.815 hộ dân (tương ứng với khoảng 663.000 người, chiếm 7,37% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích nhỏ hẹp, dưới 6 m2/người tại TP.HCM.
HoREA cũng đánh giá nhu cầu nhà ở của cán bộ, công viên chức nhà nước, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động ở TP.HCM là rất lớn. Nhóm người này có nhu cầu lớn về nhà ở, căn hộ nhỏ, nhà ở xã hội và có giá tiền vừa phải.
Bên cạnh đó, TP.HCM có khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động sống trong điều kiện thiếu đảm bảo cũng có nhu cầu về căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.
Giá rẻ nhưng có thể làm quá tải hạ tầng đô thị
Căn hộ nhỏ đều được bán với giá thấp nhất trong một dự án, dù là ở phân khúc cao cấp, trung cấp hay bình dân.
Ví dụ một căn hộ cao cấp có giá 45 triệu đồng/m2 với diện tích 30 m2 được bán với giá 1,35 tỷ đồng. HoREA đánh giá đây là mức giá dễ chịu với người trẻ mới lập nghiệp. Một căn diện tích tương tự ở phân phúc bình dân, khoảng 25 triệu đồng/m2, có giá khoảng 750 triệu đồng, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.
Tuy nhiên hiệp hội cũng có quan ngại về việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và dẫn đến tình trạng "ổ chuột" trên cao. Để đảm bảo vấn đề này, Bộ Xây dựng cũng đã giới hạn tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 25 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.
Đồng thời, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn về phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.
Tương tự, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam khẳng định phân khúc căn hộ nhỏ tối thiểu 25 m2 không đơn thuần chỉ là vừa túi tiền mà còn cần đảm bảo về giao thông, hạ tầng xã hội cũng như các tiện ích phù hợp. Mặc dù một số chủ đầu tư đã làm khá tốt, đây vẫn được xem là một trong những thách thức.
Theo bà Hằng, yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội của khu vực dự án là một yếu tố vô cùng quan trọng mà cả nhà đầu tư cũng như người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. Đây là những điều kiện tiên quyết và cũng là vẫn đề tiềm tàng nhiều rủi ro của căn hộ.
Bên cạnh đó giá trị đất cấu thành đang chiếm khoảng 30% tổng giá trị sản phẩm nhà ở, chính vì vậy những nơi có giá đất ở mức cao như Hà Nội và TP.HCM sẽ đặt ra nhiều thách thức về tổng chi phí.
