|
|
Thị trường bất động sản đã xuất hiện xu hướng giảm giá kỹ thuật ở một số loại hình sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ kém. Ảnh: T.N. |
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2026. Theo đánh giá của đơn vị này, lãi suất cao đã khiến hầu hết chỉ số của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm điều chỉnh đáng kể.
Lãi suất neo cao, tỷ lệ hấp thụ giảm
Cụ thể, Dat Xanh Services cho biết nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 23.100 sản phẩm, tăng 62% so với quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, thị trường miền Nam và miền Bắc lần lượt chiếm 42% và 40% tổng nguồn cung mới.
Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với nửa cuối năm 2025. Nguồn cung chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn của Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes...
Xét theo khu vực, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới với khoảng 16.900 sản phẩm, chiếm 42% cả nước. Miền Trung ước đạt 5.500 sản phẩm, miền Nam khoảng 13.900 sản phẩm và miền Tây khoảng 1.000 sản phẩm - mức thấp nhất cả nước.
Một số dự án nổi bật bổ sung nguồn cung nhà đất trong giai đoạn này gồm Lumière Hà Nội Seasons Garden (Cao Xà Lá) và LUMIÈRE Essence Peak Cổ Loa (Masterise Homes); The Park Land (MIK Group); Vinhomes Hải Vân Bay, Vinhomes Saigon Park (Vinhomes); Charmora City - Onsen 2 (Sun Group); Harmonie Phú Mỹ Hưng hay Eco Retreat (Eco Park)...
Về tỷ lệ hấp thụ, trên toàn thị trường nửa đầu năm phổ biến ở mức 20-30%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 30 điểm % so với 6 tháng cuối năm 2025.
Miền Bắc ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 20-30%, miền Nam là 25-30%, trong khi miền Trung chỉ đạt 10-15% và miền Tây ở mức 7-10%.
Theo Dat Xanh Services, sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ này đến từ việc lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã chạm mức 12-14%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người mua. Thanh khoản hiện chỉ tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, còn các sản phẩm đầu tư vùng ven ghi nhận giao dịch khá hạn chế.
Nhận định này cũng được củng cố bởi phân tích của các chuyên gia tại CTCP Chứng khoán MB (MBS). Theo đó, thanh khoản đi xuống do lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1-1,5 điểm % so với cùng kỳ. Đồng thời, việc điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương như Hà Nội cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn. Bên cạnh đó, mặt bằng giá nhà ở mức cao làm giảm khả năng hấp thụ sản phẩm, đặc biệt với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và trung bình khá.
Các chuyên gia phân tích của MBS cho rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ đi xuống trong giai đoạn 2026-2027. Mặt bằng lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh từ cuối năm 2025, khiến nhà đầu tư có xu hướng chờ giá giảm và có nhiều lựa chọn hơn.
Xuất hiện xu hướng giảm giá kỹ thuật
Theo các chuyên gia của Dat Xanh Services, mặt bằng giá bán trên thị trường 6 tháng đầu năm nay tăng ở hầu hết loại hình bất động sản và khu vực so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, nếu so với nửa cuối năm ngoái, giá bán nhìn chung có xu hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ.
Trong đó, căn hộ là phân khúc tăng mạnh nhất, khoảng 10-15% tại miền Bắc và miền Nam, 5-7% tại miền Trung và miền Tây. Giá sơ cấp dao động 45-170 triệu đồng/m2 ở thị trường miền Bắc, 40-150 triệu đồng/m2 ở miền Nam, 32-115 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 30-60 triệu đồng/m2 tại miền Tây.
 |
| Căn hộ chung cư vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá (so với cùng kỳ) tốt hơn nhà phố, biệt thự, shophouse. Ảnh: T.N. |
Trong khi đó, nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền ghi nhận mức tăng thấp hơn, phản ánh tâm lý đầu tư thận trọng trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao. Dòng tiền tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Các chuyên gia đánh giá diễn biến giá bán trong 6 tháng đầu năm nay cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc, thay vì tăng "nóng" trên diện rộng.
Tuy vậy, đơn vị này cho rằng việc xuất hiện xu hướng giảm giá kỹ thuật thông qua chính sách bán hàng tại một số phân khúc và khu vực không phản ánh sự suy giảm giá trị bất động sản, mà chủ yếu là giải pháp ngắn hạn của chủ đầu tư nhằm tăng sức cạnh tranh, đẩy nhanh thanh khoản và hỗ trợ bán hàng. Xu hướng này chủ yếu xuất hiện ở các sản phẩm có tốc độ hấp thụ chậm, đặc biệt là đất nền và một số sản phẩm thấp tầng tại các địa phương ngoài đô thị lớn.
Ở chiều ngược lại, các dự án căn hộ và nhà ở tại khu vực trung tâm, khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và có pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định. Điều này cho thấy dòng tiền tiếp tục tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác tốt và tính an toàn cao, thay vì các tài sản mang tính đầu cơ như trước.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
