Dù đã được điều chỉnh khung giá đất, một số tuyến đường khu vực thuộc địa bàn 15 quận, huyện của TP.HCM vẫn được áp giá quá thấp so với thực tế.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng thừa nhận khung giá này thấp hơn thị trường khoảng 50%.
Giá "niêm yết" 15 triệu/m2, giá dân mua 160 triệu đồng/m2
Nhiều người dân vừa sở hữu nhà ở tại các tuyến đường mà UBND TP.HCM vừa điều chỉnh khung giá đất khá lo lắng khi thấy Nhà nước định giá thấp tới 10 lần so với giá mà họ đã mua trên thị trường.
Chị Thu Trang, vừa mua nhà tại hẻm 71 trên đường Nguyễn Công Hoan (quận Phú Nhuận), cho biết chị vừa mua nhà tại đây với giá đất 100 triệu/m2. Mức giá này cao hơn gần 8 lần so với khung bảng giá mà TP.HCM vừa công bố, là 13,9 triệu/m2.
Còn tại đường Song Hành (phường An Phú, quận 2, TP.HCM), anh Nguyễn Triều An cho biết giá mặt tiền lô đất 200 m2 anh vừa mua là 160 triệu/m2 nhưng giá quy định chỉ 15 triệu đồng/m2.
"Các thủ tục giấy tờ nhà và thuế đất tôi đã hoàn thành từ trước nên mức điều chỉnh này không có tác động gì. Tuy nhiên, điều lo ngại là nếu khu đất có xảy ra quy hoạch Nhà nước thu hồi thì áp vào khung giá là coi như mất trắng”, anh An nói.
 |
| Giá đất thực tế và giá niêm yết tại một số tuyến phố ở TP.HCM. |
Theo thông báo bảng giá đất mới đưa vào áp dụng mà các UBND các quận/huyện vừa phát đi, khung giá trên được sử dụng vào nhiều việc khác nhau.
Một trong những mục đích quan trọng nhất là dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế…
Ngoài ra, khung giá cũng được dùng để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tính tiền sử dụng đất và thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Ngoài ra, bảng giá này còn dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Dễ xảy ra tiêu cực
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn đề xuất bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần”.
Theo HoREA, sự bất cập trong cơ chế khung giá đất - bảng giá đất khi quá xa rời giá thị trường khiến người dân lo ngại và tạo điều kiện xảy ra tiêu cực.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng áp khung giá đất như trên sẽ khiến người dân được lợi phần nào khi làm thủ tục giấy tờ, đất đai. Tuy nhiên, điều đó chỉ có lợi đối với các trường hợp làm mới giấy tờ nhà đất và không có lợi với trường hợp giải tỏa đền bù.
Do đó, theo lời ông Châu, HoREA đã đề xuất bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp qua đất ở với mức thu bằng 15% bảng giá đất.
Để làm được điều này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng ngoài bỏ quy định ban hành khung giá đất 5 năm một lần theo Luật Đất đai còn phải sửa đổi điều 114 tại bộ luật này theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh/thành phố ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường.
 |
| Giá đất niêm yết trên bảng giá và giá thực tế tại TP.HCM đang có sự chênh lệch. Ảnh: Đình Dân. |
Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM cho biết trong quy định, khung giá đất được ban hành 5 năm một lần. Nếu giá phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu thì khung giá sẽ được điều chỉnh.
Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp tình hình thực tế. Tuy nhiên, mức điều chỉnh cao hơn không quá 30% so với mức giá tối đa cùng loại đất trong khung giá đất mà Chính phủ ban hành. Trường hợp định mức giá cao hơn 30% thì tỉnh phải báo Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét.
Văn bản đề xuất bỏ khung giá đất của HoREA cũng nêu rõ từ năm 2003-2013 và từ 1/7/2014 đến nay chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường điều chỉnh khung giá đất, mặc dù thời gian qua giá đất tại TP.HCM và một số địa phương đã biến động tăng mạnh trên thị trường.
Theo chuyên gia quan sát thị trường Trần Dũng, khung giá đất đưa ra vẫn quá xa rời thực tế thị trường dù đã có điều chỉnh. Ông Dũng cho biết ở một số nước, khung giá đất trên giá thị trường và họ áp dụng biểu mẫu điều tra thị trường rất kỹ. Người dân cũng dựa vào khung giá đất được đưa ra từ mức giá thị trường để hoàn thành nghĩa vụ thuế nhà đất và khi nhà nước đền bù giải toả cũng dựa trên mức giá thị trường này.
“Ở Việt Nam, khung giá đất đã tồn tại lâu năm và trở nên lạc hậu khi không bám sát giá thực tế”, ông Dũng nói.
Còn ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân thì cho rằng, khung giá đất thiếu thực tế gây khổ sở nhiều thứ, khi giá cả mua bán trên thị trường chênh lệch lớn.
“Giá bất động sản biến thiên liên tục, như thời điểm vừa rồi ở TP.HCM nhiều khu vực vùng ven giá đất tăng 30-50%, có nơi tăng gấp đôi nhưng khung giá đất không cập nhật. Mỗi khu vực có sự biến động giá khác nhau nên việc xây dựng khung giá đất cần phải nghiên cứu kỹ thị trường và cập nhật liên tục”, ông Chánh nói.
