Doanh nghiệp bất động sản xin cơ chế để tự vượt qua khó khăn

Đại diện nhiều doanh nghiệp tham gia hội nghị

Tham gia hội nghị có Bộ trưởng các Bộ Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Công an, Tư pháp; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước; các Ủy ban Kinh tế, Pháp luật của Quốc hội; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Ngoài ra còn có đại diện một số doanh nghiệp như Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, GP Invest, Becamex IDC Bình Dương, Sungroup và ngân hàng quốc doanh Vietcombank, ngân hàng tư nhân là Techcombank sẽ lần lượt phát biểu.

Về phía các chuyên gia có ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia; ông Hoàng Văn Cường - Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân; ông Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.

Cân bằng lãi suất và lạm phát

Phát biểu khai mạc hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết bên cạnh những thành quả đạt được, thời gian qua nền kinh tế nước ta cũng xuất hiện một số vấn đề, trong đó có vấn đề của bất động sản. Dù vậy, Thủ tướng nhấn mạnh đây là diễn biến tất yếu với một đất nước đang phát triển. 

Do đó, người đứng đầu Chính phủ mong doanh nghiệp và người dân bình tĩnh, không quá hoang mang, dao động trước những khó khăn, ngược lại cũng không chủ quan, lơ là trước những thuận lợi, thời cơ. Với thị trường bất động sản, Thủ tướng đề nghị các đại biểu đánh giá khách quan, trung thực tình hình, từ đó phân tích kỹ nguyên nhân, đặc biệt nguyên nhân chủ quan. T

Trên cơ sở đó, hội nghị đưa ra các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp phù hợp với đường lối chính sách của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước và kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tư duy, cách tiếp cận, xử lý vấn đề trong bối cảnh hiện nay phải đảm bảo được cân bằng lãi suất và lạm phát, chính sách tiền tệ và tài khóa, giữa tình hình trong nước và ngoài nước. 

"Về bất động sản cũng vậy, kinh tế thị trường nên chúng ta phải tuân thủ quy luật cung - cầu và tìm điểm cân bằng giữa cung - cầu này. Quy luật cung - cầu của bất động sản hiện nay điểm cân bằng là gì? Chính là giá cả mà giá cả hiện nay đã phù hợp với điều kiện, thu nhập bình quân đầu người của người dân chưa? Phải chăng chúng ta đang lệch pha về cung - cầu nhà đất", Thủ tướng đặt vấn đề. 

Thủ tướng cho biết sau hội nghị sẽ có Nghị quyết tiếp thu ý kiến của các đại biểu, trên cơ sơ đó chỉ đạo, triển khai các giải pháp sao cho hài hòa lợi ích của đất nước, doanh nghiệp và người dân.

Bộ Xây dựng: 4 nhóm vấn đề vướng mắc

Báo cáo trước hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết nửa cuối 2022 và đầu 2023, thị trường bất động sản có nhiều khó khăn như nguồn cung, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn dẫn đến dừng triển khai dự án, cắt giảm lao động, ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, an sinh xã hội. 

Theo ông, có 4 nhóm nguyên nhân điển hình bao gồm vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật; nguồn vốn; tổ chức thực thi pháp luật của các địa phương và sự lan truyền các thông tin tiêu cực. 

Do đó, Bộ Xây dựng kiến nghị tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi. Trong đó, tập trung sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật Chứng khoán... 

Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ, nghị định quy định trình tự, thủ tục triển khai các dự án và trình Chính phủ xem xét thông qua các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. 

Đặc biệt, Bộ đề nghị Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, trong đó tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục giao đất, phát triển quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, quyền lợi của chủ đầu tư, xác định giá bán, giá cho thuê, cũng như đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng: Cần khắc phục tâm lý sợ sai ở địa phương

Bộ Xây dựng đồng thời đề xuất tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn (bao gồm phát hành trái phiếu) trên thị trường chứng khoán. Mặt khác, ở từng địa phương, Bộ kiến nghị nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu và cán bộ nhằm khắc phục tâm lý sợ sai. 

Bên cạnh đó, khẩn trương lập danh mục các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai để tập trung tháo gỡ khó khăn. 

Song song đó, Bộ Xây dựng kiến nghị kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ, có hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống, nhất là các thông tin có thể ảnh hưởng đến sự phục hồi, tăng trưởng kinh tế, cũng như tăng cường xử lý nghiêm hành vi đưa thông tin không chính xác này.

Nhiều doanh nghiệp sẽ phá sản nếu khó khăn kéo dài

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết hiện nay thị trường bất động sản đang có vướng mắc nổi cộm như thủ tục pháp lý phê duyệt các dự án còn chậm, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha, trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không phát hành được. 

 "Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản có liên quan mật thiết đến nhiều ngành nghề kinh doanh và các chuỗi cung ứng khác, ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến cuộc sống của hàng triệu người lao động cũng như mang lại nguồn thu lớn cho Nhà nước...", ông nói. 

Theo lãnh đạo Vinhomes, hiện nay, nhu cầu sở hữu nhà của người dân rất lớn trong khi nguồn cung quá thấp chưa đáp ứng được thị trường, diện tích sàn bình quân trên một người tại Việt Nam chưa đạt yêu cầu.

 "Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có giải pháp kịp thời sẽ có nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung nhà ở sẽ càng thiếu hụt", ông Hoa nhấn mạnh.

Thủ tướng: Các doanh nghiệp BĐS và ngân hàng nên làm gì lúc này?

Trong khi các doanh nghiệp bất động sản phát biểu, Thủ tướng Phạm Minh Chính ngắt lời và yêu cầu các đơn vị phân tích rõ nguyên nhân, bài học kinh nghiệm trong quá trình điều hành, tổ chức, thực hiện ở tất cả chủ thể liên quan. Đặc biệt, Thủ tướng nhấn mạnh các đại biểu cần nói đúng, nói trúng, nói thật và không bị sức ép về mặt thời gian phát biểu làm ảnh hưởng đến nội dung. 

"Trong bối cảnh thị trường hiện tại, liệu giá nhà đã được điều tiết hợp lý? Các doanh nghiệp bất động sản cùng ngân hàng nên làm gì lúc này? Các cấp chính quyền sẽ có vai trò như thế nào? Làm thế nào để bảo vệ lợi ích hợp pháp của người dân theo đúng chủ trương lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ?", ông đặt câu hỏi.

Đó chính là những mấu chốt mà Thủ tướng yêu cầu các đại biểu làm rõ và đề cập trực diện, tránh trường hợp nói chung chung, không đi đúng trọng tâm.

Thủ tướng cũng nhấn mạnh rằng để có thể giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản cần có tư duy, phương pháp và cách tiếp cận đúng đắn. Ví dụ như câu chuyện của các ngân hàng, những đơn vị này không thể tập trung vào bất động sản mà phải tạo ra sự cân đối với những ngành khác như thủy sản, dệt may…

Doanh nghiệp xin cơ chế để tự vượt qua

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland cho biết sau 2 năm Covid-19, các doanh nghiệp đã bị bào mòn cộng thêm sự bất ổn của thế giới hay lạm phát tăng cao, Chính phủ đã ra các đối sách và ngay lập tức tác động mạnh đến doanh nghiệp. 

 "Để đối phó với tác động của dịch Covid-19, Quốc hội và Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 14/2021 quy định về tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng. Kiến nghị Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản", ông nói. 

Lãnh đạo Novaland khẳng định trong giai đoạn này, doanh nghiệp chỉ xin hỗ trợ về cơ chế để tự vượt qua. Cụ thể, Novaland xin Thủ tướng khẩn cấp xem xét các kiến nghị: Xin Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên các nhóm nợ cho các dự án bất động sản 2-3 năm; Chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án trên địa bàn cả nước. 

"Kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo chọn Khu đô thị Aqua City ở Đồng Nai để Tổ công tác của Thủ tướng thí điểm tháo gỡ khó khăn và Novaland mong ước thời gian tháo gỡ trong 1 tháng. Đây là mấu chốt, là dự án sống còn của Novaland trong thời điểm hiện nay, nếu dự án này được tháo gỡ sẽ là đầu mối tháo gỡ toàn bộ các khó khăn của Novaland để doanh nghiệp hoàn thiện dự án, thực hiện nghĩa vụ trả nợ trái phiếu, ngân hàng...", ông Nhơn đề xuất. 

 Hiện, ông cho biết Novaland đang có 25.000 tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại, trong đó theo các điều kiện tín dụng, khoảng hơn 10.000 tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải tỏa khi Novaland hoàn thiện được một số thủ tục pháp lý. Nếu trong vòng 1-2 tháng tới vấn đề này được giải quyết, doanh nghiệp sẽ có nguồn vốn để tiếp tục hoạt động bình thường. Bên cạnh đó, lãnh đạo Novaland đề xuất giảm lãi suất cho vay, ngân hàng giảm biên lợi nhuận để hỗ trợ doanh nghiệp. Ngoài ra, về vấn đề trái phiếu, lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng Chính phủ cần ban hành sớm dự thảo sửa đổi Nghị định 65. "Việc tháo gỡ pháp lý dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm", ông nói thêm.

Thủ tướng: Có bao nhiêu người mua được nhà ở Phan Thiết?

Trước những phát biểu của ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland, Thủ tướng cho rằng chính quyền địa phương và doanh nghiệp bất động sản cần đặt trọng tâm tiên quyết là tạo ra công ăn việc làm cho người dân. 

 Thủ tướng Phạm Minh Chính nhắc lại lập trường về nền kinh tế tuần hoàn. Những vùng đất đẹp và có lợi thế phải dành cho sản xuất kinh doanh. Qua hoạt động này, người dân mới có việc làm, từ đó địa phương sẽ thu hút người đến sinh sống. Nhờ đó, các căn hộ được giao dịch, bất động sản có động lực để phát triển và nhiều đô thị được tạo ra. 

Tuy nhiên, dự án của Novaland tại Phan Thiết vẫn chưa đáp ứng được điều đó. Thủ tướng thẳng thắn chỉ ra rằng doanh nghiệp đã phát triển một loạt bất động sản thuộc phân khúc cao cấp trong khi số lượng việc làm tại địa phương chưa nhiều. 

 “Có bao nhiêu người mua được nhà ở Phan Thiết?”, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt ra một câu hỏi trực diện, nhắm thẳng vào vấn đề lệch pha cung cầu bất động sản trong thời điểm hiện tại. Câu chuyện Novaland là vấn đề chung của toàn ngành. Các đơn vị phải nhìn nhận để sửa đổi về quy hoạch, tạo công ăn việc làm, cơ cấu lại phân khúc để người nghèo, người có thu nhập trung bình sớm có cơ hội mua nhà. 

 Ngoài ra, Thủ tướng cho biết chính quyền không thể buông bỏ các doanh nghiệp vì điều này sẽ kéo theo nhiều thiệt hại cho người lao động, người mua hàng… Tuy nhiên, nếu việc “giải cứu” được diễn ra, các doanh nghiệp cần phải có trách nhiệm với người dân và xã hội.

Chính sách tín dụng: Cần có ‘dự lệnh’ trước khi ra ‘động lệnh’

Trình bày khó khăn cụ thể, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest cho biết đang triển khai giai đoạn 1 dự án Palm Manor ở Việt Trì (Phú Thọ) quy mô 28 ha với tổng mức đầu tư khoảng 3.270 tỷ đồng. Dự án được phê duyệt quy hoạch năm 2012 và phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 2/2013 với quy mô cả hai giai đoạn là 58,5 ha. 

 Thời điểm đó, dự án được Bộ Tài nguyên và Môi trường chấp thuận cho thực hiện công tác giải phóng mặt bằng theo hình thức Nhà nước thu hồi đất bàn giao cho chủ đầu tư. 

 “Giá đền bù từ năm 2013 đến nay không thay đổi trong khi quá trình đền bù kéo dài 11 năm dẫn đến tình trạng phức tạp so kè giữa người nhận trước và nhận sau, nếu đền bù theo mặt bằng giá mới thì người nhận trước lại đòi bổ sung còn nếu tự thoả thuận lại vi phạm quy định về dự án Nhà nước thu hồi”, ông Hiệp phân trần. 

Nhấn mạnh đây là khó khăn kéo dài làm phát sinh nhiều chi phí và thời gian, doanh nghiệp bày tỏ mong muốn Thủ tướng và Tổ công tác có biện pháp tháo gỡ để dự án có thể triển khai dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng 28 ha trong năm nay. 

 Liên quan đến nguồn vốn, ông Hiệp cho biết GP.Invest sắp tới có nhu cầu vay ngân hàng khoảng 8.000 tỷ đồng để triển khai một loạt dự án văn phòng, nhà ở, cụm công nghiệp (tổng mức đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng). Do đó, doanh nghiệp kiến nghị NHNN cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án xin vay làm tài sản đảm bảo nếu phương án có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác. 

Đồng thời, ông đề nghị NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể, tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200%. 

 “Với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là ‘nguồn sữa’ chính cho các doanh nghiệp nên chúng tôi kính đề nghị về chính sách tín dụng cần có ‘dự lệnh’ trước khi ra ‘động lệnh’ để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp. Và về tổng thể xin kiến nghị NHNN có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất”, ông Hiệp nói thêm.

Nợ xấu bất động sản tại Vietcombank dưới 1% 

 Đại diện ngân hàng quốc doanh phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết về tín dụng với bất động sản, doanh nghiệp định hướng của ngân hàng là mở rộng đi đôi với kiểm soát an toàn, tập trung lĩnh vực bất động sản sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Ngân hàng có từng cơ chế riêng cho từng phân khúc bất động sản. 

 "Với những tăng trưởng về dư nợ tín dụng, Vietcombank khẳng định thời gian qua không hạn chế hay điều kiện gây khó khăn với lĩnh vực bất động sản. Đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất, đây là lĩnh vực tiềm năng đóng vào sự phát triển của các địa phương nên Vietcombank ưu tiên áp dụng các chính sách ưu đãi về lãi suất. Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê..., ngân hàng dự kiến triển khai đồng bộ các giải pháp như cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ, áp dụng chính sách ưu đãi đối với các khoản vay mới. Đặc biệt, Vietcombank sẽ tập trung vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính, có khả năng triển khai dự án tốt", ông nói. 

Đối với phân khúc nhà ở, đất ở, ông Tùng cho biết hơn 90% dư nợ ở Vietcombank là cho vay người mua nhà, ngân hàng tập trung cho vay cá nhân mua nhà ở thực, thu nhập ổn định, minh bạch. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng định hướng duy trì tài trợ các dự án thuộc phân khúc bất động sản nhà ở đáp ứng pháp lý, có mức giá phù hợp với đa số người dân. "Về chất lượng tín dụng bất động sản tại Vietcombank, đến hết năm 2022, nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản dưới 1%", ông đánh giá.

Chia sẻ về những khó khăn, vướng mắc về vấn đề tín dụng bất động sản, lãnh đạo Vietcombank cho biết có những thay đổi về văn bản pháp lý, chính sách qua các thời kỳ, một số dự án được cấp phép nhưng vẫn bị thu hồi dẫn đến kéo dài triển khai dự án, tăng chi phí và gây khó khăn trong việc cấp tín dụng của các ngân hàng.

"Tương quan với các nước trong khu vực, giá nhà Việt Nam đang ở mức rất cao so với mức thu nhập của người dân, việc lựa chọn phân khúc để đầu tư của nhiều chủ đầu tư trong thời gian qua chưa hợp lý, đặc biệt tồn tại tình trạng đầu cơ về bất động sản", ông Tùng nêu thực trạng. 

"Đề xuất Chính phủ đẩy nhanh tháo gỡ khó khăn thị trường trái phiếu, giảm áp lực cung nguồn vốn từ tín dụng; hoàn thiện hành lang pháp lý, sửa đổi các nghị định thủ tục hành chính, cấp phép cho dự án; bộ ngành địa phương có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, khuyến khích sản phẩm bình dân... Riêng đối với doanh nghiệp cần tái cấu trúc cơ cấu, hướng đến sản phẩm nhu cầu thực, nhà ở thương mại, bình dân", ông Tùng đề xuất. 

 Ông Tùng nhấn mạnh với lĩnh vực bất động sản thời gian tới, Vietcombank cam kết cùng 3 ngân hàng thương mại nhà nước còn lại triển khai hiệu quả gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà với phân khúc bình dân.

HoREA: Cần cho phép nới tiêu chí để DN được tái cơ cấu khoản nợ vay đến hạn trong 12-24 tháng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết hai vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay là pháp lý và nguồn vốn. Về pháp lý, ông nhìn nhận các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi còn một số quy định bất cập, do đó đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ ngành tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý nhằm đảm bảo chất lượng các dự thảo luật. 

Trong thời gian 17 tháng tới đây chờ các luật mới có hiệu lực, ông kiến nghị các bộ ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3, gồm nghị định sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, nghị định sửa đổi nghị định về đất đai, nghị định sửa đổi các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng, và Nghị định về trình tự, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị. Sau đó, các bộ ngành ban hành các thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. 

HoREA đồng thời đề nghị UBND các tỉnh, TP khẩn trương ban hành quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020 để xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách. 

Liên quan đến nguồn vốn, ông Châu đề nghị NHNN xem xét cho phép nới tiêu chí để doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để có thể được vay vốn tín dụng mới với dự án sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc. 

 HoREA cũng kiến nghị giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 1/1/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay.

TS Lê Xuân Nghĩa: Bất động sản Việt Nam khủng hoảng thiếu, dễ xử lý hơn Trung Quốc

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản đang xảy ra khủng hoảng thiếu. Khác với Trung Quốc đang đối diện khủng hoảng thừa do nguồn cung bỏ xa nhu cầu nhà ở của người dân, tại Việt Nam nhu cầu nhà ở vẫn chưa được đáp ứng. Do đó, ông nhấn mạnh khủng hoảng hiện nay dễ xử lý hơn giai đoạn 2012 và dễ xử lý hơn thị trường Trung Quốc.

 Để xây dựng chính sách bất động sản bền vững, ông cho rằng cần dựa trên nền tảng quan điểm đất đai là tài nguyên quý hiếm và nhà ở là nhu cầu thiết yếu. 

“Không thể để cho các nhà phát triển bất động sản mua gom, tích trữ đất đai, tài sản với nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai trong khi nhu cầu thiết yếu của người dân không được đáp ứng. Đây là thất bại của các quốc gia Đông Nam Á khi để đất đai quá ‘sốt’, để những thành phố ‘mang tên các đại gia’, để lợi ích vào tay nhà đầu cơ thay vì người dân”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh. 

Theo ông, những vấn đề của thị trường bất động sản đang tác động tiêu cực đến nền kinh tế, trong đó có các lĩnh vực công nghiệp. Điều này đi ngược lại với mục tiêu đưa nước ta thành nước phát triển, thu nhập cao năm 2050. Về nguồn vốn tín dụng, ông cho rằng hạn mức không thiếu, nhưng vấn đề là các ngân hàng thương mại đang không tin tưởng nhau, không tin tưởng doanh nghiệp và cũng không tin tưởng NHNN. 

“Trong thị trường tài chính, quan trọng nhất là lòng tin. Không có lòng tin thì ngân hàng không thể tài trợ thanh khoản, không thể nghe lời NHNN, càng không thể ngồi lại đàm phán với doanh nghiệp. Đây cũng mấu chốt, là ‘tử huyệt’ với thị trường trái phiếu hiện nay”, ông nói. 

Do đó, với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông kiến nghị Chính phủ đẩy nhanh việc hoàn thiện khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Đồng thời, cần nghiên cứu vấn đề bảo lãnh cho trái phiếu doanh nghiệp có tài sản bảo đảm, do ngân hàng quốc doanh hay tổ chức tín dụng uy tín đứng ra bảo lãnh. Mặt khác, ông cho rằng cần sớm có quy định rõ ràng về xếp hạng tín nhiệm trái phiếu.

Theo ông, thị trường luôn có chu kỳ, sớm muộn cũng xảy ra khủng hoảng. Do đó, bản thân các doanh nghiệp cũng cần chủ động tái cấu trúc, đảm bảo nền tảng tài chính tốt và từ bỏ thói quen kinh doanh chộp giật. Ngoài ra, TS Nghĩa cũng kiến nghị bỏ cơ chế về nhà ở xã hội, thay vào đó xây dựng cơ chế mới về nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời đánh thuế đầu cơ nhà ở. Chính quyền các địa phương phải quyết đoán trong khâu quyết định giá đền bù.

Ngân hàng nên khoanh lại các khoản nợ cũ

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng ĐH Kinh tế quốc dân, cho rằng nếu thị trường bất động sản đóng băng không chỉ làm các doanh nghiệp bất động sản phá sản mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác sẽ đình trệ, từ đó khiến hệ thống tài chính mất thanh khoản, gây mất lòng tin, thậm chí gây ra sự phẫn nộ của người dân vì nhiều người đang nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

"Có 2 nút thắt chính là thiếu nguồn lực tài chính do dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu đã đến hạn thanh toán, bên cạnh đó là vướng mắc về mặt pháp lý khiến nhiều dự án không thể triển khai", ông nói. 

 Về giải pháp cấp bách, ông Cường nhấn mạnh cần ưu tiên tín dụng với dự án đã đủ điều kiện để đưa sản phẩm ra thị trường. Hiện nay có tình trạng các khoản dư nợ tín dụng của doanh nghiệp chuyển thành dư nợ của người tiêu dùng bằng hình thức bán bất động sản kèm theo điều kiện "người mua sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn vay". 

 "Đề nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát, không nên cho vay núp bóng tiêu dùng đối với tiêu thụ bất động sản cao cấp và người mua chờ vay tiền để tăng giá, tránh tình trạng tài trợ khống cho các hành vi đầu cơ bất động sản", ông nói. 

 Đối với dự án đang triển khai dở dang, ông đề xuất ngân hàng nên khoanh lại các khoản nợ cũ. Về trái phiếu doanh nghiệp, bên cạnh sửa Nghị định 65 cần cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được thỏa thuận chuyển khoản nợ này thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi. Đồng thời, với một số dự án quan trọng về quy mô, tính chất lớn, nhà nước cần hành động can thiệp trực tiếp mua lại khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành... 

Đồng thời các chủ doanh nghiệp đó phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước để tiếp tục giải quyết các khoản nợ này. Ngoài ra, ông kiến nghị gỡ khó về vấn đề pháp lý bằng việc thành lập ban giải quyết riêng vướng mắc pháp lý, đồng thời Quốc hội cần thông qua các nghị quyết nhanh chóng, cho phép Chính phủ phát hành trái phiếu giữ lại sản phẩm bất động sản quan trọng...

Thống đốc NHNN: Gỡ vướng pháp lý sẽ khơi thông được vốn tín dụng

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho rằng thời gian qua, áp lực lớn đối với vốn tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản không phải do điều hành tín dụng mà do những khó khăn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Do doanh nghiệp phát hành trái phiếu để phát triển bất động sản nhưng chọn điều kiện phát hành dễ và không quản lý tốt dòng tiền nên bị động khi sự cố xảy ra. 

"Về giải pháp, doanh nghiệp cần có bộ phận theo dõi, đánh giá, tổng hợp, dự báo tình hình để chủ động điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh để không bị động, không nên đầu tư dàn trải, tới 50 dự án cùng lúc", NHNN đánh giá. 

 Bên cạnh đó, cơ quan này cho rằng doanh nghiệp phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng chu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động không để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền... Ngoài ra cần đẩy mạnh cơ cấu doanh nghiệp, nâng cao năng lực tài chính. 

"Thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục dành vốn tín dụng cho dự án đủ điều kiện pháp lý, dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với bất động sản cao cấp, không có nhu cầu thực, kinh doanh đầu cơ, làm giá...

116 dự án vướng mắc ở TP.HCM

Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM thừa nhận thời gian qua phát triển nhà ở trên địa bàn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà cho thuê, đồng thời chưa có sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. 

Nguyên nhân chính là có quá nhiều quy định pháp luật, chế tài liên quan, trong khi lượng dự án cần rà soát lại pháp lý khá lớn, gây mất thời gian, có nhiều trường hợp vượt thẩm quyền giải quyết của địa phương. Về chủ quan, ông cũng thẳng thắn nhìn nhận một số cán bộ, đơn vị còn sợ trách nhiệm, xử lý chậm. 

Thời gian tới, lãnh đạo TP.HCM cho biết sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư NOXH, nhà lưu trú cho công nhân cũng như cải tạo chung cư cũ. Trong đó, TP sẽ tập trung vào 18 dự án nhà ở xã hội và 16 dự án cải tạo chung cư. 

 Đồng thời, TP.HCM đang nỗ lực hoàn tất điều chỉnh quy hoạch, dự kiến trình Chính phủ trong tháng 9, bên cạnh tăng cường phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật. Đối với các nhóm dự án chậm tiến độ, TP sẽ có các chuyên đề và cũng đã lập tổ công tác để tháo gỡ. Ông cho biết đến nay có khoảng 116 dự án gặp vướng mắc, trong đó ưu tiên xử lý dứt điểm cho 38 dự án.

Phân định rõ cơ chế đấu giá, đấu thầu

Ông Dương Đức Tuấn, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội, cho biết trong năm qua, nguồn cung sản phẩm ở mức thấp, chủ yếu là các dự án được chấp thuận từ trước đó. Việc số lượng các dự án mới được chấp thuận còn hạn chế xuất phát từ những vướng mắc về chính sách, đặc biệt là trong khoản xác định nhà đầu tư. 

“Chính sách tín dụng bị siết chặt và giá nguyên vật liệu tăng đã đẩy giá bất động sản tăng trên 10%”, ông Dương Đức Tuấn nhận định. 

Theo Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội, số sản phẩm chào bán ra thị trường chủ yếu tập trung vào các dự án đầu tư ở các quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất. Đa phần các chung cư thuộc phân khúc trung và cao cấp, dự án giá rẻ và nhà ở xã hội không nhiều. Nhìn chung, thị trường chung cư tương đối ảm đạm, số lượng căn hộ đưa ra thị trường giảm 25% trong năm nay. 

 Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng yếu tố pháp lý còn nhiều khó khăn, đặc biệt là cơ chế và mô hình đầu tư. “Chính phủ cần hình thành một nghị định nhằm xâu chuỗi các luật đất đai, luật đầu tư, luật nhà ở để phân định rõ cơ chế đấu giá, đấu thầu”, ông Dương Đức Tuấn bình luận.

Thủ tướng chỉ ra 8 vấn đề của thị trường bất động sản

Kết luận hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cùng các cơ quan liên quan hoàn thiện văn bản tổng hợp ý kiến của các đại biểu. Tổng hợp ý kiến của các đại biểu, Thủ tướng chỉ ra 8 vấn đề chính của thị trường bất động sản hiện nay. 

Đầu tiên, cơ cấu sản phẩm còn lệch pha: Phân khúc cao cấp nhiều, dư dả, có khi đang ế, nhưng ngược lại phân khúc cho người nghèo, người thu nhập thấp, bình dân, người lao động, con cái đối tượng chính sách lại thiếu hụt. 

Ngoài ra, giá cả chưa hợp lý. Theo Thủ tướng, thu nhập bình quân đầu người của nước ta hiện chỉ 4.100 USD/năm, nhưng giá nhà ở TP.HCM đã lên đến 55 triệu đồng/m2. "Như vậy, mất 1 năm thu nhập mới mua được 2 m2 nhà ở", ông nói. 

Người đứng đầu Chính phủ nhìn nhận các chính sách quản lý chưa phản ứng kịp thời với diễn biến thị trường. Mặt khác, thị trường còn tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, gồm cả tín dụng, trái phiếu, chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng. Bên cạnh đó, quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch các dự án còn chậm trễ. Cán bộ một số nơi, một số thời điểm còn sợ trách nhiệm, không dám làm. 

Cuối cùng, Thủ tướng thẳng thắn chỉ rõ các doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự linh hoạt xử lý kịp thời những vướng mắc do chính mình gây ra. Khẳng định lúc khó khăn càng phải đồng lòng, Thủ tướng nhấn mạnh tất cả chủ thể có liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước đến doanh nghiệp và khách hàng đều phải có trách nhiệm và cùng vào cuộc xử lý.

Ông yêu cầu các cơ quan quản lý Nhà nước rà soát lại cơ chế, chính sách, pháp luật, tăng cường giám sát, kiểm tra và giải quyết các vấn đề nổi lên. Phía ngân hàng, tài chính phải có biện pháp khơi thông các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán, cũng như nguồn lực từ khách hàng. 

Thủ tướng yêu cầu các ngân hàng thương mại tiết giảm các chi phí, tăng cường chuyển đổi số để từ đó có biện pháp giảm lãi suất. Trong đó, phải đi từ lãi suất huy động, điều này yêu cầu NHNN phải có chức năng quản lý. Đồng thời, ông cho rằng các ngân hàng phải hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm lệ phí...

Tuy nhiên, từ phía doanh nghiệp cũng phải có trách nhiệm với chính mình, tự giải quyết các khó khăn, vướng mắc do chính mình gây ra. Cụ thể, doanh nghiệp phải dự báo tốt về thị trường, từ đó cơ cấu lại các phân khúc, giá cả cho hợp lý nhằm thúc đẩy thanh khoản.