Sam Zell từng được gọi là “Grave Dancer” (vũ công trên mộ) vì chiến lược đầu tư vào những tài sản gặp khó khăn. Nhưng trong Am I Being Too Subtle? (Tựa Việt: Cao thủ săn kèo), cuốn hồi ký xuất bản năm 2017, tỷ phú bất động sản Mỹ đã kể về những thương vụ giúp ông xây dựng tài sản hàng tỷ USD.
Cuốn sách là tập hợp những câu chuyện về các thương vụ thành công, những lần thất bại và cách Zell nhìn nhận rủi ro, thị trường, con người và cơ hội. Nhà xuất bản Portfolio mô tả đây là cuốn sách trong đó Zell chia sẻ thẳng thắn những lần ông “đúng”, những lần “sai” và quan trọng nhất là những gì ông học được sau mỗi trải nghiệm.
Một bài đánh giá chuyên về bất động sản thậm chí nhận xét đây là một cuốn sách “về bất động sản từ đầu đến cuối”, với nhiều câu chuyện và quan điểm có thể áp dụng vào đầu tư địa ốc.
Kiếm tiền từ những thứ người khác không muốn
Một trong những ý tưởng xuyên suốt cuốn sách là Zell không cố cạnh tranh ở những nơi đã có quá nhiều người cùng săn tìm cơ hội.
Ông nổi tiếng với nguyên tắc nếu tất cả đều đi sang trái, hãy nhìn sang phải. Với Zell, việc đi ngược đám đông không có nghĩa lúc nào cũng phải làm điều ngược lại với số đông. Điều quan trọng là tìm ra nơi thị trường đang định giá sai rủi ro hoặc giá trị của một tài sản.
Cách tư duy này hình thành từ rất sớm trong sự nghiệp của Zell.
Khi còn học tại Đại học Michigan, Zell và người bạn Robert Lurie bắt đầu quản lý các căn hộ dành cho sinh viên. Từ việc quản lý tài sản cho người khác, hai người chuyển sang mua và cải thiện những bất động sản có vấn đề rồi khai thác chúng.
Zell sau đó tiếp tục theo đuổi chiến lược này trên quy mô lớn hơn. Trong những năm 1970, khi thị trường bất động sản Mỹ rơi vào khủng hoảng, nhiều chủ sở hữu gặp khó khăn với khoản vay và buộc phải bán tài sản. Zell nhìn thấy cơ hội ở những tài sản mà phần lớn nhà đầu tư khác muốn tránh xa.
Ông mua các bất động sản bị định giá thấp, duy trì dòng tiền từ hoạt động cho thuê và chờ thị trường hồi phục thay vì tìm cách bán ngay. Cách làm này giúp Zell tích lũy một danh mục tài sản lớn sau khủng hoảng.
Biệt danh “Grave Dancer” cũng xuất phát từ chính cách Zell mô tả chiến lược của mình: ông tìm cách “nhảy múa trên những bộ xương” do sai lầm của người khác để lại.
Nhưng Am I Being Too Subtle? cho thấy Zell không xem việc mua tài sản khó khăn là một trò đánh cược đơn giản.
Một trong những nguyên tắc được nhấn mạnh trong sách là “Liquidity = Value”, tức thanh khoản chính là giá trị. Với nhà đầu tư, một tài sản có giá trị lớn trên giấy nhưng không thể chuyển thành tiền khi cần vẫn có thể trở thành vấn đề.
Đây là bài học Zell rút ra từ chính những chu kỳ bất động sản mà ông trải qua. Khi thị trường thuận lợi, nhà đầu tư có thể dễ dàng vay tiền, bán tài sản hoặc tái cấp vốn. Nhưng khi tín dụng bị siết, tài sản dù có giá trị cũng không đảm bảo nhà đầu tư có đủ tiền mặt để vượt qua khủng hoảng.
Vì vậy, Zell quan tâm đến khả năng sống sót trong giai đoạn thị trường xấu trước khi nghĩ đến mức lợi nhuận có thể đạt được khi thị trường tốt.
Không phải tài sản rẻ nào cũng đáng mua
Một điểm đáng chú ý của Am I Being Too Subtle? là Zell không cổ vũ việc mua bất cứ tài sản nào chỉ vì giá đã giảm.
Trong các bài học được những người đọc sách tổng hợp lại, Zell nhấn mạnh việc phải cân nhắc mối quan hệ giữa lợi nhuận tiềm năng và rủi ro. Một thương vụ hấp dẫn, theo cách tiếp cận của ông, cần có phần thưởng đủ lớn để bù đắp cho rủi ro phải gánh chịu.
Ông cũng đề cao sự đơn giản trong các thương vụ. Một cấu trúc càng phức tạp càng tạo thêm nhiều điểm có thể xảy ra sai sót. Vì vậy, thay vì cố dự đoán mọi biến số của tương lai, Zell tập trung vào việc tạo ra một mức giá và cấu trúc giao dịch đủ an toàn ngay từ đầu.
Triết lý này giúp giải thích cách Zell tiếp cận những tài sản gặp khó khăn.
 |
| Cuốn hồi ký Am I Being Too Subtle? xuất bản năm 2017, kể lại cách tỷ phú Sam Zell tìm cơ hội ở những tài sản bị thị trường bỏ rơi, chấp nhận rủi ro có tính toán và kiếm tiền bằng cách đi ngược đám đông. Ảnh: Penguin Random House. |
Khi một bất động sản đang được bán tháo, thay vì đặt câu hỏi “tài sản này có tốt không?”, ông thường tự hỏi “giá hiện tại đã đủ thấp để bù đắp những vấn đề mà tôi phải xử lý chưa?”
Nếu câu trả lời là có, một tài sản bị thị trường bỏ rơi có thể trở thành cơ hội. Nếu không, mức giá thấp lại trở thành cái bẫy.
Đây cũng là lý do Zell thường quan tâm đến giá trị thay thế của tài sản - tức chi phí để xây dựng một tài sản tương đương từ đầu. Một nhà đầu tư có thể mua một tòa nhà với giá thấp hơn đáng kể chi phí xây dựng mới, trong khi tài sản vẫn có khả năng tạo ra dòng tiền. Khi đó, khoảng cách giữa giá mua và giá trị thay thế tạo ra một lớp đệm cho khoản đầu tư.
Nhưng chiến lược này đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu rất rõ thị trường.
Zell từng mở rộng từ bất động sản sang nhiều lĩnh vực khác và áp dụng cách tư duy tương tự: tìm những doanh nghiệp có tài sản thực nhưng đang gặp vấn đề về tài chính hoặc hoạt động. Ông quan tâm đến những thứ có thể bị thị trường đánh giá thấp nhưng vẫn còn giá trị nếu được quản lý đúng cách.
Không phải mọi thương vụ đều thành công. Chính điểm này khiến Am I Being Too Subtle? khác với những cuốn sách chỉ kể về một chuỗi thành công của doanh nhân.
Nhà xuất bản cho biết Zell chủ động kể cả những lần ông đưa ra quyết định sai và những gì học được từ chúng.
Một trong những ví dụ nổi tiếng là thương vụ mua Tribune Company, công ty sở hữu Chicago Tribune và Los Angeles Times. Zell đưa Tribune về tư nhân vào năm 2007 trong một giao dịch sử dụng lượng nợ lớn. Công ty sau đó nộp đơn phá sản trong năm 2008.
Thương vụ này cho thấy một mặt khác trong triết lý của Zell đi ngược đám đông không đồng nghĩa với việc luôn đúng.
Nhà đầu tư có thể nhìn thấy một tài sản bị định giá thấp, nhưng vẫn phải tính đến cấu trúc vốn, khả năng chịu đựng của bảng cân đối kế toán và những rủi ro nằm ngoài dự đoán.
Với Zell, kinh nghiệm từ một thương vụ thất bại cũng có giá trị nếu nó giúp nhà đầu tư tránh lặp lại sai lầm tương tự. Đó có lẽ là lý do cuốn sách không được xây dựng như một “công thức làm giàu”. Am I Being Too Subtle? giống một tập hợp các câu chuyện mà qua đó Zell giải thích cách ông suy nghĩ trước khi xuống tiền.
Không phải ai cũng có cơ hội gặp gỡ, trò chuyện với những doanh nhân, tỷ phú, những nhà quản lý doanh nghiệp nổi tiếng. Vì vậy, sách trở thành phương thức hiệu quả để người đọc tiếp cận, tìm hiểu về câu chuyện kinh doanh, cuộc đời, kinh nghiệm của các doanh nhân, tỷ phú này.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách doanh nhân - là những cuốn sách, câu chuyện về cuộc đời và kinh nghiệm của các tỷ phú, nhà quản lý nổi tiếng. Tủ sách không chỉ bao gồm các cuốn sách, câu chuyện từ tác giả độc lập mà còn bao gồm những cuốn sách do chính các tỷ phú viết về cuộc đời mình.
