Khi đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn (condotel), nhà đầu tư thường được chủ đầu tư phát triển dự án cam kết mức lợi nhuận hấp dẫn, thông thường cam kết 10-12%/năm trong vòng 10 năm, thậm chí 15%/năm. Chính cam kết lợi nhuận hấp dẫn khiến người mua băn khoăn liệu chủ đầu tư (người bán) có giữ đúng cam kết, khi vận hành, dự án nếu không đạt công suất với lượng khách như ý muốn, liệu nhà đầu tư có giữ đúng lời hứa.
 |
| Chuyên gia cho rằng cần phải tính toán đến khả năng vận hành của dự án condotel sau khi hoàn thành trước khi quyết định đầu tư. Ảnh: Đắc Đức. |
Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, mức cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành trong tương lai, từ đó có thể thực hiện nghĩa vụ với người mua.
Một số dự án được vận hành thông qua một số nhà điều hành chuyên nghiệp có thể đạt công suất phòng lớn, lượng khách ổn định, từ đó có cơ sở để thực hiện mức cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, có những trường hợp các chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm làm du lịch nghỉ dưỡng, chỉ chú trọng đến việc bán được condotel, chứ không quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động.
Khi đó, rất có thể chất lượng vận hành không hấp dẫn, dẫn đến tình hình kinh doanh nghỉ dưỡng của dự án condotel không như ý muốn. Do đó, cam kết lợi nhuận sẽ rất khó được thực hiện ở mức cao.
Ngoài ra, theo ông Mauro Gasparotti, dự án condotel muốn hấp dẫn du lịch nghỉ dưỡng đòi hỏi phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn, khu nghỉ dưỡng thông thường. Từ đó, dự án mới hấp dẫn khách và có thể cạnh tranh được với các khách sạn và resort thông thường.
Nói về việc một số dự án được ngân hàng đảm bảo mức cam kết, ông Mauro Gasparotti cho rằng số này chưa nhiều mà phần lớn được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án.
 |
| Do mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư chọn condotel là kênh đầu tư của mình. Ảnh: Đắc Đức. |
“Rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua”, ông nói.
Từ những yếu tố trên, ông Mauro Gasparotti khuyên người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng, công ty quản lý vận hành sau bán.
Chủ đầu tư khi lựa chọn phát triển mô hình này cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.
Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), cho rằng mức cam kết lợi nhuận theo thời hạn 5 năm là phù hợp. Nếu không, ông cũng đề xuất có thể 5 năm đầu là 10%, còn từ năm thứ 6 thì chia đôi lãi.
“Trong trường hợp mức độ lợi nhuận không như kỳ vọng, thì hai bên cần chia sẻ rủi ro. Đó là cách mà quốc tế làm. Còn ý về thanh khoản, tôi mua xong sau không bán được thì đó là điều trở ngại. Nó phụ thuộc vào năng lực của công ty quản lý. Chúng ta phải hoàn thiện về vấn đề pháp lý”, ông Lực nói.
