Chuyên gia: Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua

Thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi trong năm nay. Ảnh: Chí Hùng.

Tại talkshow "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nhìn lại năm 2023 & dự báo năm 2024" do Đất Xanh Services tổ chức, ông Nguyễn Minh Hoàng, CEO Công ty CP Đầu tư T&A, cho biết số liệu bán hàng tháng 12/2023 của doanh nghiệp đã tăng gấp 3-3,5 lần so với mức bình quân của 11 tháng đầu năm.

"Trong khi đó, tháng 12 rất ít sản phẩm mở bán mới, các sản phẩm bán ra đều từ những dự án mở bán cũ. Với số liệu này, tôi tin thị trường sẽ hồi phục tích cực hơn trong năm nay", ông nói.

Một năm đầy khó khăn

Cùng chung quan điểm này, ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land, nhìn nhận thị trường bất động sản đã bớt khó khăn và đã có những chuyển biến tích cực trong 2 quý cuối năm 2023, khác hoàn toàn so với 2 quý trước đó, thậm chí còn hồi phục tiệm cận quý I-II/2022.

Theo ông Bình, trong thời điểm thịnh vượng, các sản phẩm như căn hộ, nghỉ dưỡng, nhà liền thổ, đất nền... đều được bán rất tốt. Tuy nhiên, khi thị trường suy thoái, nhà đầu tư đều dừng hoạt động mua bán. Và đây cũng là lúc phân khúc bất động sản ở thực chiếm lĩnh thị trường.

Theo thống kê giao dịch tại Đông Tây Land, 85% giao dịch thành công trong thời gian qua đều được khách hàng mua để ở, 15% còn lại tập trung vào các sản phẩm có giá trị lớn ở trung tâm TP, mang tính chất giữ tiền.

"Những sản phẩm bán được nếu không phải mua để ở thì hầu như khách hàng mua để giữ tiền, bởi họ biết trong thời điểm thịnh vượng, khó có thể mua được sản phẩm với giá rẻ như vậy. Tuy nhiên, họ thường đắn đo hơn và quyết định tiến tới giao dịch chậm hơn so với trước đây", ông nói.

Trên thực tế, thống kê của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy giá thứ cấp ở nửa đầu năm 2023 đã giảm mạnh đến 30-40%, đặc biệt tại các dự án đã hết thời hạn hỗ trợ ưu đãi lãi suất của các chủ đầu tư.

Dù đến nửa cuối năm 2023, xu hướng giảm giá đã có dấu hiệu chững lại, nhưng những người có tiền mặt vẫn tiếp tục chọn lựa và mua bất động sản.

Đối với thị trường sơ cấp, nguồn cung căn hộ mới trên thị trường năm 2023 rất khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Mặt khác, nguồn cung dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, thị trường rất khan hiếm sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở thực, vừa túi tiền. Tỷ trọng hàng tồn kho tích lũy nhiều năm trong tổng cung vẫn lớn, tạo áp lực ra hàng thu hồi vốn nhanh từ các chủ đầu tư.

Do vậy, dù sự quan tâm đối với bất động sản duy trì ổn định theo năm, khả năng chi trả thực tế của người mua vẫn gặp hạn chế.

"Hầu hết khách chưa mua bất động sản chủ yếu do chưa đủ tài chính, chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại và tương lai, hoặc chưa đủ tự tin để vay mua bất động sản dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt", chuyên gia tại Đất Xanh Services nhận định.

Cùng với đó, giá bán từ chủ đầu tư vẫn luôn duy trì ổn định, thậm chí có dấu hiệu tăng nhẹ trong thời gian gần đây. Do đó, tổng cầu bất động sản trên toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ trung bình dao động trong khoảng 20-28%.

Trái lại, bất động sản thương mại là phân khúc được ghi nhận lượng giao dịch khá ổn định, tuy vậy thị phần của phân khúc này đều nằm trong tay các chủ đầu tư lớn. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp còn được xem là điểm sáng khi vẫn duy trì được tỷ lệ lấp đầy chung vào khoảng 80%.

Thị trường đã xuống đáy, chỉ có đi lên

Với bối cảnh này, ông Bình cho rằng trong 2 quý đầu năm nay thị trường có thể vẫn còn khó khăn do ảnh hưởng của đợt nghỉ Tết Nguyên đán, nhưng đến 6 tháng cuối năm, nhóm khách hàng đầu tư chắc chắn sẽ trở lại thị trường, nhưng diễn biến thị trường sẽ theo xu hướng chậm mà chắc, không phải ồ ạt như trước đây.

Ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land chia sẻ tại talkshow "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt nam nhìn lại năm 2023 & dự báo năm 2024". Ảnh: BTC.

Trong tâm thế thận trọng hơn, các chuyên gia tại Đất Xanh Services dự báo năm 2024 vẫn còn nhiều thách thức giai đoạn nửa đầu năm, và sẽ có cải thiện nhẹ vào nửa cuối năm. Tốc độ cải thiện này sẽ được duy trì và cải thiện tốt hơn trong năm 2025, để thị trường từ năm 2026 sẽ “ấm áp” hơn hẳn, sẵn sàng cho một chu kỳ phát triển mới.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và thị trường được đánh giá gần như đã chạm đáy.

Do vậy, trong thời gian tới, thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U. "Thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường. Thời điểm này, ai còn nguồn lực tốt, người đó sẽ vượt lên và bứt phá mạnh mẽ", các chuyên gia cho hay.

Theo đó, đơn vị này cũng dự báo nguồn cung trong năm nay sẽ tăng 20-30% so với cùng kỳ. Đồng thời, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo đây là thời điểm mà cả doanh nghiệp lẫn khách hàng cần duy trì tâm lý thận trọng; không quá cực đoan trước những thông tin chưa tích cực; không quá lạc quan trước các tín hiệu tích cực "ảo".