|
|
Thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn trong quý I. Ảnh: Quỳnh Danh. |
“Vấn đề của bất động sản có thể là ngòi nổ của khủng hoảng kinh tế. Đa phần các cuộc khủng hoảng trong 15 năm trở lại đây đều đến từ địa ốc. Mọi thứ rồi cũng sẽ qua nhưng cái giá phải trả là 5-7 năm tăng trưởng”, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc, chia sẻ.
Nhận định thêm về những thách thức của thị trường địa ốc, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, cho rằng chỉ cần yếu tố pháp lý được khai thông, doanh nghiệp có thể tự giải quyết vấn đề vốn.
Tại hội thảo Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng tổ chức sáng 19/4, nhiều chủ doanh nghiệp cũng thừa nhận rằng các vướng mắc pháp lý chính là vấn đề chính khiến nhiều nhà phát triển bất động sản điêu đứng trong thời gian qua.
Doanh nghiệp khó đủ đường
“Công ty vướng vào tình trạng chung là trì trệ về thủ tục. Một số thủ tục kéo dài hơn 1 năm vẫn chưa giải quyết xong, dù công ty có mối quan hệ rất tốt với các địa phương”, ông Phạm Thu, Chủ tịch Địa ốc Sài Gòn (Saigonres), cho biết.
Đồng cảnh ngộ, Công ty Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM cũng gặp phải khó khăn về vấn đề pháp lý. Sau 14 năm, hai dự án của doanh nghiệp này vẫn chưa đủ điều kiện để triển khai do các bất cập trong luật hiện hành.
 |
| Các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản đang rơi vào giai đoạn trầm lắng. Ảnh: Thanh Vũ. |
Theo DKRA Việt Nam, TP.HCM có 116 dự án bị vướng mắc trong khâu thủ tục cấp phép dự án. Công ty này cho rằng các quy định hiện nay còn thiếu nhất quán và chưa giải quyết triệt để các vấn đề đất công, đất xen cài… Tuy nhiên, đây cũng chỉ là một trong số nhiều lý do kìm chân sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh vấn đề pháp lý, áp lực từ thị trường vốn cũng rất lớn. Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, cho biết lãi suất cho vay dù có xu hướng giảm, nhưng hiện vẫn dao động 11-15% cho khoản vay trung, dài hạn.
“Nhiều người đã từ bỏ việc mua nhà vì lãi suất quá cao”, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, bình luận.
Một số dự án ở TP.HCM giảm giá đến 50% nhưng vẫn không có người mua
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam
Về thị trường, cả nguồn cung lẫn cầu đều suy giảm. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung. Trong khi đó, lượng căn hộ hạng C lại trong tình trạng khan hiếm, gần như biến mất khỏi thị trường.
“Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cả nước gần như ‘đóng băng’. Nguồn cung, sức cầu ở một số phân khúc giảm mạnh trên 95% so với cùng kỳ. Một số dự án ở TP.HCM giảm giá đến 50% nhưng vẫn không có người mua”, ông Võ Hồng Thắng cho biết.
Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn ở mức cao dù các chủ đầu tư đã mạnh tay tăng chiết khấu. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, cho biết việc thiếu nguồn cung, chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc “thổi giá” của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao hơn so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình.
Con số này tương đương với Thái Lan nhưng cao hơn nhiều so với mức 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Tìm đường khơi thông
Trong bối cảnh hiện tại, ông Cấn Văn Lực cho rằng các cơ quan ban ngành cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng...
 |
| Việc tháo gỡ về vấn đề pháp lý chính là mấu chốt của ngành bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh. |
“Cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel”, ông Cấn Văn Lực nhận định.
Vị chuyên gia này cho rằng Nhà nước nên thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài…
“Doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023-2024. Đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng, còn có kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, M&A…”, ông Cấn Văn Lực chia sẻ tại hội thảo.
Đồng quan điểm, ông Angus Liew, Chủ tịch Gamuda Land Vietnam, cho biết các nhà phát triển bất động sản phải xem xét lại kế hoạch và chiến lược kinh doanh một cách kỹ lưỡng. Bản thân Gamuda Land đang tìm cách mở rộng danh mục dự án thông qua việc triển khai các dự án quay vòng nhanh. Các dự án này dự báo sẽ mang lại lợi nhuận trong vòng 5 năm và cho phép tái đầu tư vào các dự án mới trong tương lai.
“Việc xử lý các chính sách cần nhanh hơn, chi tiết hơn, cụ thể hơn, đặc biệt là đối với nhà ở xã hội, đây là phân khúc kích hoạt thị trường. Bên cạnh đó, các quy định phê duyệt giá đất, vấn đề có tỷ trọng vướng mắc cao nhất, cũng cần được đẩy nhanh tiến độ”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bình luận.
Ngoài ra, ông Đính cũng nhấn mạnh rằng việc chuyển nhượng dự án cũng cần được đốc thúc xử lý. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu có thể tìm ra cơ hội phục hồi.
Về góc độ tài chính doanh nghiệp, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng các ngân hàng thương mại nên phân tích nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản. Sau đó, ngân hàng có thể cho vay mới đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua.
Việc đánh giá có thể dựa trên tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo nhưng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Các yếu tố khác như khả năng trả nợ trong ngắn hạn, trung hạn và năng lực quản trị điều hành của bộ máy cũng là những căn cứ để ngân hàng quyết định việc cơ cấu lại nợ.
"Cần xác định giá cả để cơ cấu lại nợ trái phiếu doanh nghiệp theo định hướng của Nghị định 65 sửa đổi", ông Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh. Vị này cho rằng doanh nghiệp nên đàm phán với các nhà đầu tư về việc hoán đổi tài sản để thanh lý trái phiếu doanh nghiệp, thanh lý bớt dự án để trả nợ.
Trường hợp tài sản có khả năng thanh toán cao bị suy giảm nghiêm trọng, doanh nghiệp phải chấp nhận chịu phá sản.
Bên cạnh đó, ông Nghĩa cũng khẳng định rằng doanh nghiệp không thể chỉ ngồi im chờ đợi. Thay vì đó, các đơn vị cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc của mình.
Năm 2023, kinh tế thế giới được dự báo còn nhiều biến động và chưa thể phục hồi nhanh. Nhiều nền kinh tế lớn vẫn phải đối mặt với các rủi ro như GDP tăng trưởng chậm, lạm phát, thất nghiệp, nợ xấu... Mời độc giả của Zing đón đọc Tủ sách kinh tế 2023 để nắm bắt những kiến thức, thông tin kinh tế mới trong năm 2023.
