Chung cư 'hạ nhiệt', giá vẫn trên 100 triệu/m2

Thị trường căn hộ Hà Nội hạ nhiệt, giá đi ngang. Ảnh: Việt Linh.

Theo báo cáo mới nhất của hãng dịch vụ bất động sản Savills, tổng nguồn cung sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong quý I đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán lần đầu. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành, giảm 6% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá "hạ nhiệt" vẫn trên 100 triệu đồng/m2

Dù nguồn cung vẫn được bổ sung, sức cầu lại có dấu hiệu suy yếu. Dữ liệu của Savills cho thấy tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 43%, trong khi riêng nguồn cung mới đạt khoảng 55%, giảm mạnh so với mức 84% cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ bán được trong quý I cũng đi xuống, giảm 12% theo quý và giảm tới 40% theo năm.

Mặt bằng giá cũng có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng "nóng". Giá bán sơ cấp trung bình hiện khoảng 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m2, gần như không biến động so với cuối năm ngoái.

Còn dữ liệu từ JLL cho thấy thị trường ghi nhận hơn 30 dự án mở bán trong quý, bao gồm cả chung cư và nhà thấp tầng, tập trung chủ yếu ngoài Vành đai 3. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm, khiến người mua ở thực - đặc biệt là nhóm mua lần đầu - gặp khó trong việc tiếp cận.

Một số dự án tại các khu quy hoạch mới có giá trên 140 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ bán chậm do hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguyên nhân chính khiến thị trường "giảm nhiệt' đến từ áp lực lãi suất. Từ đầu năm, lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến ở mức 9-11%/năm trong 6-12 tháng đầu, tạo gánh nặng lớn với nhóm khách hàng phụ thuộc vốn vay. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến người mua thận trọng hơn khi ra quyết định.

Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% so với cùng kỳ năm trước khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư gia tăng, trong khi sức mua suy yếu.

“Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá ở mức cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần vắng bóng”, bà Trang nhận định.

Người mua nhà ngày càng thận trọng

Ở góc độ khác, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng tâm lý thị trường đang phân hóa và ngày càng thận trọng. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, đồng thời đặt yêu cầu cao hơn về giá bán, chính sách và chất lượng sản phẩm.

Dự báo về thời gian tới, các chuyên gia cho rằng giá bán chung cư sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đầu vào tiếp tục neo cao, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính. Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh mạnh hơn để kích cầu.

“Các dự án mới sẽ cạnh tranh gay gắt về giá, chính sách bán hàng, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư để thu hút khách mua”, bà Hằng cho hay.

Trong khi đó, bà Trang cho rằng những dự án nhà ở tốt, pháp lý chuẩn chỉnh tại khu vực nội đô sẽ luôn bảo toàn được giá trị. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá thời gian tới sẽ chậm, còn các dự án ven đô sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất lớn do nguồn cung nhiều.

"Giá nhà dự báo vẫn neo cao, đây là bài toán khá hóc búa với các chủ đầu tư, khi chi phí cao buộc họ phải đẩy giá bán lên. Nhiều chủ đầu tư cũng rất quan ngại với việc bán hàng trong bối cảnh giá bán cao", vị này nói.

Savills dự báo trong 9 tháng cuối năm, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 16.700 căn, với phân khúc hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế. Trong dài hạn, JLL nhận định thị trường nhà ở phía Bắc có thể bước vào chu kỳ tăng cung mạnh, trung bình khoảng 23.000 căn hộ mỗi năm trong 5 năm tới, chủ yếu đến từ các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Dù nguồn cung được cải thiện, bài toán lớn của thị trường vẫn là cơ cấu sản phẩm. Nếu phân khúc trung cấp và bình dân không được mở rộng, nhu cầu ở thực của số đông người dân sẽ tiếp tục khó được đáp ứng, kéo theo tình trạng thanh khoản thấp kéo dài.