Trước câu hỏi những công ty địa ốc chuyên lập dự án đất nền "ma" dự vào đâu để cam kết mức lãi suất cao gấp 4-5 lần lãi suất ngân hàng, có ý kiến cho rằng doanh nghiệp này hoạt động theo mô hình Ponzi hoặc mô hình đa cấp, song cũng có người khẳng định công ty này chỉ cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản.
Ngay trong giới chuyên gia cũng có các diễn giải về mô hình hoạt động của nhưng công ty lừa đảo này theo nhiều hướng khác nhau.
Hoạt động kinh doanh tiền tệ không thực chất
Nhìn vào vụ việc tiêu biểu nhất là Công ty Địa ốc Alibaba, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, mô hình của Alibaba là một hình thức kinh doanh mang tính lừa đảo, bởi thực tế đồng tiền được đưa vào hệ thống không phải là dòng tiền có khả năng sinh lời.
Ông nhấn mạnh vốn của doanh nghiệp này chủ yếu huy động từ người mua đất, đưa vào hệ thống. Hệ thống sẽ dùng tiền của người đầu tư mới trả lãi cho người cũ. Do đó, thực chất dòng vốn không sinh lời.
"Bản thân hình thức đầu tư này không tạo ra lợi nhuận để có thể trả lãi cho người đầu tư. Mô hình này là hoạt động kinh doanh tiền tệ không thực chất", TS Hiếu khẳng định.
Trong trường hợp này, Địa ốc Alibaba đưa ra cam kết lợi nhuận khủng khi thu mua dự án với lãi suất lên đến 12-15%/6 tháng hoặc 28-35%/năm, cao gấp 4-5 lần so với lãi suất gửi tiền tại ngân hàng.
 |
| Khách hàng của Địa ốc Alibaba đến công an trình báo về việc mua đất của công ty này. Ảnh: An Huy. |
Rất nhiều người tin tưởng đầu tư vào hệ thống này bởi họ được trả tiền, thời điểm ban đầu ai cũng có lãi. Điều này đã tạo nên niềm tin cho người tham gia. Tuy nhiên, ông cho rằng đó không phải lãi suất sản sinh từ nguồn tiền họ đầu tư mà được đẩy từ vốn của những người mới lên.
"Một số người có thể cảm thấy hài lòng vì lấy được lãi về, nhưng họ thật sự không biết số lãi đó là tiền đầu tư của người khác", ông Nguyễn Trí Hiếu nói.
Theo chuyên gia, doanh nghiệp Địa ốc Alibaba áp dụng mô hình Ponzi, một mô hình kinh doanh đa cấp nổi tiếng trong giới tài chính thế giới. Đây là hình thức doanh nghiệp huy động tiền của người này để trả lãi cho người khác.
"Nguồn vốn mà doanh nghiệp huy động được từ khách hàng được các chủ đầu tư rút ra, để lại một lỗ hổng. Để bù đắp lỗ hổng này, doanh nghiệp buộc phải huy động nguồn vốn mới. Nguồn vốn mới này sẽ được dùng để trả cả gốc và lãi cho vốn cũ. Chính vì vậy, hệ thống ngày càng phình to ra theo cấp số nhân", ông Hiếu giải thích.
"Chính vì vậy đến một lúc nào đó, nguồn tiền để duy trì hệ thống không còn nữa, hệ thống sẽ sụp đổ", ông nói thêm.
Thủ thuật đẩy giá phổ biến của bất động sản đất nền
Mặt khác, tiến sĩ Đinh Thế Hiển lại cho rằng bản thân mô hình hoạt động của các công ty như Địa ốc Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land... vẫn là mô hình môi giới sản phẩm đất nền, không thật sự giống như các công ty đa cấp hiện nay.
Có thể thấy trong 5 năm trở lại đây, giá đất khu vực vùng ven TP.HCM và các tỉnh thành có các dự án hạ tầng lớn sắp triển khai đang tăng một cách chóng mặt. Ông dẫn chứng những miếng đất ở Nhơn Trạch năm 2015 có giá 3 tỷ đồng, đến năm 2018 đã được bán với giá gần 60 tỷ đồng.
Các công ty địa ốc lừa đảo đã nhìn nhận được điều này, chính vì vậy, họ sẵn sàng cam kết mức lợi nhuận cao như vậy để thu hút khách hàng đầu tư.
"Ban lãnh đạo Alibaba tin rằng giá đất họ bán sẽ chỉ tăng chứ không giảm. Chính vì vậy họ chấp nhận mua lại và đảm bảo lãi suất lên đến 20-30%", ông Hiển phân tích. "Nhận định này của Alibaba thực tế lại khá giống với xu hướng vận động của thị trường bất động sản trong những năm trở lại đây".
 |
| Thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đang tăng chóng mặt. Ảnh: Quỳnh Danh. |
TS Đinh Thế Hiển cho biết thủ thuật này cũng được một số nhà đầu tư áp dụng khi muốn đẩy giá đất nền. Không hiếm trường hợp các chủ đầu tư mua một số lượng lớn đất nền trong một khu vực và tự điều chỉnh, nâng giá đất ở đó, tạo ra một mức giá mới trên thị trường.
"Ví dụ ở một dự án của Alibaba được phân thành 100 lô đất, trong đó 30 lô đã được bán cho khách hàng. Với 30 lô đất này, Alibaba sẵn sàng mua lại của khách với giá cao hơn để nâng 70 lô đất còn lại lên mức giá mới. Đây là kỹ thuật nâng giá của giới đầu tư bất động sản không còn quá xa lạ", ông Hiển dẫn chứng.
Chính vì vậy, ông cho biết: "Khó có thể nói rằng kỹ thuật bán hàng của Alibaba là mô hình đa cấp. Vấn đề ở đây là đất nền của Alibaba rao bán có đảm bảo tính pháp lý hay không".
Theo ông Hiển, mô hình kinh doanh dựa vào sức nóng của đất nền đang diễn ra ở khắp các khu vực vùng ven chứ không chỉ riêng với Alibaba.
Phải tỉnh táo khi đầu tư
Chuyên gia Đinh Thế Hiển đã chỉ ra một số nguyên nhân về việc quá nhiều người bị lừa mua sản phẩm đất nền từ các dự án "ma". Thứ nhất là do người đầu tư Việt Nam đôi khi còn quá cả tin. Nguyên nhân thứ hai là những người đứng trong hệ thống này đều rất khéo léo và có nhiều kinh nghiệm trong việc thuyết phục, lôi kéo, thúc ép người khác.
Ngoài ra, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết các công ty lừa đảo cũng nhắm vào những đối tượng thiếu hiểu biết về thị trường, nhóm khách có số vốn từ 300 triệu đến khoảng 1-2 tỷ đồng.
"Cần phải hiểu rằng, trong đầu tư có ba mục tiêu chính. Thứ nhất là an toàn vốn, thứ hai là sinh lời và thứ ba là có tính thanh khoản tốt.
