Bức tranh trái ngược ở thị trường bất động sản khu công nghiệp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chung năm 2022 ghi nhận nhiều biến động tiêu cực từ câu chuyện pháp lý dự án cho tới vấn đề thanh khoản của các doanh nghiệp. Hàng loạt đại gia bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, bất động sản du lịch đều gặp khó trong hoạt động kinh doanh, thậm chí phải đối mặt với những khoản lỗ kỷ lục.

Tuy vậy, trong bức tranh tối màu của ngành bất động sản, còn có mảng sáng với đại diện là các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn "sống khỏe" giữa những biến động thị trường.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết sau đại dịch Covid-19, Việt Nam đang có nhiều cơ hội để thu hút làn sóng đầu tư từ các doanh nghiệp FDI mới.

Theo đó, việc kiểm soát hiệu quả dịch bệnh, duy trì ổn định sản xuất, kinh doanh, Việt Nam vẫn đang là điểm đến đầu tư an toàn, tiềm năng và hấp dẫn trong chính sách đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu của các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, với lợi thế về nhân lực và thị trường nội địa gần 100 triệu dân, có tầng lớp trung lưu tăng nhanh, tạo nên một thị trường có sức mua lớn và đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, ông Tuấn cũng cho biết Việt Nam đang có cơ hội đón đầu xu hướng chuyển dịch chuỗi sản xuất toàn cầu để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài phát triển một số lĩnh vực mới tại Việt Nam.

Báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước vẫn có xu hướng tăng, đạt trên 80%.

Trong đó, một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Điều này dẫn đến giá thuê đất KCN trên cả nước đã tăng 10% trong năm vừa qua.

Nhiều đại gia KCN lãi lớn

Báo cáo tài chính của Tổng công ty Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO - Mã: IDC) cho biết doanh thu thuần doanh nghiệp này ghi nhận được năm qua đã tăng gấp đôi so với năm 2021, đạt 8.242 tỷ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng dịch vụ khu công nghiệp trở thành nguồn thu lớn nhất mang về hơn 4.200 tỷ đồng cho IDICO, tương đương gần 50% doanh thu hợp nhất và tăng tới 6 lần so với năm 2021.

Kết thúc năm 2022, chủ đầu tư KCN này ghi nhận mức lãi sau thuế 2.596 tỷ đồng, tăng tới 4,5 lần năm liền trước và là mức lãi cao nhất của doanh nghiệp kể từ khi thành lập.

Tương tự, “ông lớn” bất động sản công nghiệp Viglacera (VGC) cũng ghi nhận doanh thu thuần năm vừa qua tăng 30%, đạt gần 14.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng đạt 1.931 tỷ đồng, vượt 37% chỉ tiêu đặt ra trong năm.

Xuất phát điểm là doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, nhưng những năm gần đây, cho thuê bất động sản, hạ tầng KCN đã trở thành nguồn thu lớn thứ hai của Viglacera với hơn 3.338 tỷ đồng, đóng góp gần 1/4 tổng doanh thu hợp nhất.

Trong khi đó, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) năm 2022 ghi nhận doanh thu thuần thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, chỉ đạt hơn 957 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhờ ghi nhận gần 2.200 tỷ đồng tiền lãi từ công ty liên kết mà doanh nghiệp của đại gia Đặng Thành Tâm vẫn báo lãi sau thuế gần 1.600 tỷ đồng, tăng 18% so với 2021.

Đáng chú ý, giải trình của Kinh Bắc, cho biết kết quả doanh thu thấp trong năm 2022 chủ yếu đến từ việc khách thuê - phần lớn là nhà đầu tư nước ngoài - đã ký hợp đồng thuê đất nhưng chưa được cấp giấy phép đầu tư. Điều này khiến công ty chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng trong năm, dẫn tới doanh thu bán hàng phải ghi nhận sang năm tài chính 2023.

Năm 2022, Kinh Bắc đã ký hợp đồng cho thuê 107 ha đất khu công nghiệp với tổng giá trị gần 3.540 tỷ đồng. Con số doanh thu này sẽ chuyển sang năm 2023 với mức lợi nhuận gộp thu về ước tính hơn 1.800 tỷ đồng.

Tương tự, với kết quả doanh thu thuần giảm 72% trong quý cuối năm 2022, đại gia bất động sản KCN phía Nam - Becamex (BCM) - đã ghi nhận đà suy giảm doanh thu trong cả năm 2022. Tuy nhiên, sau khi trừ các chi phí phát sinh trong năm, Becamex vẫn ghi nhận mức tăng trưởng dương 16% ở chỉ tiêu lợi nhuận, đạt gần 1.724 tỷ đồng.

Trong nhóm chủ đầu tư bất động sản KCN lớn, số ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm trong năm vừa qua. Trong đó, kết quả kinh doanh của Công ty Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đã giảm về đáy lịch sử, đặc biệt trong quý IV/2022, khi các chỉ tiêu kinh doanh đồng loạt rơi xuống mức âm.

Lãnh đạo Tân Tạo giải trình do phải thanh lý hợp đồng thuê đất dài hạn xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương theo điều kiện bất khả kháng (dự án Kiên Lương 1 đã bị loại bỏ khỏi danh sách vận hành trước năm 2030), dẫn đến việc doanh nghiệp phải ghi nhận một khoản giảm trừ doanh thu trong quý IV/2022 hơn 2.100 tỷ đồng.

Tính chung cả năm 2022, doanh nghiệp của bà Đặng Thị Hoàng Yến ghi nhận mức doanh thu thuần âm hơn 1.576 tỷ đồng, qua đó báo lỗ sau thuế hơn 176 tỷ. Đây là năm đầu tiên doanh nghiệp này thua lỗ kể từ khi công khai số liệu tài chính năm 2003 đến nay.

Còn nhiều dư địa tăng trưởng

Trong bối cảnh Việt Nam trở thành một trong những điểm đến của làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, các chuyên gia cho rằng từ việc phải đi mời chào, đưa ra các ưu đãi để thu hút dự án FDI, hiện nay, Việt Nam đã có điều kiện để chọn lọc dự án phù hợp.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng cần xây dựng bộ công cụ sàng lọc dự án FDI để lựa chọn các dự án hiệu quả, phù hợp với tiêu chí phát triển của Việt Nam.

Phó tổng thư ký VCCI cho rằng việc xây dựng bộ công cụ sàng lọc sẽ từng bước khắc phục được những hạn chế của hoạt động thẩm định dự án FDI hiện tại, đồng thời đón dòng vốn phù hợp với định hướng của Việt Nam.

Các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán SSI cho rằng xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ là động lực tăng trưởng cho các KCN tại Việt Nam.

Thực tế, năm qua, Việt Nam đã thu hút nhiều nhà máy sản sản xuất lớn như Lego với vốn đầu tư 1 tỷ USD; LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD, mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai. Ngoài ra, nhiều đối tác của Apple như Foxconn, Quanta Computer và BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc) đều đã có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà máy tại Việt Nam.

Bất động sản KCN sẽ là điểm sáng trong năm nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Các chuyên gia tại Colliers còn nhìn nhận với sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, phát triển kết nối giao thông giữa các khu vực cảng biển và hỗ trợ cho dịch vụ hậu cần thì bất động sản KCN vẫn sẽ là điểm sáng trong thời gian tới.

"Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp làm dịch vụ hậu cần được ghi nhận tại hầu hết khu kinh trọng điểm của cả nước, kể cả vùng lân cận. Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp đang được các nhà đầu tư xem như một kênh an toàn trong tình hình vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn", chuyên gia tại Colliers dự báo.

Cùng quan điểm này, các chuyên gia phân tích của SSI cũng nhấn mạnh hoạt động đầu tư vào KCN trong thời gian tới được đánh giá hấp dẫn do tiền VNĐ mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực.

"Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi. Đồng thời, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30-36% so với Indonesia và Thái Lan", chuyên gia SSI cho hay.

Theo nhóm phân tích, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản KCN niêm yết năm 2023 dự kiến tăng khoảng 12% với tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm.

Về giá thuê, tại các KCN phía Nam dự kiến giá thuê sẽ tăng 3% so với năm trước và các KCN ở phía Bắc cũng sẽ tăng giá khoảng 2%.